Tribunal judiciaire, troisième chambre, 4 juin 2026 — n° 23/03792

* * * * * * EXPOSE DU LITIGE M. [K] [U], Mme [N] [W] épouse [U], M. [T] [J] et Mme [A] [E] sont titulaires de lots au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] (78), soumis au statut de la copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2023, M. et Mme [U], M. [J] et Mme [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 1] [Localité 2] et son syndic en exercice la société SOGESYM afin de voir, à titre principal, prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 21 mars 2023 et à titre subsidiaire l’annulation de certaines de ses résolutions, outre la condamnation sous astreinte du syndic à communiquer l’ensemble des documents comptables, un plan des caméras ainsi qu’à procéder à : - la rectification du protocole prévoyant l’intervention impérative de deux copropriétaires pour ouvrir le local d’enregistrement de la vidéosurveillance, - l’enlèvement des caméras hors des emplacements votés par l’AG du 17 juin 2019, - le retrait immédiat de la remontée à distance donnant accès à la vidéosurveillance sur le portable et la clé du local, à Monsieur [Q], - le retrait de tout matériel lié à la vidéosurveillance (enregistreur, terminal, ordinateur…) de l’appartement de Monsieur [Q], - le retrait des fermetures des placards techniques. Par conclusions en date du 25 juin 2024, Mme [X] [J] et la SCI PEVARKER également copropriétaires dans la résidence, sont intervenues volontairement à la procédure pour se joindre à l’action initiée par les époux [U], Monsieur [J] et Madame [E] en contestation de l’assemblée générale qui s’est tenue le 21 mars 2023 ainsi qu’à leurs autres demandes. Par ordonnance rendue le 27 juin 2025, le juge de la mise en état a : Déclaré irrecevables la SCI PEVARKER et Mme [J] en ce qui concerne les demandes portant sur l’annulation de l’assemblée générale du 21 Mars 2023 ou de certaines de ses résolutions ; Déclaré irrecevables M. [J], M. et Mme [U] et Mme [E] en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 21 Mars 2023 dans son ensemble. Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 29 décembre 2025, M. et Mme [U], M. [J], Mme [E], Mme [J] et la SCI PEVARKER demandent au Tribunal de : - DONNER ACTE à Madame [J] et à la SCI PEVARKER de leur intervention volontaire dans la présente procédure engagée à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble de la Résidence sise [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2], prise en la personne de son syndic en exercice la société SOGESYM d’une part, et du syndic SOGESYM ; - DIRE ET JUGER recevables et bien fondés Monsieur et Madame [U], Madame [E], Monsieur [J], en leurs demandes suivantes ; - PRONONCER l’annulation des résolutions n°4, 8, 11,16.3, 16.4, 19, 23, 24, 25, 26, 27, 28 de l’assemblée générale du 21 mars 2023 ; - DIRE ET JUGER recevables et bien fondés Monsieur et Madame [U], Madame [E], Monsieur [J] d’une part, et Madame [J] et la SCI PEVARKER d’autre part, en leurs demandes suivantes ; - PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de syndic SOGESYM ; - DESIGNER un administrateur provisoire avec pour mission de : - Dans un délai de 3 mois, se faire remettre les fonds, l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] - [Localité 2], le plan des caméras installées dans la copropriété, par le cabinet SOGESYM SAS au capital de 50.000 €, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 518 824 685, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés audit siège, - Convoquer une assemblée générale des copropriétaires en vue de procéder à la désignation d’un syndic pour la Résidence [Adresse 1] - [Localité 2], - Exercer tous les pouvoirs du syndic pour la Résidence [Adresse 1] - [Localité 2] et plus particulièrement, procéder à : o la rectification du protocole, prévoyant…

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d’annulation de certaines résolutions de l’assemblée générale du 21 mars 2023 Les demandeurs sollicitent l’annulation de certaines résolutions de l’assemblée générale du 21 mars 2023 en arguant qu’elles ont été adoptées à la suite d’un abus de majorité. Il sera rappelé que l’abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, soit dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt du groupe majoritaire. Il appartient aux copropriétaires demandeurs de rapporter la preuve de l'abus de droit ainsi allégué avec une vraisemblance suffisante. Il y a lieu par ailleurs de rappeler que par ordonnance rendue le 27 juin 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables la SCI PEVARKER et Mme [J] en ce qui concerne les demandes portant sur l’annulation de l’assemblée générale du 21 Mars 2023 ou de certaines de ses résolutions de telle sorte que leur intervention volontaire n’est recevable que pour les demandes de résiliation judiciaire du contrat de syndic de SOGESYM, de désigner un administrateur provisoire et de condamnation à dommages-intérêts. Sur la demande d’annulation de la résolution N°4-Approbation des comptes du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 Cette résolution est rédigée ainsi qu’il suit : “L’assemblée générale après en avoir délibéré, connaissance prise des documents mentionnés ci-dessus et de l’avis du conseil syndical approuve les comptes présentés par le syndic pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 à la somme de 139.498,62 euros”. Les demandeurs font valoir que les comptes comportent des irrégularités : - le détail par poste des comptes de l’exercice 2022 fait apparaitre la somme de 31.147,15 euros, montant dépassant l’autorisation donnée lors de l’assemblée générale de 2021 pour deux interventions d’un montant total de 25.000 euros (fermeture du parking visiteur pour 15.000 euros et fermeture d’un escalier extérieur pour un montant de 10.000 euros) ; - aucune dépense concernant la vidéo-surveillance n’a été votée et pourtant sur 2022 apparaissent des achats concernant la vidéo-surveillance dont des caméras pour un montant de 2.450,63 euros ; - le relevé des dépenses fait apparaitre dans les frais divers une somme de 509,55 euros correspondant à une sommation adressée uniquement à M. [J] d’ôter des brises vues alors que la copropriété compte des dizaines de canisses et autres brises vues. La société SOGESYM fait valoir que : - lors de l’assemblée générale du 30 juin 2021 ont été votées les résolutions N°8 et 9 portant respectivement sur la fermeture du parking visiteur pour un montant de 15.000 euros et sur la fermeture de l’escalier extérieur situé entre les bâtiments 11 et 13 pour un montant de 10.000 euros ; - ces résolutions ont approuvé des budgets travaux et non des devis et ont donné mandat au conseil syndical pour choisir avec le syndic l’entreprise chargée de réaliser les travaux ; - les sommes de 490,91 et 327,27 euros figurant sur le document invoqué par les demandeurs correspondent aux honoraires du syndic ; - s’agissant des dépenses spécifiques concernant la vidéo-surveillance, le syndic a le pouvoir de procéder de sa propre initiative à des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et en l’espèce ces dépenses ont été engagées pour assurer la sécurité de l’immeuble en raison notamment des incivilités relevées. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que : - le simple fait que les comptes de l’exercice 2022 soient supérieurs au budget prévisionnel voté ne saurait constituer un motif d’annulation, à défaut d’erreur comptable démontrée ; - sur la somme de 509,55 euros correspondant à une dénonciation de constat d’huissier et sommation à M. [J], ce dernier n’hésite pas à reprocher le fait que cette somme apparaisse dans les frais divers, alors même qu’il en est à l’origine en ne respectant pas le règlement de copropriété. - la rupture d’égalité n’est en rien démontrée. Sur ce : Une délibération de l' assemblée générale approuvant les comptes peut être annulée si elle a été acquise par un abus de droit ou de majorité ou à la faveur d'une fraude dans l'utilisation d'un mandat ( CA Paris, 17 déc. 1997 : JurisData n° 1997-023815 ; Loyers et copr. 1998, comm. 165 ). Dès lors que l’ assemblée générale a