Cour d'appel, 1ere chambre section 1, 27 mai 2026 — n° 24/02270

PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans les limites de sa saisine, Constate que la demande de rabat de clôture est sans objet ; Infirme l'ordonnance rendue le 18 juin 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu'elle a : - rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Sogem au titre de la prescription de l'action de la SCI Philea et de M. [W] [U] à son encontre ; - débouté la SAS Sogem de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau, Déclare irrecevable, pour cause de prescription, la demande de la SCI Philea et de M. [W] [U] à l'encontre de la SAS Sogem ; Y ajoutant, Condamne la SCI Philea et M. [W] [U] aux dépens de la procédure d'appel ; Condamne in solidum la SCI Philea et M. [W] [U] à verser à la SAS Sogem la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. La greffière La présidente La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse. .

EXPOSE DU LITIGE La SCI Philea, ayant pour gérant M. [W] [U], est propriétaire depuis le 6 septembre 2011 d'un local commercial et de quatre places de stationnement au sein la résidence « [Etablissement 1] » située [Adresse 4] à Toulouse. Cette résidence, soumise au statut de la copropriété, est administrée par la SAS Société de Gestion Méridionale (ci-après désignée la SAS Sogem) en qualité de syndic. Suivant procès-verbal d'assemblée générale du 18 décembre 2013, la SCI Séverac 93, également membre de la copropriété, a été autorisée à installer un appareil individuel de climatisation « sur loggia, terrasse ou balcon dans une partie protégée au droit de la façade ». Aux termes de cette même délibération, le syndic de copropriété a été chargé de poursuivre tout contrevenant en cas de non-respect de ces dispositions. Dans le courant du mois de mars 2014, la SCI Séverac 93 a fait installer son appareil contre un mur séparatif perpendiculaire à la façade, à proximité des baies vitrées du local commercial appartenant à la SCI Philea. Par courriel daté du 14 mars 2017, cette dernière s'est adressée à la SAS Sogem pour lui faire part de nuisances engendrées par cette installation. Par décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2018, la SCI Séverac 93 a été autorisée à installer, à sa demande, un panneau en bois situé à une cinquantaine de centimètres de la façade avant de l'aérotherme afin d'atténuer les nuisances dénoncées, en faisant notamment obstacle au flux d'air chaud dirigé vers la baie vitrée de la SCI Philéa. Une tentative de résolution amiable du différent a été organisée mais n'a pu aboutir. C'est dans ce contexte que, par actes du 20 avril 2023, M. [U] et la SCI Philéa ont fait assigner la SCI Séverac 93 et la SAS Sogem, à titre personnel, devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin de les voir condamnées sous astreinte à procéder à la dépose de l'installation litigieuse et à réparer le préjudice subi. La SCI Séverac 93 a, par voie d'incident, saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer prescrite l'action de la SCI Philea et de M. [U] à son encontre. À l'occasion de cette même instance, la SAS Sogem a également soulevé l'irrecevabilité, pour cause de prescription, de la demande formée à son égard par la SCI Philea et de M. [U]. Par ordonnance du 18 juin 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a : - rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Séverac 93 au titre de la prescription de l'action de la SCI Philea et de M. [U] à son encontre ; - rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Sogem au titre de la prescription de l'action de la SCI Philea et de M. [U] à son encontre ; - condamné la SCI Séverac 93 aux dépens de l'incident ; - condamne la société SCI Séverac 93 à payer à la SCI Philea et à M. [U] la somme de 1.200 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la SCI Séverac 93 et la SAS Sogem de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état électronique du 24 septembre 2024 pour conclusions au fond de la SCI Séverac 93 et de la SAS Sogem. Pour rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Sogem, le juge de la mise en état a considéré que l'action de M. [U] et de la SCI Philea, laquelle était soumise aux dispositions spéciales (article 42) de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété, ne se trouvait pas frappée de prescription au jour de l'assignation du 20 avril 2023 dès lors que la loi ELAN du 23 novembre 2018 avait certes réduit à 5 ans le délai de 10 ans qui s'appliquait auparavant aux actions formée par un copropriétaire à l'encontre du syndicat mais en laissant encore courir au profit des demandeurs un délai de 5 ans qui ne devait trouver son terme que le 25 novembre 2023. La SAS Sogem a formé appel le 3 juillet 2024, désignant la SCI Philea et M.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de rabat de clôture L'ordonnance de clôture du 10 mars 2026 ayant été rabattue au 24 mars 2026, la demande présentée par la SAS Sogem apparaît sans objet. Ses conclusions du 11 mars 2026 étant recevables, elles seront examinées par la cour. