Cour d'appel, 5e chambre civile, 2 juin 2026 — n° 22/06253

PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort : DEBOUTE la société Foncia Info Immobilier de sa demande de rabat de clôture et DIT en conséquence irrecevables ses conclusions n°3, DONNE ACTE à M. [U] [F], Mme [D] [F] épouse [J] et Mme [Z] [K] épouse [E] de leur intervention volontaire en leur qualité d'ayants droit de Mme [Y] [F], décédée le 2 avril 2025, CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Narbonne en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] à Port [Etablissement 2] dans les dommages subis par les consorts [F], L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau et y ajoutant, DIT que la société Foncia Info Immobilier n'est pas responsable des dommages causés aux consorts [F], DEBOUTE en conséquence M. [U] [F], Mme [D] [F] épouse [J], ces derniers à titre personnel et ès qualités d'ayants droit de Mme [Y] [F], et Mme [Z] [K] épouse [E] ès qualités d'ayant droit de Mme [Y] [F] de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de la société Foncia Info Immobilier, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] à [Localité 9], à payer à M. [U] [F], Mme [D] [F] épouse [J], ces derniers à titre personnel et ès qualités d'ayants droit de Mme [Y] [F], et Mme [Z] [K] épouse [E] ès qualités d'ayant droit de Mme [Y] [F], les sommes suivantes : 800 euros au titre des frais de déménagement, 4.860 euros au titre des travaux d'embellissement, 4.480 euros au titre des travaux concernant la cuisine, 3.350,09 euros au titre des désordres affectant l'électroménager et le mobilier, Lesdites sommes étant indexées sur l'indice BT 01 à compter du dépôt du rapport d'expertise, 3.200 euros au titre du préjudice de jouissance, REJETTE la demande formée au titre du préjudice moral, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] de sa demande en relevé et garantie, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] à payer à M. [U] [F], Mme [D] [F] épouse [J], ces derniers à titre personnel et ès qualités d'ayants droit de Mme [Y] [F], et Mme [Z] [K] épouse [E] ès qualités d'ayant droit de Mme [Y] [F], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais exposés en première instance et en cause d'appel, CONDAMNE M. [U] [F], Mme [D] [F] épouse [J], ces derniers à titre personnel et ès qualités d'ayants droit de Mme [Y] [F], et Mme [Z] [K] épouse [E] ès qualités d'ayant droit de Mme [Y] [F], à payer à la société Foncia Info Immobilier la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais exposés en première instance et en cause d'appel, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, RAPPELLE qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que M. [U] [F], Mme [D] [F] épouse [J] et Mme [Z] [K] épouse [E] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. La greffière Le président

* * * EXPOSE DU LITIGE Mme [Y] [F], M. [U] [F] et Mme [D] [F] épouse [J] sont propriétaires indivis d'un appartement C n°2 situé en rez-de-chaussée de la résidence en copropriété [Etablissement 1] 2, sise [Adresse 8] à [Localité 8]. L'appartement des consorts [F] a fait l'objet d'un dégât des eaux et le 19 juillet 2018, la société Action Environnement a procédé au débouchage de canalisations, constatant la présence de racines obstruant le réseau. Le 30 août 2018, le cabinet Elex 11, mandaté par la société Macif, assureur des consorts [F], a procédé à des investigations, confirmant dans son rapport que l'origine du sinistre était dû à un engorgement de la canalisation de la résidence [Etablissement 1] 2, provoquant un refoulement. A la suite du rejet d'une demande d'expertise par le juge des référés du tribunal de grande instance de Narbonne, saisi le 11 septembre 2019 par les consorts [F], la cour d'appel de Montpellier a finalement désigné, le 25 juin 2020, M. [N] [B] en qualité d'expert. L'expert judiciaire a rendu son rapport le 25 mars 2021. Par acte du 9 juillet 2021, M. [U] [F], Mme [D] [F] épouse [J] et Mme [Y] [F], en leur qualité de propriétaires indivis du lot n°27, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] et son syndic, la SAS Foncia Info Immobilier, devant le tribunal judiciaire de Perpignan, en paiement des sommes relayées par le rapport d'expertise judiciaire. Aux termes d'une ordonnance rendue le 10 février 2022 par le magistrat chargé de la mise en état, le tribunal judiciaire de Perpignan s'est déclaré incompétent et a renvoyé l'affaire devant le tribunal judiciaire de Narbonne. Le jugement contradictoire rendu le 10 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Narbonne : Rejette toutes conclusions ou demandes plus amples ou contraires comme injustes ou non fondées ; Tenant les conclusions du rapport de M. [B] ; Dit et juge