approuvé les comptes et donné quitus au syndic au vu des documents exigés par la réglementation pour permettre aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause, il est de principe que sa décision n’est pas entachée d’un abus de majorité ( Cass. 3e civ., 9 juin 2016, n° 15-19.470, F-D : JurisData n° 2016-011248 ; Loyers et copr. 2016, comm. 209 . - pourvoi c/ CA Caen, 24 mars 2015 ). La résolution 8-1 adoptée lors de l’assemblée générale du 30 juin 2021 expose que le parking visiteur est fréquemment l’objet de squat par des personnes des environs ou des jeunes et propose en conséquence sa fermeture par la mise en place d’un portail barreaudé à 2 vanteaux et grillage sur le reste du battement. Le texte de la résolution précise que “l’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de réaliser les travaux de fermeture du parking visiteurs dans le cadre d’un budget de 15.000 euros et donne mandat au conseil syndical assisté du Cabinet SOGESYM pour choisir la société qui réalisera les travaux. Les résolutions suivantes 8-2, 8-3, 8-4 et 8-5 précisent que : - les travaux seront financés par les fonds travaux ALUR pour un montant de 15.490,91 euros ; - les honoraires du syndic s’élèveront à 490,91 euros ; - le montant total des travaux, honoraires du syndic inclus est de 15.490,91 euros ; - le financement sera effectué par le fond travaux Loi ALUR et le montant total des travaux déduction faite du financement est de 0 euros ; - aucun appel ne sera effectué. La résolution 9 également adoptée lors de l’assemblée du 30 juin 2021 prévoit l’engagement des travaux de fermeture de l’escalier extérieur situé entre les bâtiments 11 et 13 par la mise en place d’un portillon piéton avec VIGIK pour un montant de 10.000 euros TTC et donne mandat au Conseil syndical assisté de la société SOGESYM pour choisir la société qui réalisera les travaux, les honoraires du syndic étant de 327,27 euros. Au soutien de leur demande d’annulation, les demandeurs versent aux débats un bilan comptable établi par le syndic pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 faisant apparaître à la rubrique travaux décidés par l’assemblée générale : - une ligne travaux d’un montant de 6.887,97 euros ; - une ligne travaux d’un montant de 23.441 euros ; - une ligne “Travaux décidés par l’AG” mentionnant 490,91 euros ; - une ligne “Travaux décidés par l’AG” mentionnant 163,63 euros ; - une ligne “Travaux décidés par l’AG” mentionnant 163,64 euros. Il apparaît donc que le montant des travaux hors honoraires du syndic est de 30.328,97 euros, excédant de 5.328,97 euros l’enveloppe votée lors de l’assemblée du 30 juin 2021. Toutefois, les demandeurs n’apportent pas la preuve qui leur incombe que l’assemblée générale aurait voté l’approbation des comptes sans connaissance suffisante ou à la suite d’un abus de droit. Leur demande d’annulation doit donc être rejetée. Sur la demande d’annulation de la résolution N°8 portant sur l’élection des membres du conseil syndical Les demandeurs font valoir que : - cette résolution ne se justifiait pas puisque les mandats des membres du conseil syndical n’étaient pas échus ; - la mention sans objet figure sous le seul nom de M.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, Donne acte à Madame [J] et à la SCI PEVARKER de leur intervention volontaire ; Annule la résolution N° 11 de l’assemblée générale du 21 mars 2023 ; Annule la résolution N°16-4 de l’assemblée générale du 21 mars 2023 ; Annule la résolution N°19 de l’assemblée générale du 21 mars 2023 ; Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 2] (78) et la société SOGESYM aux dépens ; Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 2] (78) et la société SOGESYM à payer à M. [K] [U], Mme [N] [W] épouse [U], M. [T] [J] et Mme [A] [E] la somme de 2.000 euros ; Dit que M. [K] [U], Mme [N] [W] épouse [U], M. [T] [J] et Mme [A] [E] seront dispensés de toute participation aux frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ; Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 JUIN 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT