Tribunal judiciaire, tpx frejus, 11 juin 2026 — n° 25/00233

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte de commissaire de Justice en date du 9 avril 2025, signifié selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] » représenté la société par action simplifiée (SAS) SYND’UP, désignée en qualité de syndic a assigné monsieur [G] [H] en paiement des charges devant la présente juridiction à l’audience du 23 septembre 2025. Il demande de juger : le syndicat des copropriétaires recevable et bien-fondé en ses demandes, que le défendeur est défaillant dans le règlement des charges de copropriété lui incombant, que les frais de relance et de procédure seront portés au débit du compte de monsieur [G] [H], copropriétaire défaillant en application de l’article 10-1 de la loi du10 juillet 1965, n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. Il poursuit la condamnation du défendeur au paiement des sommes suivantes : * 5716,29 euros arrêtée au 1er octobre 2024 au titre des appels de fonds, charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024, date de la mise en demeure et jusqu’à parfait paiement avec capitalisation des intérêts en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967, * 1000 à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, * 1000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens. Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » était représenté à l’audience par son conseil. Il produit un décompte de sa créance au principal, actualisé au 19 septembre 2025 à la somme de 6853,53 euros mais ne justifie pas l’avoir au communiqué au préalable au défendeur. Monsieur [G] [H] n’a pas comparu et n’était pas représenté. Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 14 novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction. Par jugement avant dire droit, réputé contradictoire prononcé à cette date, le Tribunal a : ordonné la réouverture des débats à l’audience du 25 novembre 2025 à 14 heures aux fins de recueillir les observations des parties relatives à la qualité de syndic de la société par action simplifiée SYND’UP et à sa capacité à représenter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] » dans le cadre de la présente instance en l’état de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 10 décembre 2022 (résolution n°6) ayant désigné la société par actions NEXITY LAMY en qualité de syndic de la copropriété pour la période comprise entre le 9 décembre 2022 et le 9 décembre 2025 dès lors qu’il n’est pas justifié de la résiliation du mandat de cette dernière au jour de l’audience, réservé les demandes des parties ainsi que les dépens ; le demandeur étant tenu de faire citer monsieur [G] [H] pour cette audience. Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » était représenté à l’audience par son conseil. Il expose que : si lors de l’assemblée générale du 10 décembre 2022, la SAS NEXITY LAMY avait été désignée en qualité de syndic pour une durée de trois ans, le mandat de cette dernière a été révoqué par l’assemblée qui s’est tenue le 30 avril 2024 lors de laquelle la SAS SYND’UP a été élue en qualité de syndic pour un mandat d’un an, lors de l’assemblée qui s’est tenue par la suite le 11 janvier 2025, le mandat de la SAS SYND’UP a été renouvelé jusqu’au 30 mars 2025. Il modifie ses prétentions initiales les amplifiant, sollicitant désormais la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

************* MOTIFS : Sur l’objet du litige : L’article 4 du code de procédure civile dispose, dans son premier alinéa, que “l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.” Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige. Il n’y a lieu, dès lors, à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat. Sur la créance du syndicat au principal : Conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’article 14-1 de ladite loi rappelle que «les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale». L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ; 2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. …Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. » Les sommes appelées à titre de provision sur charges et travaux sont dues en vertu de la loi avant même l’approbation des comptes. De plus, les décisions des assemblées générales restent opposables aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Un copropriétaire ne peut opposer le défaut de convocation à l’assemblée pour justifier l’absence de paiement des provisions sur charges et charges. Il n’est pas fondé davantage à refuser de payer sa quote-part de charges, au prétexte que la décision de l'assemblée générale qui la justifiait ne lui a pas été notifiée. Les décisions prises par l'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée. Aux termes des dispositions de l’article 10 – 1 de la loi précitée, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ». L’article 35 du décret du 17 mars 1967 énonce que le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ; 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ; 4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ; 5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires L’article 36 du même décret dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée. Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le présent décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l'objet d'une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS : Le Tribunal de Proximité de Fréjus, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire, en premier ressort : CONDAMNE monsieur [G] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » la somme de deux-mille-neuf-cent-soixante-cinq euros et vingt-cinq centimes (2965,25 euros) arrêtée au 23 novembre 2024, au titre des appels de fonds (charges de gestion courante, travaux votés en assemblée, fonds de prévoyance travaux loi ALUR), charges et frais nécessaires au recouvrement définis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 exigibles pour la période du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024, date de la mise en demeure et jusqu’à parfait paiement, ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 9 avril 2025, date de délivrance de l’assignation selon les modalités définies par l’article 1343-2 du code civil, CONDAMNE monsieur [G] [H] au paiement de : la somme de cinq cents euros (500 euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier du demandeur, la somme de mille euros (1000 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » pour le surplus de ses prétentions, DIT que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile auxquelles il n’y a pas lieu de déroger, CONDAMNE le défendeur aux entiers dépens de la procédure, Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026. La Greffière Le Juge