Tribunal judiciaire, chambre 10, 16 juin 2026 — n° 25/05806

EXPOSE DU LITIGE La S.A.S. WID’OP est propriétaire des lots n°23, 51, 53 et 54 dépendants de la copropriété de l’immeuble, sise [Adresse 4] à [Localité 3], représentée par son syndic, la S.A.R.L. GLV IMMOBILIER SYNDIC. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mai 2024 puis du 03 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure la S.A.S. WID’OP de payer ses charges de copropriété. Par procès-verbal du 14 novembre 2024, Madame [Y] [L], médiatrice de justice, a constaté la carence de la S.A.S. WID’OP qui a refusé d’entrer en médiation. Par acte de commissaire de justice délivré le 09 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sise [Adresse 4] à LILLE (59000), représenté par son syndic, la S.A.R.L. GLV IMMOBILIER SYNDIC, a fait assigner la S.A.S. WID’OP à l’audience du 10 juin 2025 du Tribunal judiciaire de LILLE afin, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de : - la condamner à payer la somme de 3.494,36 € arrêtée au 08 octobre 2024 au titre des charges de copropriété assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024, outre leur capitalisation, - la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € en réparation de son préjudice en raison de sa résistance abusive, - la condamner à payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. A cette audience, le syndicat des copropriétaires et la S.A.S. WID’OP étaient tous deux représentés de leur conseil. L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour permettre aux parties de se mettre en état. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 mars 2026 au cours de laquelle les parties ont procédé au dépôt de leur dossier de plaidoiries. Aux termes de ses conclusions n°3, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], maintient l’intégralité de ses demandes, actualisant celle formulée au titre de la condamnation au règlement des charges de copropriété à la somme de 5.325,48 € arrêtée au 06 mars 2026. Elle sollicite également le débouté de la S.A.S. WID’OP de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles. En défense, la S.A.S. WID’OP sollicite, aux termes de ses conclusions récapitulatives III, de réputer non écrite l’article 4ème du chapitre 6ème du règlement de copropriété (page 54) du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], et en conséquence, le débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et de répartir les 128/1000e de charges d’ascenseur attribuées à tort au lot n°23 de manière égalitaire entre les 10 lots suivants : lot n°3,4,5,6,7,8,9,10,11 et 24. A titre subsidiaire, elle sollicite, sous le visa de l’article 1240 du code civil, la condamnation du syndicat des copropriétaires, à lui payer à titre de dommages et intérêts une somme équivalente aux charges communes d’ascenseur mises à sa charge depuis le 30 août 2023, date d’acquisition des lots, soit la somme de 3.042,42 €. En tout état de cause, elle demande de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le procès-verbal de constat du 04 novembre 2025, enfin, de la dispenser de toute participation aux frais supportés par le syndicat dans le cadre de la présente instance et sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Au soutien de ses prétentions, la S.A.S. WID’OP conteste la réclamation correspondante à la régularisation des charges au titre de l’exercice 2022/2023 pour 3.301,18 € en raison d’inexactitudes et approximations.

MOTIFS DE LA DECISION Au préalable, il est rappelé que, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, les parties doivent prouver les faits propres à fonder leurs prétentions et, conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui prétend en être libéré prouver son paiement ou la cause qui justifierait qu’elle soit exonérée de son paiement. -Sur la régularité des charges d’ascenseur à l’égard du lot n°23 Aux termes de l’article 10 la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ». Aux termes de l’article 43 de la même loi, « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ». En application de ces dispositions, le fait que l’assemblée générale de la copropriété ait rejeté un projet de résolution tendant à missionner un professionnel pour mettre en conformité le règlement de copropriété à l’initiative de la société WID’OP ne fait pas obstacle à la demande de cette dernière tendant à déclarer non écrite une clause qui serait contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1965, quand bien même n’aurait-elle pas contesté la décision de l’assemblée générale. En l’espèce, il convient donc d’apprécier l’utilité objective de l’ascenseur pour le lot n°23, étant précisé que la question est de vérifier si l’ascenseur dessert ou non le lot n°23. Le règlement de copropriété décrit, à son chapitre deuxième, la division de l’immeuble composé en deux corps de bâtiments juxtaposés dénommés bâtiment A et bâtiment B. Il est mentionné que le hall d’entrée du bâtiment A permettra l’accès aux bureaux situés au premier étage du bâtiment B et au-dessus du niveau du parking B. Plus loin dans le règlement, page 20, est répertorié le lot n°23, inclus au bâtiment B, et décrit ainsi : « un local à usage de bureaux, avec ses sanitaires, situé à l’entresol et auquel on accèdera par le bâtiment A et qui sera aménagé selon les besoins du futur propriétaire ». La société WID’OP produit des clichés photographiques et un constat par procès-verbal du 04 novembre 2025 établi par Maître [R] [F], commissaire de justice, montrant un accès au local de la société WID’OP situé en rez-de-chaussée « de l’immeuble » au même niveau qu’un ascenseur, lequel dispose à l’intérieur, comme le montre le constat, d’un panneau de boutons permettant le déplacement de l’ascenseur sur plusieurs niveaux dont un niveau « ES », signifiant entresol. Dans ses écritures la société WID’OP ne conteste pas que le lot n°23 se situe à l’entresol du bâtiment B, et non en rez-de-chaussée, alors que les clichés photographiques et le constat de commissaire de justice montrent des locaux en rez-de-chaussée, visiblement du bâtiment A, et non du bâtiment B, bien que les pièces ne le précisent pas, le constat se contentant de mentionner « l’immeuble ». En tout état de cause, il apparaît, au vu des pièces versées aux débats, que l’ascenseur dessert un entresol donc le lot n°23 situé en entresol. La société WID’OP n’apporte nullement la preuve du contraire. Partant, elle sera déboutée de sa demande tendant à réputer non écrite l’article 4ème du chapitre 6ème du règlement de copropriété (page 54) du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et tendant à répartir, en conséquence, les 128/1000e de charges d’ascenseur attribuées à tort au lot n°23 de manière égalitaire entre les 10 lots suivants : lot n°3,4,5,6,7,8,9,10,11 et 24. De même, elle sera déboutée de sa demande subsidiaire, sous le visa de l’article 1240 du code civil, tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires, à lui payer à titre de dommages et intérêts une somme équivalente aux charges communes d’ascenseur mises à sa charge depuis le 30 août 2023. -Sur la condamnation principale en paiement L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat. Ainsi, L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;