Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 27 mai 2026 — n° 25/06211

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme l'ordonnance en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'elle a ; - rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 10] et [Adresse 8] à [Localité 5] et la société Sergic Ion Immobilière de Construction, tirée de la renonciation de Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat à 'toute procédure en contestation par la résolution 36 de' l'assemblée générale du 16 mars 2023, en faveur de laquelle ils ont voté, - débouté la société Sergic Ion Immobilière de Construction de l'intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau et y ajoutant ; Déclare Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat recevables en leurs demandes d'annulation des résolutions n°30 et 32.1 à 32.4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2023 ; Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6], [Adresse 9] et [Adresse 8] à [Localité 5] et la société Sergic Ion Immobilière de Construction aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat, ensemble, la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause de première instance et d'appel ; Dispense Mme [V], M. [N] et la société Blue Cat de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, incluant notamment les dépens, l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIÈRE, LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE,

FAITS & PROCEDURE L'ensemble immobilier situé [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et régi par un règlement de copropriété en date du 13 janvier 2004. Il a pour syndic en exercice la société Sergic. Par acte authentique du 13 avril 2017, l'Association Interprofessionnelle des [Localité 9] Médicaux et Sociaux de Santé au Travail de la Région Ile de France (ACMS) a vendu à la S.C.I. blue Cat, représentée par Monsieur [N] et Madame [V], ses associés et co-gérants, les lots n° 18 (local au rez-de- chaussée), 19 (local au premier étage), 67 (cave au premier sous-sol), 68 (cave au premier sous-sol) et 135 (emplacement de stationnement au deuxième sous-sol). Préalablement à cette vente, l'ACMS a été autorisée à effectuer à ses frais, divers travaux d'aménagement des lots n° 18 et 19, selon résolution n° 23 de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires du 24 novembre 2016. Lors de l'assemblée générale annuelle du 23 novembre 2017, les copropriétaires ont adopté les résolutions n° 22 à 24 portant respectivement sur la transformation du lot n° 19, local commercial, en lot n° 162 à titre d'habitation (résolution n° 22), la suppression du lot n° 162 et la création des lots n° 163, 164, 165 et 166 (résolution n° 23), ainsi que la suppression des lots n° 18, 163, 164, 165, 166 de la clé de répartition chauffage de l'immeuble (résolution n° 24). Au cours de l'assemblée générale annuelle du 16 mars 2023, les copropriétaires ont notamment adopté : - la résolution n° 30 relative à la 'ratification a posteriori des travaux portant sur les réparations des trames électriques au niveau du plafond du rez-de-chaussée du hall A', - les résolutions n° 32.1, 32.3 et 32.4 relatives à la décision de réaliser des travaux de réparation des trames électriques entre le plafond du rez-de-chaussée et le plancher du 1er étage au bâtiment B dans le local de la SCI blue Cat, lot 18, représenté par M. et Mme [V] [N], les honoraires du syndic pour la gestion financière, administrative et comptable desdits travaux et l'échéancier des appels de fonds, - la résolution n° 33 portant sur la réintégration des lots 18, 163, 164, 165, 166 dans la clé de répartition des charges de chauffage, - la résolution n° 34 portant sur l'adoption 'du projet de modificatif au RCP aux fins de réintégration des lots 18, 163, 164, 165 et 166 dans la clé de répartition des charges de chauffage', - et la résolution n° 35 relative au pouvoir donné au syndic aux fins de régularisation devant notaire du modificative au RCP comportant réintégration des lots 18, 163, 164, 165 et 166 à la clé de répartition des charges de chauffage, avec publication au service de la publicité foncière. Par ailleurs, les copropriétaires ont rejeté la résolution n° 32.2 relative à la souscription d'un contrat de maîtrise d''uvre/contrôle technique/coordonnateur SPS, si nécessaire, concernant les travaux faisant l'objet de la résolution n° 32.1. Par acte du 1er juin 2023, Mme [V], M. [N] et la SCI Blue Cat ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société Sergic Ion Immobilière de Construction devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, à titre principal, l'annulation des résolutions n° 30, 32.1, 32.2, 32.3, 32.4, 33, 34 et 35 de l'assemblée générale du 16 mars 2023 ainsi que la condamnation de la société Sergic Ion Immobilière de Construction à leur verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts. Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a été saisi de conclusions d'incident visant à voir déclarer irrecevables Mme [V], M.

