Tribunal judiciaire, 3ème chbre cab a1, 16 juin 2026 — n° 24/06355

*** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES M. [K] [C] est propriétaire des lots n°219 et 244 au sein de la résidence [Etablissement 1] blanche situé au [Adresse 5] à [Localité 3]. *** A défaut de règlement des charges de copropriété, par acte de commissaire de justice du 8 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à Marseille (13014), représenté par son syndic, la société GESPAC IMMOBILIER, a fait assigner M. [K] [C] devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d’en obtenir le paiement. Une ordonnance de clôture de l’instruction de l’affaire a été rendue le 2 décembre 2025. *** Par dernières conclusions notifiées le 3 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande : - le rejet des demandes adverses, - la condamnation de M. [K] [C] à lui payer : - la somme de 10 064,15 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2023, - la somme de 1 242,96 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2023, - la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive - et la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 1 602 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens. Par dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2025, M. [K] [C] demande : - le rejet des demandes adverses, - subsidiairement, un délai de 24 mois pour apurer le reliquat - et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens. Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. *** A l’audience de plaidoirie du 17 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026 prorogé au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION I – Sur la demande en paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. En vertu de l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. En l'espèce, il résulte de la matrice cadastrale que M. [K] [C] est propriétaire des lots n°219 et 244, au sein de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3] pour 415/100000 tantièmes. Il est, de ce fait, tenu au paiement de sa quote-part de charges de copropriété. Il ressort des pièces produites aux débats, et notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 1er septembre 2021, 21 octobre 2021, 4 juillet 2022, 11 décembre 2023 et 13 mai 2025 ainsi que des divers appels de fonds, que M. [K] [C] s'est acquitté irrégulièrement des charges de copropriété depuis l’appel de charges du deuxième trimestre 2020. Il importe peu que le demandeur ne verse pas aux débats les accusés de réception des courriers de convocations aux assemblées générales et de notification des procès-verbaux de celles-ci ou encore qu’il manque les pages paires du procès-verbal du 21 octobre 2021 ou que les pages n°16 ou 21 des procès-verbaux des 21 octobre et 1er septembre 2021 ne soient pas signées dès lors qu’il n’est ni allégué, ni démontré que ces assemblées générales ont fait l’objet d’un recours et qu’il résulte des procès-verbaux versés aux débats que les comptes ont été approuvés à compter du 1er juillet 2020. Le défendeur reste ainsi devoir la somme de 10 020,95 euros au 23 septembre 2025, appel de charge du deuxième trimestre 2025 inclus, déduction faite des frais non justifiés (2 x 21,60€) et des sommes dues au titre du précédent jugement de condamnation du 8 mars 2021 (148,47€). M. [C] fait état de versements, sans préciser ni la date de ceux-ci, ni leurs montants. Il n’est pas donc pas suffisamment démontré, par les pièces produites aux débats et notamment les relevés de comptes couvrant la période du 30 septembre 2019 au 30 juin 2023, que M. [C] s’est acquitté du montant de sa dette. M. [K] [C] sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, à défaut d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 18 mars 2023, laquelle présente un décompte inintelligible et ce, en application de l’article 1 344 du code civil. II - Sur la demande en paiement des frais de recouvrement L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Le 9 de l'annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit en outre que le coût des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance après mise en demeure, de conclusion d'un protocole d'accord, de constitution et mainlevée d'hypothèque, de dépôt de requête en injonction de payer et, en cas de diligences exceptionnelles, de constitution d'un dossier transmis à l'auxiliaire de justice ou de suivi du dossier transmis à l'avocat est imputable au seul copropriétaire concerné. Enfin, le contrat de syndic n'est pas opposable au copropriétaire. En l’espèce, les frais dits de suivi procédure recouvrement et de contentieux correspondent à des diligences qui font partie des missions habituelles d'un syndic. Le demandeur justifie en revanche avoir mis en demeure le débiteur par un commandement, rendu nécessaire par son refus de s’exécuter, de sorte qu’il convient le condamner à ce titre au paiement d'une somme de 163,45 euros. M. [K] [C] sera donc condamné au paiement d’une somme de 163,45 euros au titre des frais exposés par le requérant pour recouvrer les sommes dues. Cette somme produira intérêt au jour de l'assignation. III - Sur la demande de réparation du préjudice En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, il est démontré que le présent jugement fait suite à une précédente condamnation au paiement des charges du 8 mars 2021. Le syndicat des copropriétaires justifie en outre avoir dû faire voter des avances de trésorerie lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2023. Par ailleurs, M. [C], bien que bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, ne justifie pas de sa situation financière. Il n’est par ailleurs pas démontré que M. [C] a sollicité des explications sur l’origine de sa dette sans en obtenir. Aussi, les manquements répétés dans l’acquittement de ses charges et la défense opposée à l’action du syndicat des copropriétaires ont causé à ce dernier un préjudice qui doit être réparé par la condamnation de M. [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros. IV - Sur la demande de délais de paiements L'article 1343-5 du code civil permet d'accorder au débiteur des délais de paiement, compte tenu de sa situation et en considération des besoins du créancier, sans pouvoir excéder deux ans. En l’espèce, il est démontré que M. [C] bénéficie de l’aide juridictionnelle. En conséquence, M. [K] [C] sera autorisé à se libérer de sa dette dans les conditions indiquées au dispositif du présent jugement. V - Sur les mesures de fin de jugement Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, M. [K] [C], partie perdante à l’instance en cours, sera condamné aux dépens. L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l’espèce, de condamner M. [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 600 euros au titre des frais irrépétibles. Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : CONDAMNE M. [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société GESPAC IMMOBILIER, la somme de 10 020,95 euros au titre des charges de copropriété impayées au 23 septembre 2025, appel de charge du deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024 ; CONDAMNE M. [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société GESPAC IMMOBILIER, la somme de 163,45 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024 ; AUTORISE M. [K] [C] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités, en procédant à 23 versements de 420 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ; DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte ou de paiement des charges courantes exigibles, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ; RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision ; CONDAMNE M. [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société GESPAC IMMOBILIER, la somme de 500 euros en réparation de son préjudice ; CONDAMNE M. [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société GESPAC IMMOBILIER, la somme de 1 600 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE M. [K] [C] aux dépens. Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 juin 2026. LE GREFFIER LE PRESIDENT