que le sinistre provient d'un entretien insuffisant d'une canalisation de la copropriété [Adresse 10] à [Localité 9] imputable au syndicat de copropriété ; Dit et juge que ce sinistre a été aggravé dans ses conséquences par la tardiveté de la réaction du syndic, la SAS Foncia Info Immobilier, informé depuis le mois de mai 2018, faute constitutive d'une responsabilité combinée dans la proportion de 30 % ; Dit que la charge finale de l'indemnisation s'opérera suivant la répartition 70 % / 30 % ; Condamne en conséquence in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] et la SAS Foncia Info Immobilier au paiement à Mme [Y] [F], Mme [D] [F] épouse [J] et M. [U] [F], propriétaires indivis, des sommes suivantes : Déménagement mobilier et équipements : 800 euros, Travaux d'embellissement : 4.860 euros, Travaux cuisine : 4.480 euros, Electroménager : 30 % vétusté : 4.700 euros, Préjudice locatif non financier mais simplement trouble de jouissance pour une seule saison 2018 : 4.000 euros, Préjudice moral : 1.500 euros ; Déboute pour le surplus ; Dit que les consorts [F] seront exclus de toute part dans la prise en compte du sinistre et de la charge de l'indemnisation au sein de la copropriété ; Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] et la SAS Foncia Info Immobilier à payer à Mme [Y] [F], Mme [D] [F] épouse [J] et M. [U] [F], propriétaires indivis, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d'huissier. Rappelle que l'exécution provisoire est de plein droit attachée à la présente décision. Le premier juge retient tout d'abord que l'origine factuelle du sinistre est certaine selon l'expert et réside dans le fait qu'un refoulement s'est produit en raison de la présence dans les canalisations, et donc dans le réseau commun, de racines occasionnant une obstruction.

MOTIFS SUR LE RABAT DE L'ORDONNANCE DE CLOTURE Selon l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. En l'occurrence, l'ordonnance de clôture a été notifiée par RPVA le 18 février 2026 à 8 heures 01 alors que la société Foncia Info Immobilier n'a notifié par voie électronique ses dernières conclusions le même jour qu'à 18 heures 22. Aussi, ces conclusions ont été notifiées postérieurement à la clôture et il n'y a pas lieu, étant encore observé que la société Foncia Info Immobilier avait été informée oralement lors de l'audience du 25 novembre 2025 qu'une nouvelle clôture interviendrait le 18 février 2026, d'accueillir celles-ci et d'ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture. La demande de rabat de l'ordonnance de clôture sera donc rejetée. SUR LA RESPONSABILITE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES Aux termes de leurs écritures, les consorts [F] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d'entretien des canalisations, fondant leur action sur les dispositions de l'article 1240 du code civil qui seules sont citées. Aussi, il importe de relever que cette action ne repose, ni sur les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 instaurant une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires en cas de dommage trouvant son origine dans un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes, ni sur les dispositions de l'article 1242 alinéa 1 du code civil concernant la responsabilité du fait des choses que l'on a sous sa garde, ledit article instituant une responsabilité sans faute du gardien. En application de l'article 1240 du code civil dont la portée est générale, il appartient aux consorts [F] de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. Il résulte de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que l'entretien des parties communes incombe au syndicat des copropriétaires. Dans son rapport, M. [B], expert judiciaire, indique que les désordres affectant l'appartement des consorts [F], constituant le lot n°27, bâtiment C2, de l'immeuble [Adresse 11], situé à [Localité 9], a pour origine l'occlusion de la canalisation d'eaux vanne qui passe dans leur logement. Il précise que les étages supérieurs ont rempli les sanitaires du rez-de-chaussée qui ont débordé dans tout le logement pendant au moins deux mois, jusqu'à ce que la canalisation qui était bouchée par des racines soit curée et nettoyée par la société Action Environnement au mois de juillet 2019. Ces constatations techniques ne sont pas discutées par les parties de sorte qu'il y a lieu de les retenir. La canalisation dont s'agit constitue une partie commune et la présence de racines à l'origine de son obstruction révèle sans conteste que celle-ci n'a pas été entretenue. Aux termes de ses écritures, le syndicat des copropriétaires conteste toute faute à ce titre en soulignant qu'il a fait procéder les 11 avril 2017 et 17 avril 2018 à des travaux de