Tribunal judiciaire, 3ème chbre cab a1, 16 juin 2026 — n° 23/11868

*** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES M. [F] [E] est propriétaire des lots n°570 et 654 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 2]. *** A défaut de règlement des charges de copropriété, par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à Marseille (13003), représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 1], a fait assigner M. [F] [E] devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d’en obtenir le paiement. Une ordonnance de clôture de l’instruction de l’affaire a été rendue le 16 décembre 2025. *** Par dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], situé au [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 1], demande : - le rejet des demandes adverses et de toute demande de délai de paiement, - la condamnation de M. [F] [E] à lui payer : - la somme de 7 976,53 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er décembre 2025, - la somme de 818,40 euros au titre des frais de recouvrement, - la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, - la condamnation du défendeur à supporter le montant des sommes retenues en application de l’article L111-8 du code des procédure civiles d'exécution par le commissaire de justice - et la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, comprenant le coût de l’assignation et du commandement, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN. Par dernières conclusions notifiées le 19 mai 2025, M. [F] [E] demande : - un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette, - le rejet de la demande de condamnation au paiement de frais, - le rejet de la demande de réparation du préjudice, - le rejet de la demande formée au titre des frais irrépétibles - et la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens. Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. *** A l’audience de plaidoirie du 17 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026 prorogé au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION I – Sur la demande en paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. En vertu de l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. En l'espèce, il résulte de la matrice cadastrale que M. [F] [E] est propriétaire des lots n°570 et 654, au sein de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 2] pour 277/181650 tantièmes. Il est, de ce fait, tenu au paiement de sa quote-part de charges de copropriété. Il ressort des pièces produites aux débats, et notamment des procès-verbaux d’assemblée générale des 12 juillet 2018, 21 septembre 2022, 20 octobre 2022, 18 juin 2024, 15 juillet 2024, 6 novembre 2024 et 17 juin 2025 ainsi que du certificat de non-recours, que M. [F] [E] s'est acquitté irrégulièrement des charges de copropriété depuis l’appel de charges du premier trimestre 2018. Outre les frais compris dans le décompte des charges ci-après listés, le solde non détaillé de 9 286,39 euros du 1er janvier 2021 mentionné sur le second décompte ne correspond pas au solde de 8 086,39 euros mentionné au 1er janvier 2021 sur le premier décompte détaillé. Aussi, il convient de déduire les frais et de rectifier le montant du solde dû au 1er janvier 2021 à hauteur de 8 036,39 euros. Le défendeur reste ainsi devoir la somme de 5 149,42 euros au 1er décembre 2025, appel de charge du quatrième trimestre 2025 inclus, déduction faite des frais exposés pour le recouvrement de la créance (24€ + 12€ + 177,16€ + 336€ + 446,40€ + 189,64€ + 60€ + 256,91€ + 125€) et de la partie non justifiée du solde. M. [F] [E] sera donc condamné au paiement de cette somme. II - Sur la demande en paiement des frais de recouvrement L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Le 9 de l'annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit en outre que le coût des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance après mise en demeure, de conclusion d'un protocole d'accord, de constitution et mainlevée d'hypothèque, de dépôt de requête en injonction de payer et, en cas de diligences exceptionnelles, de constitution d'un dossier transmis à l'auxiliaire de justice ou de suivi du dossier transmis à l'avocat est imputable au seul copropriétaire concerné. Enfin, le contrat de syndic n'est pas opposable au copropriétaire. En l’espèce, les frais dits de constitution dr avoc correspondent à des diligences qui font partie des missions habituelles d'un syndic. Par ailleurs, aucune des sommes figurant sur le décompte de 818,40 euros n’est justifiée par des pièces. Il n’est en effet justifié ni de la constitution d’une hypothèque, ni de relances adressées en 2018. La demande formée au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée. III - Sur la demande de réparation du préjudice En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, le créancier ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un préjudice distinct du simple retard dans le paiement d’une somme d’argent. En conséquence, la demande de réparation du préjudice sera rejetée. IV - Sur la demande de délais de paiements L'article 1343-5 du code civil permet d'accorder au débiteur des délais de paiement, compte tenu de sa situation et en considération des besoins du créancier, sans pouvoir excéder deux ans. En l’espèce, M. [F] [E] justifie de la mise en location de son bien, en contrepartie d’un loyer mensuel 688 euros, et justifie avoir procédé à de nombreux versements depuis l’engagement de la présente procédure afin d’apurer progressivement sa dette. Il est par ailleurs démontré que M. [E] s’acquitte désormais du paiement de ses charges courantes, contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires. En conséquence, M. [F] [E] sera autorisé à se libérer de sa dette dans les conditions indiquées au dispositif du présent jugement. IV - Sur les mesures de fin de jugement Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, M. [F] [E], partie perdante à l’instance en cours, sera condamné aux dépens, comprenant les frais d’assignation et avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN. Il n’y a pas lieu d’inclure, dans les dépens, le coût d’un acte de commandement non prescrit par la loi ou de demander au tribunal judiciaire, qui n’est pas le juge de l’exécution mentionné à l’article L111-8 du code des procédure civiles d'exécution, de l’inclure. Les frais de l'exécution forcée sont par ailleurs à la charge du débiteur sans qu’il soit besoin de le rappeler au dispositif de la présente décision. L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l’espèce, de condamner M. [F] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles. Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : CONDAMNE M. [F] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 1], la somme de 5 149,42 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er décembre 2025, appel de charge du quatrième trimestre 2025 inclus ; REJETTE la demande formée au titre des frais de recouvrement ; AUTORISE M. [F] [E] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités, en procédant à 23 versements de 215 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ; DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte ou de règlement des charges courantes exigibles, suivi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ; RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision ; REJETTE la demande de réparation du préjudice présentée par le syndicat des copropriétaires ; CONDAMNE M. [F] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 1], la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE M. [F] [E] aux dépens, hors coût du commandement de payer, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN. Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 juin 2026. LE GREFFIER LE PRESIDENT