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale Sur la durée et le point de départ du délai Il est constant que les règles spéciales ne dérogent aux règles générales que dans la seule limite de leur domaine d'application. Il en résulte que l'action d'un copropriétaire engagée à l'encontre d'un syndic, à titre personnel (et non en qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires), sur le fondement de sa responsabilité quasi-délictuelle ne relève pas du domaine de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis mais obéit aux règles ordinaires prévues par le code civil (Cass. Civ.(3e), 8 octobre 1997, n°95-18.773). Aux termes de l'article 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En l'espèce, il est constant que l'aérotherme litigieux a été installé dans le courant du mois de mars 2014. À compter de cette date, la SCI Philea et M. [U] avaient connaissance du fait qu'il n'était pas correctement implanté au regard des modalités fixées par l'assemblée générale du 18 décembre 2013 ayant autorisé cette installation et chargé le syndic de veiller à leur respect. Il ne peut ainsi être utilement soutenu par la SCI Philea et M. [U] qu'ils n'ont eu connaissance du manquement du syndic à ses obligations qu'à l'occasion de la convocation à l'assemblée générale du 19 décembre 2018 parce que le projet de résolution n°14 prévoyait simplement la pose d'un panneau en bois et non la suppression de l'installation litigieuse. En effet, c'est dès la pose non-conforme de l'aérotherme que la SAS Sogem était tenue de « poursuivre tout contrevenant, et après mise en demeure restée infructueuse de faire enlever les installations réputées non conformes [aux modalités fixées par l'assemblée générales du 18 décembre 2013], par tout moyen de droit ». De sorte que c'est à compter de cet évènement que l'inaction du syndic, laquelle pouvait être directement constatée par la SCI Philea et M. [U] puisque l'aérotherme installé à quelques mètres devant la baie vitrée de leur local commercial demeurait à sa place, était susceptible d'engager sa responsabilité. Il s'en suit que le délai de prescription de l'action en responsabilité délictuelle du syndic pour manquement aux diligences dont il avait été chargé par l'assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2013 a commencé à courir à la fin du mois de mars 2014 pour une durée de 5 ans devant, sauf suspension ou interruption, trouver son terme le 1er avril 2019. Sur l'absence d'interruption Aux termes de l'article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. En l'espèce, comme le juge de la mise en état l'a relevé à l'égard de la SCI Séverac 93, celle-ci a reconnu sa responsabilité en adressant au syndic de copropriété un courrier daté du 7 novembre 2018 dans lequel elle a informé ce dernier qu'elle entendait solliciter l'autorisation de poser un panneau en bois afin de remédier aux nuisances dénoncées par la SCI Philea et M. [U]. Pour autant, cette reconnaissance de responsabilité n'est le fait que de la seule SCI Séverac 93 et non de la SAS Sogem à laquelle on ne saurait par ailleurs reprocher ni d'avoir répercuté cette demande en la mettant aux voix de l'assemblée générale du 19 décembre 2018, ni d'être à l'initiative de cette solution puisque le courrier de la SCI Séverac 93 (pièce n°16 - SCI Philea et M. [U]) y fait explicitement référence en précisant qu'elle ressort des consultations qu'elle a pu avoir auprès de plusieurs professionnels compétents afin d'être conseillée sur les options envisageables, et non du syndic de copropriété comme l'affirment les intimés. Par ailleurs, à supposer que les nuisances dénoncées par la SCI Philea et M. [U] aient pu connaître une aggravation ou bien encore correspondent à des « faits successifs et distinct les uns des autres », il n'en demeure pas moins que le lieu d'installation de l'aérotherme est demeuré inchangé. De sorte que seul le fait initial, tenant à l'installation d'un aérotherme en un lieu non-conforme aux conditions prévues par l'assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2013, constitue une infraction avec l'autorisation donnée à la SCI Séverac 93 face à laquelle l'inertie du syndic était susceptible de donner lieu à une action en responsabilité. Ainsi, tant le fonctionnement ultérieur de l'aérotherme que son remplacement au même endroit ou bien encore l'installation du panneau en bois (lequel a été autorisé par l'assemblée générale du 19 décembre 2018) n'étaient pas de nature à faire renaître la responsabilité du syndic. * Il résulte de l'ensemble de ces considérations qu'au 20 avril 2023, jour de l'introduction de leur demande à l'encontre de la SAS Sogem aux fins d'engager sa responsabilité à titre personnel, l'action de la SCI Philea et de M. [U] était frappée de prescription depuis le 1er avril 2019. Elle doit ainsi être déclarée irrecevable. L'ordonnance sera par conséquent infirmée en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Sogem au titre de la prescription de l'action de la SCI Philea et de M. [U] à son encontre. Sur les demandes accessoires L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en remette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Succombant, la SCI Philea et M. [U] seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a mis les dépens de première instance uniquement à la charge de la SCI Séverac 93. L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité, de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce, eu égard aux circonstances, il y a lieu de condamner in solidum la SCI Philea et M. [U] à payer à la SAS Sogem la somme de 2.000 euros sur ce fondement.