Cour d'appel, chambre 1-7, 28 mai 2026 — n° 22/04666

PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, REFORME le jugement contradictoire rendu le 09 février 2022 par le tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il a : condamné l'association SOLIHA PROVENCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 9.818,93 euros en principal, au titre des charges de copropriété impayées au 18 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 septembre 2019 sur la somme de 1.377,57 euros et à compter de l'assignation du 29 octobre 2020 pour le surplus ; CONFIRME le surplus du jugement ; Statuant à nouveau du chef réformé et y ajoutant, CONDAMNE l'association SOLIHA PROVENCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 9.830,78 euros au titre des charges de copropriété impayées au 18 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 septembre 2019 sur la somme de 1.377,57 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; CONDAMNE l'association SOLIHA PROVENCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 622,60 euros au titre des frais nécessaires exposés par ce dernier pour recouvrer sa créance ; REJETTE le toute demande plus ample ou contraire ; CONDAMNE l'association SOLIHA PROVENCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; CONDAMNE l'association SOLIHA PROVENCE aux entiers dépens en cause d'appel. La greffière La présidente

*** EXPOSE DU LITIGE L'association SOLIHA PROVENCE est propriétaire d'un appartement consistant en le lot n°6 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 5] à [Localité 2]. Le 27 septembre 2019, un commandement de payer les charges de copropriété lui a été délivré par le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3]. Suivant exploit de commissaire de justice du 29 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner l'association SOLIHA PROVENCE aux fins de la condamner au paiement des sommes de 3.788,84 euros à parfaire au jour du prononcé de la décision avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 27 septembre 2019 au titre des charges de copropriété impayées et de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Suivant jugement contradictoire rendu le 09 février 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a : condamné l'association SOLIHA PROVENCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 9.818,93 euros en principal, au titre des charges de copropriété impayées au 18 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 septembre 2019 sur la somme de 1.377,57 euros et à compter de l'assignation du 29 octobre 2020 pour le surplus ; dit que si le compte de la copropriété a été crédité de la somme de 5.285 euros, ce montant viendra en déduction du montant de la condamnation en principal ; condamné l'association SOLIHA PROVENCE à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ; condamné l'association SOLIHA PROVENCE à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné l'association SOLIHA PROVENCE aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 septembre 2019. Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que l'association SOLIHA PROVENCE n'a pas attaqué les décisions d'assemblée générale produites au débat et n'est donc pas recevable à émettre une quelconque contestation sur les comptes et à solliciter une compensation entre une prétendue créance dont elle ne rapporte pas la preuve et les sommes dont elle est redevable. Suivant déclaration reçue au greffe le 29 mars 2022, l'association SOLIHA PROVENCE a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions. Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, l'association SOLIHA PROVENCE demande à la cour de : infirmer le jugement entrepris ; Statuant à nouveau, A titre principal, condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] à lui payer la somme de 24.866,74 euros correspondant à la différence entre les sommes dues par elle au titre des travaux précités et les sommes perçues par le syndicat des copropriétaires ; ordonner la compensation de sa créance avec toute créance du syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] qui pourrait être retenue par la juridiction de céans ; A titre subsidiaire, réduire à de plus justes proportions la créance alléguée par le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] ; débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] de ses demandes de dommages-intérêts et de frais irrépétibles ; condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 5] à [Localité 3] à payer la somme de 1.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en paiement : L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d'espèce, dispose que : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. ». L'article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. ». L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d'espèce, prévoit que : « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultantes : 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ; 2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux. Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic. Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot. III. - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale. IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale : 1° La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation ; 2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. ». L'article 35 du décret du 17 mars 1967 énonce que : « Le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ; 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxièmes et troisièmes alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ; 4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ; 5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en 'uvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires. ['] ». L'article 36 de ce même décret prévoit que : « Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. ». Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. En l'espèce, l'association SOLIHA PROVENCE, n'ayant pas contesté dans les délais impartis par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, n'est pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.