Tribunal judiciaire, 4ème chambre civile, 11 juin 2026 — n° 24/02093

EXPOSÉ DU LITIGE La société Foncière du Cap devenue société [Z] [D] Foncière du Cap est propriétaire de locaux commerciaux et des aires de stationnement au sein d'un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 3] à [Localité 2]. Une assemblée générale des copropriétaires s'est réunie le 19 janvier 2024 et a adopté notamment les résolutions n°12 et 18 relatives à l'autorisation donnée au syndic d'agir en justice à l'encontre de la société Foncière du Cap et à une modification du règlement de copropriété. Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, la société [Z] [D] Foncière du Cap a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d'obtenir l'annulation des résolutions n°12 et n°18 de l'assemblée générale du 19 janvier 2024. Par conclusions en réponse notifiées le 7 février 2025, la société [Z] [D] Foncière du Cap sollicite l'annulation des résolutions n°12 et 18 de l'assemblée générale et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Elle sollicite l'annulation de la résolution n°12 sur le fondement de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Elle expose que cette résolution porte sur l'autorisation d'initier une procédure à son encontre afin d'obtenir le paiement d'un arriéré de charges et la restitution de parties communes annexées sans autorisation. Elle estime que les termes de l'autorisation donnée au syndic sont imprécis. Elle conteste toute annexion de parties communes et indique que l'assemblée générale du 28 avril 2021 a autorisé dans une résolution n°15 la vente du lot n°232, partie commune ne desservant que des lots lui appartenant, moyennant le prix de 50 000 euros. Elle précise que l'acte de vente n'a pas encore été signé mais devrait l'être prochainement. Elle indique qu'elle est à jour de ses charges puisqu'elle a réglé la somme de 5 000 euros le 17 mai 2024. S'agissant de la résolution n°18, elle observe qu'aucun type d'activité commerciale n'est expressément prohibé par le règlement de copropriété. Elle soutient que la restriction pour les commerces de bouche, la location AirbnB et les salles de prière porte atteinte à la destination ses locaux commerciaux et note que les stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble ne pouvaient être modifiées qu'à l'unanimité et non pas par un vote à la double majorité prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Par conclusions en réponse notifiées le 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] conclut au débouté de la société [Z] [D] Foncière du Cap de l'ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Il fait valoir que la résolution n°12 n'emporte pas de conséquences concrètes et contraignantes envers la société [Z] [D] Foncière du Cap puisque les éléments ayant fait l'objet d'un vote seront soumis au contrôle du juge. Il note que le règlement de l'arriéré de charges n'a été effectué que postérieurement au vote sur cette résolution. Il précise que la cession des parties communes n'est pas intervenue et la société [Z] [D] Foncière du Cap ne bénéficie pas de titre de propriété. Il estime que les termes de l'autorisation donnée au syndic d'agir en justice sont clairs. Il indique que la résolution n°18 porte non pas sur des modifications du règlement de copropriété mais sur le principe d'une modification du règlement de copropriété et que le texte précise bien que le projet de modification sera soumis au vote des copropriétaires.

MOTIFS DE LA DECISON L'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ; b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée général ; d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme. La modification prévue au d du cet article article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité. L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble. Sur la demande d'annulation de la résolution n°12 L'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. La résolution n°12 est libellée ainsi : "Autorisation d'agir en justice à l'encontre de la Société Foncière du Cap pour les raisons suivantes : L'assemblée générale, après en avoir délibéré : 1/ Autorise le syndic à ester en justice à l'encontre de la Foncière du Cap pour les raisons suivantes : - la restitution des parties communes annexées sans autorisation. - le règlement de ses charges de copropriété s'élevant au jour de l'envoi de la convocation à la somme de 5 462,88 euros 2/ Donne mandat au syndic pour représenter la copropriété devant toutes les juridictions et faire appel à tous conseils nécessaires (avocat, maître d'œuvre, …) à la défense des intérêts de la copropriété. " 3/ Prends acte que, conformément aux dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, les copropriétaires seront informés par le syndic de l'avancement de la procédure lors de chaque Assemblée Générale 4/ Vote un budget de 3 000 euros de provision pour les honoraires de l'avocat 5/ Confirme que les honoraires du syndic seront calculés conformément à son contrat 6/ Autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires après en avoir avisé le Conseil Syndical le 01/03/2024.” Les termes de cette résolution ne précisent pas les parties communes concernées et l'autorisation d'agir en justice est donnée au syndic dans des termes généraux ne permettant pas aux copropriétaires d'émettre un vote éclairé. La nullité de résolution n°12 sera prononcée sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens soulevés par les parties. Sur la demande d'annulation de la résolution n°18 La résolution n°18 intitulée "Modification du règlement de copropriété (art. 26-1) charges communes générales" précise que certains points " seront à inclure dans la modification du règlement de copropriété" et plus précisément l'interdiction des commerces de bouche, la priorité d'achat aux copropriétaires en cas de vente d'un emplacement de parking ou garage au sein de la copropriété, "l'interdiction de location R&B AND B" au sein de la copropriété et l'interdiction de salle de prière. Le texte de la résolution précise que le syndic et le conseil syndical "seront aidés pour la rédaction par un conseil juridique" et indique que "Le projet de modification du règlement de copropriété sera présenté lors d'une prochaine assemblée générale". Les termes de la résolution prêtent à confusion. Il convient toutefois de relever que cette résolution n'a pas pour objet d'approuver la modification du règlement de copropriété et qu'un vote à l'unanimité n'était pas requis, comme le soutient la société [Z] [D] Foncière du Cap. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de ce chef. Sur les frais du procès Les deux parties étant perdantes et gagnantes au procès, la société [Z] [D] Foncière du Cap seront condamnées aux dépens par moitié. L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leurs demandes formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort, PRONONCE la nullité de la résolution n°12 de l'assemblée générale de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 2] du 19 janvier 2024 ; DEBOUTE la société [Z] [D] Foncière du Cap de sa demande de prononcé de la nullité de la résolution n°18 de l'assemblée générale de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 2] du 19 janvier 2024 ; DEBOUTE les parties de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société [Z] [D] Foncière du Cap et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] aux dépens de l'instance par moitié ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ; Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT