Cour d'appel, chambre 1-7, 4 juin 2026 — n° 23/09175

*** EXPOSE DU LITIGE : Monsieur [Q] [B], la société civile immobilière (SCI) LE DOLMEN et monsieur [T] [U] sont tous trois propriétaires de lots à usage de commerces au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 1] (Alpes Maritimes), à savoir respectivement le lot n°4 devenu le lot n°18, le lot n°2 devenu le lot n°16 et le lot n°3 devenu le lot n°17. La copropriété est régie par un règlement de copropriété établi le 28 novembre 1951, qui prévoit notamment que : - le lot n°4 est affecté de 170 millièmes des parties communes ; - le lot n°2 est affecté de 150 millièmes des parties communes ; - le lot n°3 est affecté de 75 millièmes des parties communes L'article 18 du règlement de copropriété prévoit la répartition des charges entre les copropriétaires dans la proportion de leurs droits dans la copropriété dans les parties communes. Estimant que la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété était illicite, eu égard à la disproportion des millièmes de parties communes existant entre les lots 'commerces' et les lots 'appartements', monsieur et madame [B], la SCI LE DOLMEN et monsieur [U] ont sollicité du syndic par courrier du 17 mars 2016, la mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 14 juin 2016, de deux résolutions tendant à la modification de la répartition des charges, accompagnées de deux projets de répartition. Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2016, les résolutions numérotées n°11 et 12 ont été soumises au vote et ont été rejetées à défaut d'unanimité. Par acte d'huissier délivré le 1er septembre 2016, monsieur [Q] [B], la SCI LE DOLMEN et monsieur [T] [U] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir : - prononcer l'annulation des résolutions n° 11 et 12 de l'assemblée générale du 14 juin 2016 ; - réputer non écrite la clause relative à la répartition des charges contenue dans le règlement de copropriété et procéder à une nouvelle répartition des charges. Par jugement contradictoire du 15 novembre 2018, le tribunal a : - débouté monsieur [Q] [B], la SCI LE DOLMEN et monsieur [T] [U] de leur demande tendant à voir prononcer l'annulation des résolutions n° 11 et 12 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1], en date du 14 juin 2016 ; - débouté monsieur [Q] [B], la SCI LE DOLMEN et monsieur [T] [U] de leurs demandes tendant à voir réputer non écrite la clause relative à la répartition des charges contenue à l'article 18 du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 1] et procéder à une nouvelle répartition des charges ; - condamné in solidum monsieur [Q] [B], la SCI LE DOLMEN et monsieur [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 1] une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le tribunal a notamment considéré que : - l'usage des lots, professionnels ou commercial n'a pas été pris en compte dans la détermination des tantièmes de copropriété à affecter à chaque lot ; - il n'est manifestement pas la cause de disproportion invoquée entre les lots commerces et appartements ; - la répartition des charges telle que prévue au règlement de copropriété n'apparaissait nullement contraire aux règles d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et il n'y avait pas lieu de réputer non écrite la clause contenue à l'article 18 du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], ni par conséquent de procéder à une nouvelle répartition des charges. Selon déclaration reçue au greffe le 10 juillet 2023, monsieur [Q] [B], la SCI LE DOLMEN et monsieur [T] [U] ont interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûme…