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Sur les fins de non-recevoir tirées du défaut de droit d'agir soulevées par le syndicat des copropriétaires et la société Sergic L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ' Sur le moyen tiré de l'existence d'une transaction intervenue entre les parties selon résolution n° 36 de l'assemblée générale du 16 mars 2023 aux termes desquelles les appelants auraient renoncé à agir en nullité des résolutions n° 30, 32.1, 32.2, 32.3, 32.4, 33, 34 et 35 Moyens des parties Le syndicat des copropriétaires fait valoir que : - selon résolution n° 36.2 de l'assemblée générale du 16 mars 2023, aujourd'hui définitive, les demandeurs ont expressément renoncé à toute procédure relative aux travaux sur les trames électriques, afin d'obtenir en contrepartie des autres copropriétaires leur renonciation à réclamer le montant des charges chauffage non imputées aux lots des demandeurs depuis le 1er juillet 2017, de sorte que c'est de parfaite mauvaise foi qu'ils poursuivent l'annulation des résolutions querellées, en violation de leurs engagements ayant force obligatoire et ne pouvant être révoqués que du consentement mutuel des parties ; - les demandeurs sont dès lors dépourvus de droit d'agir en annulation des résolutions de l'assemblée générale du 16 mars 2023, cette action constituant bien une procédure relative aux travaux sur les trames électriques et sur la clé de répartition des charges de chauffage ; - la preuve de l'existence d'une transaction est rapportée, puisqu'elle est rédigée par écrit et termine une contestation née et/ou à naître avec renonciation relative aux travaux électriques et aux sujets qui s'y rattachent (travaux de réparation, montant des dépenses, imputation des dépenses, clé de répartition des charges), plusieurs attestations de copropriétaires versées aux débats confirmant la volonté exprimée par les parties (pièces n° 18 à 25), à savoir la renonciation de la copropriété à réclamer un arriéré de charges chauffage en contrepartie de la renonciation des époux [V]/[N] et de la S.C.I. Blue Cat à attaquer les décisions prises par l'assemblée générale par une action en justice ; - contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, les conditions de l'article 2044 du code civil sont bien remplies, les parties ont fait des concessions réciproques pour terminer une contestation née ; la résolution 36 constitue bien un contrat au sens de l'article 1101 du même code, c'est-à-dire un acte de volonté destiné à créer ou éteindre des obligations ; - le fait que la proposition de conciliation émane du syndicat ne rend pas imprécis l'engagement demandé à Mme [V], M. [N] et la SCI Blue Cat ; les termes utilisés sont très précis et les actes de volonté clairement exprimés. La société Sergic allègue que : - les demandeurs n'ont pas d'intérêt à agir en annulation des résolutions n° 30, 32, 33, 34 et 35, compte tenu de l'accord conclu avec la copropriété, selon résolution n° 36 de l'assemblée générale du 16 mars 2023, ayant contractuellement renoncé à cette possibilité pour obtenir la concession votée à la résolution n° 36 ; - la décision prise en assemblée générale constitue à tout le moins un commencement de preuve par écrit d'un accord entre les parties ; l'accord a également été matérialisé par sa mise en 'uvre puisque les charges de chauffage en cause n'ont pas été réclamées. M. [N], Mme [V] et la SCI Blue Cat soutiennent que : - une décision d'assemblée générale ne peut constituer un accord compte tenu de ce qu'il s'agit d'un acte unilatéral n'exprimant que la volonté du syndicat des copropriétaires, en application de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, et ne permettant pas de conclure le moindre accord, faute de rencontre de volonté : - à l'examen de la résolution n° 36, il n'a jamais été exprimé leur intention de mettre expressément fin aux différends comme le prévoit l'article 2049 du code civil, cette résolution faisant suite à leur offre de conciliation et constituant la seule proposition de trouver un règlement amiable, de sorte que l'assemblée générale a fixé dans ses termes les conditions de l'accord qu'elle était disposée à trouver ; - ils n'ont jamais donné leur accord pour transiger, d'autant que le syndicat des copropriétaires ne faisait aucune concession, de sorte qu'aucune renonciation ne peut être utilement invoquée par le syndicat des copropriétaires. Réponse de la cour Selon l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit. L'article 2048 du même code prévoit que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu. L'article 2049 dispose que les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé. Selon l'article 2052, la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet. En l'espèce, la résolution n° 36 de l'assemblée générale du 16 mars 2023, intitulée « Régularisation de la répartition des charges de chauffage entre le 1er juillet 2017 et la publication du modificatif voté lors des résolutions précédentes », comporte en réalité deux résolutions, 36.1 et 36.2, intitulées respectivement « Imputation des charges de chauffage sur les propriétaires des lots 18,163,164,165 et 166 pendant la période entre juillet 2017 et le nouveau modificatif » et « Aucune imputation des charges de chauffage sur les propriétaires des lot 18, 163, 164, 165, 166 pendant la période entre la publication du modificatif de 2019 et le nouveau modificatif ». Ces deux résolutions sont précédées d'un préambule ainsi rédigé : « Entre le 1er juillet 2017et le (date du futur modificatif au RCP), les charges de chauffage n'ont pas été appelées (ou ont été appelées puis remboursées) auprès des lots 18, 163, 164, 165 et 166, suite au retrait de ces lots de la clé de répartition afférente. Elles se sont élevées pour cette période à la somme de 10.087,74 € répartie comme suit : - Exercice2017-2018 : 1379,54 euros, - Exercice2018-2019 : 1455,32 euros, - Exercice2019-2020 : 1504,04 euros, - Exercice2020-2021 : 1372 euros, - Exercice 2021-2022 : 3114,44 euros en cas d'approbation des comptes, -Budget en cours : 1262,40euros Total : 10.087,74euros. Une discussion s'est engagée entre les participants à l'assemblée générale et M. Mme [V] [N]. L'assemblée a fait la proposition de conciliation suivante : A condition que M. Mme [V] [N] s'engagent à : - Donner accès à leurs lots pour réaliser rapidement les travaux votés ; - Reconnaître [G] comme expert technique qui va réaliser les détections, les réparations et déterminer l'origine des désordres ; - Faire leur affaire personnelle de tous travaux de remise en état dans leurs parties privatives ; - Cesser tout contestation, tout courrier d'avocat et toute procédure à ce sujet, l'assemblée générale, consciente des efforts que M.