Cour d'appel, chambre 1-8, 27 mai 2026 — n° 24/05156

PAR CES MOTIFS , La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONSTATE la dévolution à la cour des chef du jugement critiqué suivants : CONSTATE que l'opposition au paiement du prix de vente du lot n°469 dans l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 2] formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] par acte extra-judiciaire du 22 septembre 2022 est irrégulière et infondée ; ORDONNE la mainlevée de 1'opposition au paiement du prix de vente du lot n°469 par la SCI [Adresse 5] formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] le 22 septembre2022 ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [R] [M] & Associés, à payer à la société Gambetta l6 la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire la Selarl [R] [K] de sa demande reconventionnelle de paiement d'un solde de charges; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de 1'immeub1e dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [R] [M] & Associés, aux dépens. INFIRME le jugement rendu le 21 mars 2024 par le Tribunal judiciaire de NICE, SAUF en ce qu'il : DEBOUTE la société Gambetta 16 de sa demande additionnelle de dommages intérêts; Statuant à nouveau et Y ajoutant, DECLARE recevable la demande du syndicat des copropriétaires CITE DE LA BUFFA pris en la personne de son administrateur provisoire en exercice la SELARL [R] [M] & ASSOCIES au titre du défaut de qualité et d'intérêt à agir de la SAS Gambetta 16, formulée pour la première fois en cause d'appel, DIT que la SAS Gambetta 16 n'a ni intérêt ni qualité à agir en mainlevée de l'opposition du syndicat des copropriétaires du 22 septembre 2022, DEBOUTE la SAS Gambetta 16 de l'intégralité de ses demandes, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires CITE DE LA BUFFA pris en la personne de son administrateur provisoire en exercice la SELARL [R] [M] & ASSOCIES de sa demande de dommages et intérêts, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE la SAS Gambetta 16 à régler au syndicat des copropriétaires CITE DE LA BUFFA pris en la personne de son administrateur provisoire en exercice la SELARL [R] [M] & ASSOCIES la somme de 3 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE la SAS Gambetta 16 aux entiers dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], situé [Adresse 4] à NICE, est représenté par la Selarl [R] [M] & Associés, depuis une ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de NICE du 26 décembre 2017, la désignant en qualité d'administrateur provisoire dont la mission a été prorogée à plusieurs reprises. Le 6 septembre 2022, la société Gambetta 16 a acquis auprès de la SCI [Adresse 5] le lot n°469, constitué par un ban au rez-de-chaussée du [Adresse 6] formant l'ancien lot n°23 du cahier des charges de l'ensemble immobilier [Adresse 1] situé [Adresse 4] à NICE. Par acte extra-judiciaire du 12 septembre 2022, la Selarl [R] [M] & Associes a formé opposition au paiement du prix de vente pour obtenir le paiement de la somme principale de 10.769,32 euros de charges de copropriété selon un décompte joint listant les appels de fonds relatifs au lot n°469 mais également au lot n°454 débutant par des reprises de soldes antérieurs. Par acte du 6 octobre 2022, la société Gambetta 16 a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son administrateur provisoire, la Selarl [R] [M] & Associés, aux 'ns d'obtenir principalement la mainlevée de cette opposition. Par jugement rendu le 21 mars 2024, le Tribunal: CONSTATE que l'opposition au paiement du prix de vente du lot n° 469 dans l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 2] formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] par acte extra-judiciaire du 22 septembre 2022 est irrégulière et infondée ; ORDONNE la mainlevée de 1'opposition au paiement du prix de vente du lot n°469 par la SCI [Adresse 5] formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] le 22 septembre2022 ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [R] [M] & Associés, à payer à la société Gambetta l6 la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la société Gambetta 16 de sa demande additionnelle de dommages intérêts; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] , situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire la Selarl [R] [K] de sa demande reconventionnelle de paiement d'un solde de charges; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de 1'immeub1e dénommé [Adresse 1], situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [R] [M] & Associés, aux dépens. Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que les créances invoquées par le syndicat ne comportent pas les précisions exigées par les articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 27 mars 1967, rendant impossible d'apprécier si les sommes réclamées sont susceptibles de bénéficier du privilège immobilier, l'opposition n'est pas justifiée et il doit être ordonnée la mainlevée. Il a rejeté la demande indemnitaire de la société Gambetta 16 au motif que si le syndicat des copropriétaires a commis une faute en délivrant une opposition au prix de vente pour des charges dont il ne pouvait ignorer qu'elles n'étaient pas dues par la SCI [Adresse 5], la société Gambetta 16 ne peut se prévaloir du préjudice causé à la SCI [Adresse 5] et ne justifie pas d'un préjudice personnel causé par cette opposition. Il a rejeté la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en paiement d'un solde de charges, ce dernier ne produisant aucune pièce pour en justifier.

DECISION: Fin de non recevoir tirée de la qualité ou intérêt à agir peut être soulevée pour la première fois en appel, il ne s'agit pas d'une prétention au fond et elle n'est donc pas soumise à l'obligation de concentration des prétentions ; Elle est donc recevable et effectivement la SAS Gambetta 16 n'a pas qualité et intérêt à agir le montant des charges réclamées au vendeur ayant été consignées de manière définitive à l'acte de vente. Une demande reconventionnelle peut être faite pour la première fois en appel article 567 du CPC si elle a un lien la rattachant à la prétention originaire, ce qui est le cas pour autant la SAS Gambetta n'étant pas condamnée à des charges impayées, elle ne saurait être condamnée à des dommages et intérêts pour non paiement de ces charges. MOTIFS DE LA DECISION: Sur la dévolution du chef du jugement ordonnant la mainlevée de l'opposition du syndicat des copropriétaires Il résulte des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires a inscrit deux déclarations d'appel, la seconde intervenue dans le délai pour conclure au fond, déférant ainsi l'intégralité des chefs du jugement du 21 mars 2024 du tribunal judiciaire de NICE à la présente cour. Ainsi, la demande de l'appelant à ce titre est recevable. Sur la fin de non recevoir tirée de la qualité ou intérêt à agir L'article 122 du code de procédure civile dispose que les fins de non recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages et intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. Il en résulte que la fin de non recevoir tirée de la qualité ou intérêt à agir peut être soulevée pour la première fois en appel. En outre, contrairement à ce que prétend la SAS Gambetta 16, ne s'agissant pas d'une prétention au fond, cette fin de non recevoir n'est pas soumise à l'obligation de concentration des prétentions. L'article 31 du code de procédure civile prévoit que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention. En l'espèce, il était prévu à l'acte de vente entre la SCI [Adresse 5] et la SAS Gambetta 16 que : 'L'acquéreur a versé à l'instant même en la comptabilité de l'Office Notarial, la somme de 10 389,32€ correspondant au dernier appel de charges en date du 1er juillet 2022 et à l'arriéré de charges dû par le vendeur. Cette somme sera séquestrée en la comptabilité du notaire, une partie des sommes réclamées par le syndic apparaissant: -soit prescrites, -soit concerner un lot n'appartenant pas à la SCI [Adresse 5], vendeur aux présentes, Le vendeur s'oblige à régler toute somme qui serait effectivement dues au syndic sur le lot vendu, de sorte que l'acquéreur ne soit jamais recherché sur ce point. La somme séquestrée ne sera débloquée qu'au vu d'un protocole transactionnel ou d'un jugement devenu définitif. Ce paiement est effectué à titre définitif entre les parties, et ce quel que soit le décompte définitif des charges sur l'exercice en cours.' Il ne ressort pas de cette clause un quelconque engagement de la SAS Gambetta 16 de prendre à sa charge les éventuelles contestations et demandes de main levée de l'opposition formée par le syndicat des copropriétaires. Ainsi, le montant des charges réclamées au vendeur a été consigné de manière définitive à l'acte de vente pour la SAS Gambetta 16, qui est dépourvue de toute qualité et intérêt à agir, de sorte qu'elle est irrecevable en ses demandes en mainlevée de l'opposition et indemnitaires. Etant fait droit à la demande principale du syndicat des copropriétaires, il n'y a pas lieu d'examiner sa demande à titre subsidiaire. Sur la demande de condamnation de la SAS Gambetta à des dommages Il résulte de l'article 567 du code de procédure civile que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel. Ainsi, une demande reconventionnelle peut être faite pour la première fois en cause d'appel si elle a un lien la rattachant à la prétention originaire, ce qui est le cas pour la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires face à une demande de mainlevée de l'opposition formulée par la SAS Gambetta 16. Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande de dommages et intérêts sur les difficultés financières qu'il rencontre, notamment en raison du refus par la SAS Gambetta 16 de payer les charges. Or, la SAS Gambetta n'étant pas condamnée à des charges impayées, ne saurait être condamnée à des dommages et intérêts pour non paiement de ces charges, de sorte que le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande à ce titre. Sur les autres demandes La SAS Gambetta est condamnée à 3 000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens de première instance et d'appel.