Tribunal judiciaire, chambre 10, 16 juin 2026 — n° 25/03731

EXPOSE DU LITIGE Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [T] [U], sis [Adresse 3] à [Localité 4] avait pour syndic de copropriété la société NDFP NORD DE FRANCE PROPRIETE exerçant sous l’enseigne commerciale CENTURY 21 [Localité 3]. Puis le syndicat a mis fin au contrat le liant au syndic CENTURY 21 VIEUX-LILLE et a mandaté son nouveau syndic, la S.A.S. SERGIC, d’une action à l’encontre de ce dernier, lequel a saisi le conciliateur de justice près le tribunal judiciaire de LILLE, Monsieur [O] [A] qui établissait un constat de carence le 26/09/2024, faute à l’une des parties de ne pas avoir répondu à l’invitation pour une réunion aux fins de tentative de conciliation. Puis, par acte de commissaire de justice délivré le 31 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [T] [U], pris en la personne de son syndic, a fait assigner la société NDFP NORD DE FRANCE PROPRIETE, exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 VIEUX-LILLE, à l’audience du 29 avril 2025 du Tribunal judiciaire de LILLE afin de solliciter, sur le fondement des articles 1103,1240,1231-6 et 1343-2, ainsi que des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation à lui payer les sommes de : - 2.742,93 € en remboursement des honoraires indument perçus, -715,55 € correspondant aux montants des factures ORANGE de mars 2022 jusqu’à la résiliation du contrat, en raison de sa faute de gestion qu’il a commise -des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 mai 2024, outre leur capitalisation, -500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, -800 € à titre de dommages et intérêts en réparation de sa résistance abusive - 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. A l’audience du 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires l’immeuble [T] [U], comme la société NDFP NORD DE FRANCE PROPRIETE étaient représentés de leur conseil. L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour permettre aux parties de se mettre en état, puis a été retenue et plaidée à l’audience du 17 mars 2026. Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [T] [U] réitère ses demandes, actualisant celle au titre des honoraires indues à la somme de 2.800 €. Il expose qu’une somme de 1.260 € été prélevée unilatéralement par le syndic CENTURY 21 [Localité 3] à compter du troisième trimestre 2022 au lieu de celle de 875 € contractuellement prévue. S’agissant de la demande de condamnation du défendeur à lui régler la somme de 715,55 €, il explique que c’est à tort que le syndic CENTURY 21 [Localité 3] aurait réglé une facture ORANGE pour les lignes téléphoniques des ascenseurs qui auraient été remplacées par un nouvel abonnement, de sorte qu’il aurait dû résilier le contrat d’abonnement ORANGE. Il maintient ses autres demandes formulées dans son acte introductif d’instance, soutenant, s’agissant de son préjudice moral, que l’attitude du défendeur aurait entraîné une perte de confiance à l’égard des syndics.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la fin de non recevoir tirée de l’article 750-1 du code de procédure civile L'article 750-1 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire. Il est, en l'espèce, constant que le demandeur saisissait, préalablement à l'introduction de la présente instance, le conciliateur de justice, Monsieur [O] [A], lequel se trompait dans l’adresse mail pour convoquer la société NDFP NORD DE FRANCE PROPRIETE. Néanmoins, l’erreur du conciliateur de justice ne saurait être imputable au demandeur, lequel a parfaitement satisfait aux exigences légales précitées. De surcroît, la société NDFP NORD DE FRANCE PROPRIETE ne peut se prévaloir d’un quelconque grief résultant de l'absence de convocation à cette tentative de conciliation, puisque, d’une part, il était informé de l’existence du litige par l’envoi de plusieurs courriers adressés directement par le syndicat en recommandé avec accusé de réception et auxquels, au demeurant, il ne justifie pas avoir répondu, et d’autre part, parce que l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises lui laissant suffisamment de temps pour préparer ses moyens de défense. Il en résulte que la fin de non-recevoir invoquée sera rejetée. Sur le fond Au préalable, il est rappelé que conformément aux articles 9 du code de procédure civile et de l’article 1353 du code civil, il appartient aux parties de prouver les faits propres à fonder leurs prétentions et à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. -Sur la demande relative à la surfacturation d’honoraires L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : -d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ; -d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; (…) II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : -d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat (…) ; III.-Le syndic est également chargé : -de notifier sans délai au représentant de l'Etat dans le département et aux copropriétaires l'information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions prévues par l'article L. 515-16-3 du code de l'environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions du IV de cet article ; -lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision et si l'installation permet l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d'informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s'adresser pour bénéficier du " service antenne " numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication (…). IV.-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée. V.-En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice. VI.-Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l'assemblée générale. VII.-Lorsqu'une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes. Les questions de la désignation d'un nouveau syndic ainsi que de la fixation d'une date anticipée de fin de contrat sont portées à l'ordre du jour d'une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l'initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale. L'assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée. VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie. Lorsque le syndic est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l'ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires. Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale. Lorsqu'au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat. Lorsque le conseil syndical est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées. L'assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée. Lorsqu'au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat. Aux termes de l’article 18-1 A suivant : « I.-La rémunération du syndic, pour les prestations qu'il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d'Etat. (…) Tout contrat ou projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat.

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;