Cour d'appel, chambre civile 1-5, 28 mai 2026 — n° 25/05587

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, rendu en dernier ressort, Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'elle a rejeté les moyens soulevés par la société LM19, tirés de l'incompétence du président du tribunal judiciaire à connaître du présent litige, de l'autorité de la chose jugée et de la violation du principe de l'estoppel, ainsi que la demande de médiation, Statuant à nouveau et y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, de libération des chambres et d'expulsion des occupants, Dit qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande de la société LM19 visant à voir ordonner à Mme [S] [J] et au Syndicat des copropriétaires de produire le dossier de demande de mise à l'ordre du jour de l'autorisation des travaux de mise en conformité, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, aux dépens de première instance et d'appel, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, à régler à la société LM19 la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Lucie LAFOSSE, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier La Présidente

EXPOSÉ DU LITIGE L'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété. Il est constitué au sixième étage par des chambres appartenant à différents copropriétaires. Selon contrat de bail d'habitation du 1er août 2013, Mme [B] [S] [J] a donné à bail à M. [A] [R], deux chambres numérotées 9 et 10, correspondant aux lots n° 22 et 23. A la suite d'une action engagée par le syndicat des copropriétaires, visant à la démolition des installations de cuisine du lot n° 22 et à la libération des lots de toute occupation, en raison du caractère indécent et inhabitable des lieux, Mme [B] [S] [J], aux termes d'un jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 16 janvier 2014, partiellement confirmé par arrêt de la cour d'appel de Versailles du 27 juin 2016, a notamment été condamnée sous astreinte à faire déposer la cuisine installée dans le lot 22 et à attester de la conformité des installations électriques de ses lots. Dans les suites de l'exécution de ces décisions, Mme [B] [S] [J] a fait l'objet d'une procédure de saisie immobilière. Par acte de commissaire de justice du 26 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic, la société 4A Immobilier [Localité 2] (ci-après également dénommé 'le syndicat des copropriétaires') a attrait devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant en référé, Mme [S] [J] épouse [N], à l'effet principalement de : - ordonner à Mme [S] [J] de faire libérer les chambres n° 9 (lot n° 22) et 10 (lot n° 23), situées au 6ème étage de l'immeuble, - ordonner l'expulsion de tous occupants de son chef des lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est. Cette procédure a été enregistrée sous le n° RG 25/00018. Par acte authentique du 3 décembre 2024, dans le cadre d'une vente amiable autorisée par le juge de l'exécution, Mme [S] [J] a vendu les lots litigieux à la SCI LM19. Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société LM19 en intervention forcée, devant le tribunal judiciaire de Nanterre statuant en référé, à l'effet principalement de : - ordonner à la SCI LM19 de faire libérer les chambres 9 (lot de copropriété n° 22) et 10 (lot de copropriété n° 23) situées aux sixième étage de l'immeuble, - ordonner l'expulsion de tous occupants de son chef des lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est. Cette procédure a été enregistrée sous le n° RG 24/02064. Par ordonnance du 20 août 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - rappelé que les affaires ayant pour n° RG 24/02064 et 25/00018 ont été jointes à l'audience du 23 janvier 2025 et continuées sous le n° RG 24/02064, - rejeté le moyen soulevé par la société LM19 tiré de l'incompétence du président du tribunal judiciaire à connaître du litige, - rejeté le moyen soulevé par la société LM19 tiré de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société 4A Immobilier [Localité 2], - rejeté le moyen soulevé par la société LM19 tiré de l'autorité de la chose jugée, - rejeté le moyen soulevé par la société LM19 tiré de la violation du principe de l'estoppel, - condamné la société LM19 à faire libérer les chambres n°9 (lot de copropriété n°22) et 10 (lot de copropriété n°23) situées au 6° étage de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4], - ordonné autant que de besoin, et a défaut de libération dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion de tous occupants des lieux, et ceux du chef de ces derniers, - rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,

MOTIFS DE LA DÉCISION La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'a pas à statuer sur la demande de l'appelante de 'donner acte à la société LM19 de ce qu'elle a saisi le syndic d'une demande de convocation d'une assemblée générale et ce, à ses frais, aux fins de voir autoriser les travaux envisagés par ses soins aux fins de réunion des lots n°22 et 23 et d'alimentation en eau', en ce qu'il ne s'agit pas d'une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Sur l'exception d'incompétence La société LM19 fait valoir que la juridiction de céans est incompétente pour statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires visant à ce que soient ordonnées la libération des chambres et l'expulsion de toutes occupants de son chef, en ce qu'une telle demande relève de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection, définie par les dispositions des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire. Il estime en outre que conformément à ce qui a été définitivement jugé par le tribunal judiciaire de Nanterre le 16 janvier 2014, en l'absence de toute violation par le propriétaire de la destination des lots, la juridiction saisie ne peut retenir sa compétence au titre d'un trouble manifestement illicite. Le syndicat des copropriétaires répond qu'il n'a pas sollicité la résiliation judiciaire du bail et que les rapports locatifs entre la société LM19, désormais copropriétaire, et la famille [R] occupante des lieux, ne lui est pas opposable. Il reprend pour son compte la motivation du premier juge ayant considéré que le contrat de bail n'est pas l'objet, la cause ou l'occasion de l'action, puisqu'il s'agit d'une action fondée sur un trouble manifestement illicite né de la violation par le propriétaire de la destination des lots qu'il possède, ainsi que cela ressort de la motivation de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles le 27 juin 2016. Sur ce, Aux termes de l'article 75 du code de procédure civile 'S'il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d'irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l'affaire soit portée.' L'article L. 213-4-3 du code de l'organisation judiciaire dispose que 'le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis dans droit ni titre'. L'article L. 213-4-4 du même code précise : 'Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.' Si l'action introduite par le syndicat des copropriétaires en l'espèce, tend manifestement à voir ordonner l'expulsion des occupants des lots de copropriété litigieux, cette demande formulée alors que lesdits occupants n'ont pas été appelés dans la cause, correspond à la mesure sollicitée aux fins de remédier au trouble manifestement illicite opposé au copropriétaire, tiré de la violation alléguée du règlement de copropriété et de la réglementation relative aux caractéristiques du logement décent. Comme l'a relevé le premier juge, aucune occupation sans droit ni titre n'est en cause dès lors qu'il existe un bail dont la résiliation n'est pas demandée, et le contrat de bail n'est pas l'objet, la cause ou l'occasion de cette action fondée sur un trouble manifestement illicite imputé au copropriétaire, contre qui l'action est dirigée en cette qualité, indépendamment de la qualité de bailleur dont il dispose par ailleurs. Pour ces motifs ajoutés à ceux du premier juge, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté l'exception d'incompétence. Sur les pouvoirs du juge des référés La société LM19 fait valoir que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en sa demande tendant à voir ordonner l'expulsion des occupants des lots n° 22 et 23, faute de résiliation préalable du bail dont ces derniers sont titulaires. Elle soutient que l'expulsion d'un locataire suppose au préalable la résiliation du contrat et qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation du bail, mais seulement de constater l'acquisition de la clause résolutoire. Elle ajoute que la voie procédurale choisie par le syndicat des copropriétaires n'a pour seul objectif que de contourner les règles d'ordre public applicables en matière d'expulsion locative. Le syndicat des copropriétaires répond qu'il n'a pas sollicité la résiliation judiciaire d'un bail, se bornant à demander que la société LM19 soit condamnée à libérer les chambres n° 22 et 23 dans la mesure où leur location pour une habitation à titre principal crée un trouble manifestement illicite aux autres copropriétaires. Sur ce, Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans la limite de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. S'il entre dans les pouvoirs du juge des référés d'ordonner l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre après avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire d'un contrat de bail, il n'entre pas, en revanche, dans ses pouvoirs d'ordonner l'expulsion des occupants d'un lot de copropriété, titulaires d'un bail non résilié et non appelés dans la cause. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, qui se prévaut d'un trouble manifestement illicite commis par la société LM19, en sa qualité de copropriétaire, formule une demande visant à voir 'ordonner l'expulsion de tous occupants de son chef des lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est', alors qu'il est constant que les occupants sont entrés dans les lieux du chef de la société LM19 - ou plus exactement du chef de Mme [B] [S] [J] de laquelle l'appelante tient ses droits - non en sa qualité de copropriétaire, mais en sa qualité de bailleresse, et qu'ils disposent d'un contrat de bail d'habitation leur conférant un titre d'occupation. Si le syndicat des copropriétaires précise ne pas demander la résiliation du bail, il formule une demande d'expulsion qui remet nécessairement en cause le titre d'occupation des occupants et qui, au même titre qu'une demande tendant à la résiliation ou l'anéantissement du bail, excède les pouvoirs du juge des référés en tant que juge du provisoire. La demande est d'autant plus irrecevable qu'elle revient à juger des personnes qui n'ont été ni entendues, ni appelées, et ce, en contradiction avec l'article 14 du code de procédure civile. Ainsi, même compétent pour connaître du trouble manifestement illicite invoqué par le syndicat des copropriétaires contre la société LM19, en sa qualité de copropriétaire, le juge des référés du tribunal judiciaire et à sa suite la cour, ne disposent pas du pouvoir d'ordonner la mesure d'expulsion sollicitée. Il n'y a donc pas lieu a référé sur ce point. Sur l'autorité de la chose jugée La société LM19 argue que les demandes du syndicat des copropriétaires se heurtent à l'autorité de la chose jugée, en ce que la question relative à l'usage des lots n° 22 et 23 a d'ores et déjà été tranchée au principal par le tribunal de grande instance de Nanterre aux termes du jugement rendu le 16 janvier 2014 et non infirmé, de ce chef, par la cour d'appel de Versailles aux termes de son arrêt du 27 juin 2016.