MOTIFS DE LA DÉCISION : Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action visant à voir déclarer non écrite une clause illicite de répartition des charges : Aux termes de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du règlement d'administration publique [décret en Conseil d'État] prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. En l'espèce, contrairement à l'action en révision pour laquelle la loi du 10 juillet 1965 a fixé des règles précises en matière de prescription, celle-ci n'indique pas spécialement dans quel délai l'action tendant à faire déclarer non écrites des clauses de répartition illicites doit être engagée. Une clause du règlement de copropriété réputée non écrite en application de l'article 43 de la loi étant censée n'avoir jamais existé, l'action tendant à faire déclarer non écrite cette clause de répartition illicite est imprescriptible et peut ainsi être exercée à tout moment (Cass. 3e civ., 9 mars 1988 : JurisData n° 1988-700508 ; Cass. 3e civ., 26 avr. 1989 ; Cass. 3e civ., 9 juin 1999 : JurisData n° 1999-002459 ; Cass. 3e civ., 27 sept. 2000 : JurisData n° 2000-006034 ; Cass. 3e civ., 7 mai 2008 : JurisData n° 2008-043798). Tout copropriétaire intéressé peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité des clauses du règlement de copropriété aux dispositions légales et faire établir une répartition des charges conforme à ces dispositions. Par conséquent, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l'action intentée par les appelants n'est pas prescrite. Sur le fond Sur la demande d'annulation des résolutions n°11 et 12 de l'assemblée générale du 14 juin 2016 : L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Les appelants estiment que le rejet des résolutions n°11 et 12 est constitutif d'un abus de majorité. En l'espèce, la résolution n°11 a été soumise au vote des copropriétaires dans les termes suivants : 'A la demande des époux [B], la SCI LE DOLEN et M. [U], modification de la répartition des charges n°1 (article 26 bis) : L'assemblée générale, prenant acte du fait que l'actuelle répartition des charges, inchangé depuis l'établissement du règlement de copropriété, contrevient aux dispositions impératives de la loi, notamment des articles 5 et 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 1er du décret n°223 du 17 mars 1967, décide : - de modifier l'état de répartition des charges, conformément au projet de répartition n°1 établi par le Cabinet PARMEXPERTS et joints à la convocation. * Décide en conséquence de changer la répartition des charges et adopte la nouvelle répartition telle que définie au tableau joint à la convocation de la présente Assemblée, * Donne mandat au syndic pour déposer un extrait du procès-verbal au rang des minutes de Maître ...notaire à [Localité 1], pour être publié au bureau des hypothèques, * Décide que les frais et honoraires y compris ceux du syndic, résultant de la présente résolution seront à la charge du syndicat des copropriétaires. Ont voté pour : 472,50 tantièmes Ont voté contre : 474,50 tantièmes' La résolution n°12 stipulait : ' A la demande des époux [B], la SCI LE DOLEN et M. [U], modification de la répartition des charges n°2 (article 26 bis) : L'assemblée générale, prenant acte du fait que l'actuel répartition des charges, inchangé depuis l'établissement du règlement de copropriété, contrevient aux dispositions impératives de la loi, notamment des articles 5 et 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 1er du décret n°223 du 17 mars 1967, décide : - de modifier l'état de répartition des charges, conformément au projet de répartition n°2 établi par le Cabinet PARMEXPERTS et joints à la convocation. * Décide en conséquence de changer la répartition des charges et adopte la nouvelle répartition telle que définie au tableau joint à la convocation de la présente Assemblée, * Donne mandat au syndic pour déposer un extrait du procès-verbal au rang des minutes de Maître ...notaire à [Localité 1], pour être publié au bureau des hypothèques, * Décide que les frais et honoraires y compris ceux du syndic, résultant de la présente résolution seront à la charge du syndicat des copropriétaires. Ont voté pour : 472,50 tantièmes Ont voté contre : 474,50 tantièmes' Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause du 11 juillet 1965 au 1er juin 2020, précise que dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. L'article 2 du règlement de copropriété prévoit les droits sur les parties communes, répartis de la manière suivante : MAGASINS : - le lot n°1 est affecté de 175 millièmes des parties communes ; - le lot n°2 est affecté de 150 millièmes des parties communes ; - le lot n°3 est affecté de 75 millièmes des parties communes - le lot n°4 est affecté de 170 millièmes des parties communes ; APPARTEMENTS : - le lot n°5 est affecté de 45 millièmes des parties communes ; - le lot n°6 est affecté de 20 millièmes des parties communes ; - le lot n°7 est affecté de 30 millièmes des parties communes - le lot n°8 est affecté de 45 millièmes des parties commues ; - le lot n°9 est affecté de 40 millièmes des parties communes ; - le lot n°10 est affecté de 35 millièmes des parties communes ; - le lot n°11 est affecté de 30 millièmes des parties communes ; - le lot n°12 est affecté de 30 millièmes des parties communes ; - le lot n°13 est affecté de 30 millièmes des parties communes ; - le lot n°14 est affecté de 29 millièmes des parties communes ; - le lot n°15 est affecté de 23 millièmes des parties communes ; CAVES : Cave n°1 est affecté de 5 millièmes ; Cave n°2 e…

PAR CES MOTIFS : La cour, statuant par arrêt mixte contradictoire, Infirme le jugement en ce qu'il a : - débouté monsieur [Q] [B], la SCI LE DOLMEN et monsieur [T] [U] de leur demande tendant à voir prononcer l'annulation des résolutions n° 11 et 12 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1], en date du 14 juin 2016 ; - débouté monsieur [Q] [B], la SCI LE DOLMEN et monsieur [T] [U] de leurs demandes tendant à voir réputer non écrite la clause relative à la répartition des charges contenue à l'article 18 du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 1] et procéder à une nouvelle répartition des charges ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Déclare l'action de Madame [K] [X] veuve [B], venant aux droits de M. [Q] [B], la société civile immobilière (SCI) LE DOLMEN et monsieur [T] [U] recevable ; Prononce l'annulation des résolutions n°11 et 12 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 1] (06) ; Répute non écrite la clause relative à la répartition des charges contenues à l'article 18 du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 1] (06) ; Avant dire droit : Ordonne une expertise; Commet pour y procéder : M. [M] [Q] [R] [Adresse 5] [Localité 2] Tél : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX02] Courriel : [Courriel 1], avec pour mission, les parties préalablement convoquées, connaissance prise des pièces produites, de: 1) entendre les parties, recevoir leurs dires ou observations, se faire remettre tout document utile, 2) en tant que de besoin, visiter les lieux, les décrire, entendre tout sachant, 3) se faire assister, le cas échéant, de tout technicien de son choix, pris en dehors de sa spécialité, 4) proposer une répartition des charges respectant les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, notamment celles des articles 5 et 10, 5) recevoir les dires des parties après leur avoir fait part de ses préconclusions, en leur accordant un délai suffisant, et y répondre; Dit que l'expertise aura lieu aux frais avancés de madame [K] [X] veuve [B] venant aux droits de monsieur [Q] [B], la SCI LE DOLMEN et monsieur [T] [U], qui consigneront à la régie d'avances et de recettes, de la Cour la somme de 3 000 euros avant le 4 décembre 2026 ; Dit qu'à défaut de consignation, et sauf prorogation de délais, la désignation de l'expert sera caduque; Désigne le conseiller de la mise en état pour suivre le déroulement de l'expertise; Dit que l'original du rapport définitif sera déposé en double exemplaire au greffe de la Cour, tandis que l'expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans les 6 mois suivant l'avis consignation, sauf prorogation expresse ; Réserve les autres demandes et dépens. La greffière La présidente