curage des canalisations de la copropriété par la société Action Environnement, réalisant ainsi des opérations régulières de maintenance. Toutefois, selon les indications de l'expert qui n'apparaissent pas contredites sur ce point, les fiches d'intervention précitées démontrent que s'il y a bien eu un curage du réseau de la résidence, celui-ci aurait dû concerner tout le réseau commun, donc également l'antenne qui intéresse le logement C2 et ceux qui sont au-dessus, puisque c'est sur cette antenne que le bouchon a été trouvé. Il s'ensuit que ces interventions ont été ponctuelles et limitées, alors même qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires, à qui incombe la charge de la preuve de l'étendue de la mission donnée, de confier à la société Action Environnement, qui n'est pas dans la cause, le curage de l'ensemble des réseaux, ce qu'il ne démontre pas, sauf à prendre risque de voir survenir des obstructions de canalisations sur une partie d'entre eux, risque qui au cas d'espèce s'est réalisé. Dès lors, le syndicat des copropriétaires, en ne procédant pas à l'entretien de l'ensemble des canalisations, a commis une faute en lien de causalité direct et certain avec les dommages causés à l'appartement des consorts [F], ainsi que cela ressort du rapport d'expertise, ce qui engage sa responsabilité au visa de l'article 1240 précité. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires. SUR LA RESPONSABILITE DE LA SOCIETE FONCIA INFO IMMOBILIER Il est constant que le syndic n'ayant aucun lien de droit avec chacun des copropriétaires pris individuellement, dont il n'est pas le mandataire, sa responsabilité ne peut être recherchée à l'égard de chaque copropriétaire que sur un fondement délictuel ou quasi délictuel, à raison des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission. La mise en 'uvre sur le fondement de l'article 1240 du code civil suppose donc la preuve d'une faute causale d'un préjudice direct et personnel. En l'occurrence, il est fait grief à la société Foncia Info Immobilier de ne pas avoir pris en compte l'alerte qui lui aurait été donnée au mois de mai 2018 par Mme [H], propriétaire de l'appartement voisin de celui des consorts [F], sur la présence d'eau sortant de l'appartement de ces derniers et à l'origine de moisissures et de dégradations dans son propre appartement, et de n'avoir relayé cette information aux consorts [F] qu'au mois de juillet 2018, soit avec deux mois de retard. C'est donc un défaut de diligence qui est reproché au syndic. Relevant appel du jugement l'ayant déclarée à ce titre responsable des dommages subis par les consorts [F], la société Foncia Info Immobilier conteste toute faute, remettant en cause le témoignage de Mme [H]. A titre liminaire, il sera observé que le non-respect des dispositions de l'article 202 du code de procédure civile n'est pas en soi de nature à écarter une attestation délivrée par un témoin. Aussi, les observations formées à ce titre par la société Foncia Info Immobilier sont inopérantes. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, la seule attestation de Mme [H], qui n'est corroborée par aucune autre pièce, demeure insuffisante à démontrer que courant mai 2018, elle a alerté, selon des modalités au demeurant non précisées, la société Foncia Info Immobilier que le dégât des eaux subi par son appartement provenait selon une forte probabilité de l'appartement voisin des consorts [F], compte tenu de la présence d'un important écoulement d'eau au niveau de la baie vitrée. Aussi, il ne peut être fait grief au syndic de ne pas avoir immédiatement informé ces derniers de l'existence d'un sinistre et force est de constater que celui-ci, dès qu'il a été avisé par les consorts [F] du sinistre le 19 juillet 2018, a immédiatement mandaté la société Action Environnement pour qu'elle intervienne et débouche la canalisation obstruée par des racines. Aucun manque de diligence tenant à un défaut d'information des consorts [F] ne peut donc être reproché à ce titre au syndic de copropriété. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société Foncia Info Immobilier. SUR LA DEMANDE D'INDEMNISATION DES CONSORTS [F] Dans son rapport, l'expert évalue les préjudices subis par les consorts [F] comme suit : Déménagement des mobiliers et équipements de literie ou vaisselle suivant devis de l'entreprise Perez Solutech du 12 octobre 2019 : 1.028,74 euros ; Travaux d'embellissement suivant devis de l'entreprise Sudtec : 6.087,32 euros TTC ; Rénovation de la cuisine : 5.600 euros TTC ; Remplacement du mobilier et de l'électroménager : 5.892,30 euros avant application d'un coefficient de vétusté de 30 % ; Préjudice locatif : 4.000 euros dont à déduire 30 % pour tenir compte de la gestion locative.