Tribunal judiciaire, charges de copropriété, 11 juin 2026 — n° 25/03362

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SCI EVAPAUGE est propriétaire des lots de copropriété n° 1, 40 et 50 d'un immeuble situé au [Adresse 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Plusieurs décisions sont intervenues condamnant la SCI EVAPAUGE au paiement d’arriérés de charges de copropriété, la dernière décision du tribunal judiciaire de Paris du 28 mai 2021, condamnant la SCI EVAPAUGE à régler la somme de 4.836,37 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1 er octobre 2017 au 1 er janvier 2021 inclus, outre 300 euros à titre de dommages-intérêts, 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l'instance. Par exploit d'huissier signifié le 5 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner SCI EVAPAUGE en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris. Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 et suivants du code civil, et des articles 514, 514-1, 515 et suivants, 696 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de : “-Déclarer le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], recevable et bien fondé en ses demandes, - Condamner la SCI EVAPAUGE à lui payer : • Au titre de l’arriéré de charges courantes et d’appels de travaux, échu et impayé au 1 er janvier 2025, la somme de 6.899,97 €, augmentée des intérêts légaux à compter de la sommation de payer du 29 août 2024, avec capitalisation, • au titre des frais nécessaires en vertu de l’article 10 – un de la loi du 10 juillet 1965, la somme de 2.262,10 €, augmentée des intérêts légaux à compter de la sommation de payer du 29 août 2024, avec capitalisation, • à titre de dommages intérêts, celle de 6.000 €, • au titre de l'Article 700 du Code de Procédure Civile, celle de 4.000 €, • et en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître [E], - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir”. Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. Bien que régulièrement cité, la SCI EVAPAUGE n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture de l'instruction a été prononcée le 13 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 12 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1 - Sur les demandes principales en paiement A – Au titre des charges de copropriété Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI EVAPAUGE est propriétaire des lots n°1, 40 et 50 d'un immeuble en copropriété situé au [Adresse 4]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 17 novembre 2021, 1 octobre 2022, 20 juin 2023 et 25 juin 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ; - les attestations de non-recours correspondantes ; - les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2025. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI EVAPAUGE, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 4.223,78 euros. La SCI EVAPAUGE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2025. B – Au titre des frais de recouvrement Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi, de remise de dossier ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. En outre, les frais d’avocat consistent en des frais irrépétibles au sens de l’article 700 du code de procédure civile, et non en des frais de recouvrement au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui sera examiné ci-dessous. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 2 - Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI EVAPAUGE de ses obligations. A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI EVAPAUGE a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges. Il ressort en outre des pièces communiquées que la SCI EVAPAUGE a d’ores et déjà été condamné à quatre reprises notamment par un dernier jugement en date du 28 mai 2021, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges. Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SCI EVAPAUGE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de : - 4.223,78 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er janvier 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2024 ; - 1.000 euros, à titre de dommages et intérêts ; - 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande des frais de recouvrement; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ; CONDAMNE la SCI EVAPAUGE au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maitre Spira de recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à [Localité 1] le 11 Juin 2026 La Greffière La Présidente