Cour d'appel, pôle 4 - chambre 2, 10 juin 2026 — n° 23/07507

FAITS & PROCEDURE L'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et sa gestion a été confiée, par contrats de syndic successifs des 27 janvier 2016, 20 février 2017 et du 17 mai 2018, à la société par actions simplifiée DM Gestion. Courant 2017, la société civile immobilière Nave, prise en la personne de M. [L], son gérant, a proposé de racheter les combles de l'immeuble afin de procéder à la surélévation de celui-ci et à la création d'un lot d'habitation. Cette proposition a reçu un accord de principe du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5], lors d'une assemblée générale 12 juillet 2017 au cours de laquelle il a été décidé que : le projet de modificatif du règlement de copropriété consécutif à la création de ce lot, à sa cession, à l'autorisation de surélévation et à la transformation de ce lot en local d'habitation, serait présenté lors d'une prochaine assemblée, et que le prix d'acquisition ferait l'objet d'une évaluation par les copropriétaires, postérieurement et au regard du projet définitif. Lors d'une assemblée générale exceptionnelle du 10 janvier 2018 a été portée à l'ordre du jour une résolution n° 4, relative à la création d'un lot n°22 issu de la privatisation des combles, partie commune, et à son acquisition par la société Nave au prix de 150 000 euros, qui a donné lieu à un vote de rejet ; et le mandat de syndic de la société DM Gestion a été renouvelé pour la période du 17 mai 2018 au 30 juin 2019. Au cours d'une seconde assemblée générale exceptionnelle du 27 juin 2018, ayant exclusivement pour objet la réalisation de ce projet, ont été mis au vote et adoptés : - un point n°4 portant création du lot n°22 à la demande de la société Nave, établi suivant un projet modificatif de l'état descriptif de division d'un cabinet de géomètre-expert, - un point n°5, non soumis au vote, rappelant la nécessité d'obtenir l'accord des copropriétaires du dernier étage du bâtiment à surélever, - un point n°6 concernant la « cession du lot n°22, issu des parties communes (combles) à la SCI Nave moyennant le prix de 310.000 euros », - un point n°7 portant autorisation de cette société à réaliser les travaux affectant les parties communes, à savoir, la création d'un lot d'habitation en lieu et place des combles de l'immeuble. La vente est intervenue par acte notarié, dont seul un projet non daté et non signé est versé aux débats (pièce 9 de l'intimé). Postérieurement à la vente, la société DM Gestion a adressé au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] une facture du 10 janvier 2019, d'un montant de 46 500 euros TTC, concernant des « honoraires divers » relatifs à la cession des parties communes, soit 38 750 euros hors taxes sur le prix de vente, outre la TVA au taux de 20 % (soit 7 750 euros) facturée en sus par le syndic. Cette somme a été perçue par la société DM Gestion consécutivement à la vente. Par lettre recommandée avec avis de réception de son conseil du 3 avril 2019 à la société DM Gestion, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5], contestant la régularité et le bienfondé, de ces honoraires, a fait valoir que les précédents mandats de syndic incluaient dans le montant de ses honoraires « les diligences spécifiquement liées à la préparation des décisions d'acquisition de disposition des parties communes », que dans son dernier mandat, la société DM Gestion a, de manière abusive et sans en informer les copropriétaires, modifié unilatéralement son contrat de syndic pour l'assemblée générale ayant validé ladite vente, pour les fixer à la somme de 15 % du montant de celle-ci ; qu'il s'agit d'une man'uvre frauduleuse et que la perception de la somme de 46 500 euros, incluant de surcroît une TVA non mentionnée, l'était tout autant.

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires Moyens des parties La société DM demande à titre principal à la cour de déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires. Dans une partie intitulée « Observations préalables », avant la discussion contenue dans ses écritures, elle évoque le fait que l'assemblée générale des copropriétaires lui a donné quitus de sa gestion pour l'année 2018 et que, « si la demande du syndicat des copropriétaires était recevable, lorsqu'il a engagé son action, cette demande est aujourd'hui devenue sans objet au regard du quitus donnée par le syndicat des copropriétaires au cabinet DM Gestion et de l'approbation des termes de son contrat ». Le syndicat des copropriétaires réplique que : l'approbation des comptes est un acte qui concerne la comptabilité et la gestion financière de l'immeuble et ne décharge aucunement le syndic d'une éventuelle responsabilité encourue par celui-ci en raison des fautes commises dans la gestion de nature à faire obstacle à la présente procédure ; le contrat de syndic, que la société DM Gestion prétend avoir été validé par le quitus, ne peut être considéré comme un acte de gestion, il s'agit au contraire de l'acte fondateur du rapport juridique entre syndic et syndicat des copropriétaires ; les faits reprochés à la société DM Gestion, à savoir une perception illicite de la somme de 46 500 euros lors de la vente des parties communes à la SCI Nave, n'a été facturée que le 10 janvier 2019 Réponse de la cour L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En l'espèce, la société DM Gestion soulève le défaut d'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires. Le quitus au syndic est une approbation formelle, facultative, donnée par les copropriétaires qui décharge le syndic de sa responsabilité pour la gestion de l'immeuble durant l'exercice écoulé. Il n'a aucunement pour effet de rendre irrecevable une action en responsabilité contre le syndic pour des manquements à ses obligations. La fin de non-recevoir doit par conséquent être rejetée et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a reçu le syndicat des copropriétaires en son action. Sur le manquement de la société DM Gestion à ses obligations contractuelles Moyens des parties La société DM Gestion soutient que : le contrat de syndic soumis à l'assemblée générale du 17 mai 2018 est conforme au contrat-type défini par décret ; ainsi que le relève le tribunal, il n'a pas uniquement modifié les modalités de tarification concernant les diligences spécifiques liées à la préparation des décisions d'acquisition ou de disposition des parties communes ; le tribunal ne s'est prononcé qu'au regard des montants générés au profit de la société DM Gestion par la vente intervenue ; aucun manquement au devoir d'information ne peut lui être reproché puisque le projet de contrat de syndic était joint à la convocation annuelle de l'assemblée générale ; il n'y a eu aucun votre contre ni aucune abstention et cette assemblée générale est définitive ; par ailleurs, l'assemblée générale lui a donné quitus de sa gestion pour l'exercice 2018-2019, et ce quitus entraîne décharge de la gestion de l'ensemble du syndic au cours de l'exercice écoulé et, par conséquent, l'approbation du contrat aujourd'hui critiqué ; la résolution ayant accepté la vente précise que l'assemblée générale acte que les honoraires du syndic sont conformes à son contrat de syndic ; le tribunal va au-delà de ce que prévoit la loi, notamment les articles 1112-1 et 1137 du code civil, dès lors qu'aucune dissimulation d'une information importante ne peut lui être reprochée ; elle a revu en 2018 l'ensemble de ses contrats de syndic et prévu au titre des diligences spécifiquement liées à la préparation des décisions d'acquisition et de disposition des parties communes une rémunération égale à un pourcentage du montant de la vente ; en contrepartie de sa rémunération, elle s'est livrée à une véritable étude de marché pour estimer le prix au mètre carré et le coût de la construction et a procédé à une négociation avec l'acquéreur, qui a permis de doubler le prix de vente ; le tribunal ne peut prendre pour référence les taux pratiqués par un agent immobilier, la mission de ce dernier se limitant à rechercher un acquéreur, faire visiter le bien et passer des annonces. Le syndicat des copropriétaires réplique que : le syndic doit veiller aux intérêts de son mandant ; la société DM Gestion, face à l'opportunité d'une vente du lot 22 issu des parties communes, a décidé de modifier les modalités de rémunération spécifiques à ces diligences sans pour autant le notifier directement au syndicat avant la signature du contrat ; cela traduit l'intention malveillante du syndic qui a profité d'une relation de confiance établie avec le syndicat pour modifier le contrat de syndic, ce qui caractérise les man'uvres dolosives ; le syndic a également manqué à son obligation de conseil et de diligence à l'occasion de l'approbation de la vente du lot n° 22 par l'assemblée générale du 27 juin 2018, puisque la résolution mentionnait que l'assemblée générale « [prenait] acte que les honoraires du syndic seront conformes à son contrat de syndic » ; la cour de cassation a considéré qu'un syndicat des copropriétaires doit être considéré comme un non-professionnel ; en l'espèce l'information qui devait lui être délivrée a été inexistante ; ainsi que l'a retenu le tribunal, le seul fait que le contrat de syndic ait été joint à la convocation et paraphé à l'assemblée générale par la présidente de séance ne suffit pas comme preuve d'une information préalable ; il ne remet pas en cause les honoraires forfaitaires mais l'absence d'informations sur la modification de ces informations essentielle ; la cession du lot n° 22 n'est pas le résultat de démarches conduites par le syndic mais le résultat de négociations et démarches réalisées à l'initiative dus copropriétaires et notamment du conseil syndical ; les pièces produites par le syndic ne démontrent pas dans quelle mesure il aurait participé à la vente des parties communes et son implication ; si le syndicat des copropriétaires lui avait demandé de faire un appel à candidature, la société DM Gestion ne démontre pas avoir entrepris ces démarches et son lien avec la vente des parties communes. Réponse de la cour Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants. Selon l'article 1112 alinéa 1er du code civil, l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En application de ces dispositions, le syndic était tenu à une obligation d'information, de conseil et de bonne foi envers son mandant dans le cadre du renouvellement de son contrat. Un syndicat des copropriétaires a la qualité de non-professionnel (1re Civ., 25 novembre 2015, pourvoi n° 14-20.760, Bull.

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a condamné la société DM Gestion à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 46 500 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2019, Statuant à nouveau et y ajoutant ; Dit que la société DM Gestion a commis un manquement à son devoir d'information et de loyauté à l'égard du syndicat des copropriétaires. Condamne la société DM Gestion à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 41 850 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; Condamne la société DM Gestion aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,