Tribunal judiciaire, référés civils, 16 juin 2026 — n° 26/01612

EXPOSE DU LITIGE L’immeuble « LA CHAUMINE », situé au [Adresse 4] à [Localité 4], est soumis au régime de la copropriété, sous la forme d’un syndicat des copropriétaires dont le syndic en exercice est la société CABINET [Localité 1] PATRIMOINE. Monsieur [Y] [C] et Madame [U] [C] née [Q] (ci-après les Consorts [C]) sont propriétaires au sein de la copropriété des lots n°43 et 56. Par jugement du tribunal de commerce de Lyon en date du 30 novembre 2011, Monsieur [Y] [C] a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, désignant la SELARL MJ SYNERGIE en qualité de mandataire judiciaire. Par acte authentique en date du 3 juin 2025, les consorts [C] ont vendu leur bien à Monsieur [I]. Après cette vente, le mandataire liquidateur a établi l’état de collocation, aux fins de rembourser les créanciers de Monsieur [C] sur le prix de vente. Dans le cadre de cet état de collocation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Localité 5] s’est vu rembourser sa créance de charges de copropriété antérieure au jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire du 30 novembre 2011, pour un montant de 4617,84 euros. Par courrier du 12 novembre 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame et Monsieur [C] de régler la somme totale de 16.459,32 € au titre des charges de copropriété demeurées impayées au cours des 5 dernières années. Par exploit de commissaire de justice en date du 30 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Localité 5] situé au [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société CABINET [Localité 1] PATRIMOINE, a assigné les Consorts [C] en procédure accélérée au fond aux fins de : Déclarer sa demande recevable et bien fondée ; Condamner solidairement Madame [U] [Q] épouse [C] et Monsieur [Y] [V] à lui payer la somme en principal de 16.459,32 € au titre des charges de copropriété demeurées impayées au cours des 5 dernières années précédentes l’assignation (charges courantes du 1er janvier 2021 jusqu’à la vente du bien le 3 juin 2025) ; Assortir cette condamnation en principal des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, et à valoir jusqu’à parfait règlement, en application de l’article 1231-6 du code civil ; Condamner solidairement Madame [U] [Q] épouse [C] et Monsieur [Y] [V] à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour refus de régler leurs charges de copropriété, sur le fondement de l’article 1231-2 du code civil ;Condamner solidairement Madame [U] [Q] épouse [C] et Monsieur [Y] [V] à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ; Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.L’audience a eu lieu le 9 mars 2026. Les Consorts [C], régulièrement assignés n’ont pas comparu. Le délibéré a été fixé au 4 mai 2026, et prorogé au 16 juin 2026.

MOTIFS En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles. Le syndicat des copropriétaires produit aux débats : L’acte de vente du 3 juin 2025 établissant la propriété des lots 43 et 56 ; La mise en demeure en date du 12 novembre 2025 ; L’état de collocation en date du 16 septembre 2025 ; Le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juillet 2020 approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2019, et comportant le vote du budget prévisionnel pour l'exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ;Le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2021 approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2020, et comportant le vote du budget prévisionnel pour l'exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ;Le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 juillet 2022 approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2021, un ajustement du budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, et comportant le vote du budget prévisionnel pour l'exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;Le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mai 2023 approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2022, un ajustement du budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, et comportant le vote du budget prévisionnel pour l'exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;Le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juin 2024 approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2023, un ajustement du budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, et comportant le vote du budget prévisionnel pour l'exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 ;En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours concernant cette provision, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire dans le paiement de la provision due, peut condamner ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. En conséquence, pour que la demande de paiement des charges, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, soit recevable sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, cela suppose qu'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après que le copropriétaire a été mis en demeure de payer spécifiquement cette provision. La mise en demeure visée à l'article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l'introduction de l'instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d'irrecevabilité de la demande. Par un avis rendu le 12 décembre 2024 la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle les conditions de recevabilité du courrier de mise en demeure, visée à l’article 19-2 de la loi de 1965, qui doit être claire et précise : « La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte. » En l’espèce, la mise en demeure du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Localité 5], datée du 12 novembre 2025, adressée aux consorts [C] ne mentionne pas le délai de 30 jours prévu à l’article 19-2 de la loi de 1965 mais mentionne un délai de 10 jours. Il vise une créance de 16.459,32€, arrêtée au 17 octobre 2025, définie comme « charges de copropriété impayées ». Si la mise en demeure mentionne un décompte, il n’est pas démontré que les deux pièces aient été communiquées ensemble aux copropriétaires. Par conséquent, les présentes demandes ne sont pas recevables devant le président statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond car la sommation de paiement ne distingue pas la nature et le montant des provisions réclamées, ainsi que les sommes échues dues au titre d’exercices antérieurs. Il convient donc de déclarer irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Localité 5]. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA [Localité 5] ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi des consorts [C], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil. L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA [Localité 5], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, DECLARE irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Localité 5] dans le cadre de la présente procédure accélérée au fond ; REJETTE la demande de frais irrépétibles ; LAISSE les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA [Localité 5] avec application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], par mise à disposition au greffe, le 4 mai 2026. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et par la Greffière. LA GREFFIÈRE, LE JUGE DES RÉFÉRÉS,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.