Tribunal judiciaire, 2ème chambre construction, 2 juin 2026 — n° 25/05917

***** EXPOSE DU LITIGE : Monsieur [O] [T] est propriétaire du lot n°1290 au sein de l’ensemble immobilier Résidence CANNES VERRERIE C1/C2 sise 6 rue de la Verrerie à CANNES LA BOCCE (06150). Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière CANNES VERRERIE C1/C2 a fait assigner Monsieur [O] [T] devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE, suivant acte d’accomplissement des formalités auprès des autorités italiennes, en date du 30 octobre 2025, de transmission aux autorités italiennes en application de règlement n°2020/1784 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020, l’acte ayant pu être signifié le 21 novembre 2025, suivi courrier avec accusé de réception signé par le défendeur. Aux termes de son assignation le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière CANNES VERRERIE C1/C2 demande au tribunal de : Vu les articles 14-1 de la Loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967, Vu l’article 1231-6 du code civil, Vu l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, Condamner Monsieur [O] [T] au paiement des sommes suivantes envers le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence CANNES VERRERIE C1 C2 : - La somme de 8.528,36 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. - La somme de 2.000,00 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1236-1 du code civil. - La somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Condamner Monsieur [O] [T] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit A 444-32 du Code de Commerce frais prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, distraits au profit de Maître Renaud ESSNER, sur son affirmation de droit. ****** Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur. En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que le défendeur, valablement assigné selon les modalités susvisées, n’a pas constitué avocat. . Par ordonnance en date du 9 mars 2026, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 24 mars 2026. Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIFS  Sur la demande en recouvrement de charges de copropriété et frais L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ». L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ». L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;». En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur. Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions. Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées : - le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ; - la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ; - la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ; - la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ; - la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation. En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir : - des situations du compte copropriétaire entre le 01/10/2020 et le 01/04/2025, - un décompte des sommes dues entre le 01/10/2024 au 01/10/2025, - un relevé de propriété démontant que Monsieur [T] est propriétaire du lot n°1290, - divers courriers de mises en demeure et relances, - des extraits du Grand Livre des années 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 du 01/10/2020 au 30/09/2021, - les appels de fonds et de travaux du 01/10/2024 au 31/12/2025, - les procès-verbaux des assemblées générales de 2022 à 2025, - le contrat de syndic.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière CANNES VERRERIE C1/C2 la somme totale de 2.600,55 euros au titre des charges impayées et frais nécessaires et ce, pour la période allant du 1er octobre 2024 au 1er octobre 2025, date de la dernière créance arrêtée ; DIT que les intérêts au taux légal sur les sommes dues courront à compter de l’assignation ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière CANNES VERRERIE C1/C2 du surplus de sa demande, chiffrée à 8.528,36 euros au titre des charges impayées et frais, englobant à un solde antérieur au 1er octobre 2024 ; CONDAMNE Monsieur [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière CANNES VERRERIE C1/C2 la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ; CONDAMNE Monsieur [O] [T] aux entiers dépens de la présente instance, lesquels n’incluent pas le droit A 444-32 du Code de Commerce et frais prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, et dont distraction au profit de Maître Renaud ESSNER ; CONDAMNE Monsieur [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière CANNES VERRERIE C1/C2] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE