Tribunal judiciaire, chambre 3 cab 03 c, 16 juin 2026 — n° 24/06006

EXPOSE DU LITIGE EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Madame [J] [B] est propriétaire d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La société REGIE IMMOBILIERE RHODANIENNE (REGIR) devenue la société SIMONNEAU ensuite d'une opération de fusion-absorption à effet du 31 décembre 2024, a exercé les fonctions de syn-dic de cet immeuble, jusqu'au 30 juin 2024. Par actes de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, Madame [J] [B] a donné assignation au SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, et à la société REGIE IMMOBILIERE RHODANIENNE aux fins d'annulation de l'assemblée générale du 2 octobre 2023 pour défaut de mandat du syndic. Par ordonnance du 9 février 2026, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et l'affaire a été fixée à l'audience du 24 février 2026. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique transmises en date du 20 février 2026, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, Madame [J] [B] sollicite du tribunal de : - Juger que Madame [J] [B] est recevable et bien fondée en son action ; - En conséquence, prononcer l'annulation de l'assemblée générale de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 2] du 2 octobre 2023 ; condamner la société SIMONNEAU venant aux droits de la société REGIR à payer à Madame [J] [B] la somme de 4536,27 euros en indemnisation de ses préjudices du fait des fautes commises en qualité de syndic ; condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 2] à payer à Madame [J] [B] la somme de 202,32 euros en remboursement des frais indument facturés ; - En tout état de cause, débouter la société SIMONNEAU venant aux droits de la société REGIR de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 2] et la société SIMONNEAU venant aux droits de la société REGIR à payer à Madame [J] [B] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens. Madame [B] soutient que l'assemblée générale est entachée de nullité, sur le fondement de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que celle-ci ne disposait pas de mandat, celui de la société REGIR étant expiré au moment de la convocation. Elle sollicite la condamnation de la société REGIR, aux droits de laquelle vient la société SIMON-NEAU, sur le fondement des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 7 du décret du 17 mars 1967 et 1240 du Code civil, à raison des fautes commises dans l'exercice de son mandat de syndic. Elle fait valoir que la société REGIR a gravement manqué à ses obligations légales en s'abstenant notamment de convoquer toute assemblée générale pendant près de quatre années, et en n'assurant ni la gestion administrative, ni la gestion comptable et financière de la copropriété. Elle soutient que ces carences caractérisent une faute engageant la responsabilité du syndic et lui ont causé un préjudice direct, tant matériel - en ce qu'elle a été facturée de frais illicites - que moral.

MOTIVATION DE LA DECISION Il convient de prendre acte de l'intervention volontaire de la société SIMONNEAU venant aux droits de la société REGIR par fusion-absorption depuis le 30 décembre 2024 selon extrait K-bis produit aux débats. Sur la recevabilité de la demande au regard de la prescription Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites, à peine de forclusion, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale. Cette notification doit être effectuée dans les formes prévues par décret, à savoir par lettre re-commandée avec accusé de réception ou par voie électronique. En l'espèce, si le défendeur soutient que le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 octobre 2023 a été transmis à Madame [J] [B] le 5 octobre 2023, il ne justifie toutefois pas d'une notification régulière effectuée dans les formes prescrites. Dès lors, le délai de forclusion prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas commencé à courir. La tardiveté de l'action ne saurait ainsi être utilement invoquée. Sur la recevabilité de la demande d'annulation de l'assemblée générale au regard de la qua-lité à agir de Madame [B] Aux termes de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pris dans la version modifiée par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et sur lequel s'appuie Madame [J] [B] : "Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de dé-part sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à comp-ter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Madame [J] [B] entend voir annuler l'assemblée générale du 2 octobre 2023 pour défaut de mandat du syndic, considérant que cette annulation résulte de la nullité de la convocation à l'assemblée générale opérée par un syndic dont le contrat de représentation avait expiré. Dès lors que Madame [B] fait valoir que l'assemblée générale n'a pu juridiquement se tenir en l'absence de convocation valable, il n'y a plus matière à distinguer les copropriétaires favorables des opposants, les copropriétaires exprimés des défaillants, de sorte que les dispositions de l'article 42 alinéa 2 précité réservant la recevabilité de l'action en contestation à la qualité d'opposant ou défaillant ne sont pas applicables. L'action de Madame [B] est en conséquence recevable. Sur l'absence de mandat du syndic et la demande de nullité de l'assemblée générale Aux termes de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic administre l'immeuble et représente le syndicat des copropriétaires dans les actes civils et en justice dans la limite de son mandat. L'article 7 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l'assemblée générale est convoquée par son syndic en exercice au moins une fois chaque année. En l'espèce, Madame [J] [B] soutient que l'assemblée générale du 2 octobre 2023 a été convoquée par un syndic dépourvu de mandat régulier, faute de renouvellement de celui-ci par une assemblée générale des copropriétaires. Il est constant qu'aucune assemblée générale n'a été tenue entre 2019 et 2023. Le mandat du syndic apparaît comme ayant expiré le 30 juin 2021 puisque l'assemblée générale du 2 octobre 2023 comportait à l'ordre du jour le renouvellement du mandat à compter du 1er juillet 2021 et la société SIMMONEAU ne soutient pas le contraire. Il convient par conséquent de constater que la société REGIR ne disposait plus d'un mandat régulier lors de la convocation de l'assemblée générale réalisée par ses soins le 31 août 2023. En l'absence de pouvoir de convoquer, la convocation est nulle. En l'absence de convocation régulière, l'assemblée générale n'a pu valablement se tenir et doit être annulée en toutes ses résolutions. Sur la demande de condamnation du syndic Il est de jurisprudence constante que la responsabilité du syndic à l'égard des copropriétaires est de nature délictuelle, peu important que sa responsabilité soit de nature contractuelle vis-à-vis du syndicat. Sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, le syndic engage sa responsabilité à l'égard des copropriétaires ou des tiers en cas de faute à leur égard. Les actions en responsabilité sont soumises à la prescription quinquennale. La responsabilité civile extracontractuelle est engagée dès lors qu'un fait fautif a causé un dommage à autrui, à condition qu'il existe un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Il revient au copropriétaire alléguant une faute du syndic d'en apporter la preuve. En l'espèce, Madame [J] [B] sollicite une indemnisation à hauteur de 1500 euros au titre de l'absence de réalisation de travaux de ravalement de façade. Toutefois, elle ne justifie ni de la nécessité de tels travaux, ni d'une dégradation affectant son lot, ni d'un préjudice personnel résultant de leur absence de réalisation. Elle ne démontre pas davantage que le syndic aurait commis une faute en s'abstenant d'engager les travaux non décidés par l'assemblée générale des copropriétaires. La demande de paiement d'une indemnité de 1500 € sera rejetée. Madame [J] [B] formule une demande de dommages et intérêts à hauteur de 2000 euros au motif que la copropriété n'aurait fait l'objet d'aucune gestion effective et n'aurait pas répondu à ses sollicitations. Toutefois, elle ne produit qu'un courrier de réclamation non daté, insuffisant pour justifier de démarches restées sans réponse et caractériser ainsi la réalité et l'intensité des conséquences personnelles du dommage décrit. La demande sera rejetée. Enfin, Madame [J] [B] prétend à un préjudice financier pour le montant des honoraires versés au syndic pendant les années où la copropriété n'aurait pas été administrée, depuis 2021, soit un total de 726,58 euros. Toutefois, celle-ci n'établit pas l'absence de diligences du syndic sur cette période, quand bien même son contrat n'aurait-il pas été formellement reconduit. La seule circonstance qu'aucune assemblée générale ne s'est tenue ne saurait suffire à caractériser une faute engageant la responsabilité du syndic sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, ni même une carence dans la gestion effective de la copropriété. Ainsi, la demande de Madame [J] [B] au titre de la condamnation du syndic à lui verser la somme de 726,58 euros sera rejetée. Sur le remboursement des frais d'huissier de justice demandés au syndic En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonc-tion de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.