Tribunal judiciaire, 3ème chbre cab a1, 16 juin 2026 — n° 24/06431

*** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte en date du 7 juillet 2022, M. [S] [D] et Mme [Q] [U] ont acquis les lots n° 16 et 6 de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4] aux fins d’y exercer une activité de location saisonnière de courte durée. Par assemblée générale de copropriété du 17 avril 2024, des résolutions visant à interdire l’activité de type Airbnb au sein de l’immeuble ont été adoptées. *** Opposés aux résolutions votées, par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, M. [S] [D] et Mme [Q] [U] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Marseille (13004), représenté par son syndic, la société [C] [E], devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation des résolutions litigieuses. Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 16 décembre 2025. *** Par dernières conclusions notifiées le 6 octobre 2025, M. [S] [D] et Mme [Q] [U] demandent : - l’annulation des résolutions n°21, 21 a) et 22 de de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 avril 2024 - et la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, avec dispense de toute participation à la dépense commune consécutive à la présente procédure. Par dernières conclusions notifiées le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société [C] [E], demande : - le rejet des demandes autres que l’annulation des résolutions n°21, 21 a) et 22, - la condamnation in solidum des demandeurs à faire cesser l’ensemble des troubles et nuisances, sous astreinte de 500 euros par jour, par lot et par infraction constatée par voie d’huissier ou par les services de police - et la condamnation in solidum des demandeurs à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens. Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. *** A l’audience de plaidoirie qui s’est tenue le 7 avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, les demandes tendant à voir « dire bien fondés » et « donner acte » ne constituent pas, en l’espèce, des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché un point litigieux, de sorte que le tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement. I – Sur la demande d’annulation des résolutions n°21, 21 a) et 22 de l’assemblée générale du 17 avril 2024 Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. En l’espèce, les demandeurs ont voté contre les résolutions litigieuses lors de l’assemblée générale du 17 avril 2024 et le procès-verbal de cette assemblée générale leur a été notifié postérieurement au délai de deux mois ayant précédé leur assignation. L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété de l’immeuble que celui-ci n’a pas de destination particulière et qu’il pourra aussi bien être à usage d’habitation qu’à usage professionnel ou commercial. Le règlement prévoit en outre que les locaux pourront être utilisés indifféremment, soit pour l’habitation, soit pour l’exercice de professions libérales ou commerciales et que la location en meublé d’appartements entiers est autorisée, à la différence de la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes, qui est interdite. Aux termes de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur au jour de l’assemblée générale contestée, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ; b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale. Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité. L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble. En l’espèce, par les résolutions n°21 et 21 a), votée selon la majorité des articles 26 et 26-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires a interdit l’Airbnb ou location saisonnière sur la copropriété. Dans sa résolution n°22, adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi précitée, l’assemblée générale a donné mandat au syndic pour signer l’acte modificatif du règlement de copropriété afin d’y « noter l’interdiction du Airbnb et location saisonnière sur d’autres plateformes », en contrepartie du règlement de la somme de 2 000 euros. Or, il ressort nettement des clauses du règlement de copropriété que la destination de l’immeuble est mixte et inclut l’activité commerciale de location en meublé d’appartements entiers et donc l’activité dite de Airbnb ou de location saisonnière. A ce titre, il importe peu que la résolution s’inscrive dans la lignée d’une loi à intervenir, dès lors que les dispositions introduites par celle-ci n’étaient pas en vigueur au jour de l’adoption des résolutions litigieuses. Ainsi, les résolutions susvisées contreviennent à la destination des parties privatives de l’immeuble, telle qu’elle résulte du règlement de copropriété de l’immeuble. Pour être licites, ces résolutions auraient dû faire l’objet d’un vote à l’unanimité. En conséquence, les résolutions n°21, 21 a) et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4] du 17 avril 2024 seront annulées. II – Sur la demande reconventionnelle de faire cesser les troubles L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit que les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients, ou des gens à leur service. Or, il ressort des attestations produites aux débats que la locataire actuelle de l’appartement situé au-dessous de celui appartenant aux consorts [D] [U] indique qu’elle subit des nuisances sonores incessantes liées à l’activité commerciale de location saisonnière. Elle fait état des bruits occasionnés par l’accueil des locataires et des bruits de valise. Elle relate avoir été réveillée à 7h un samedi par une famille et des nuisances intolérables le lendemain à 10h. Ses parents, venus lui rendre visite, attestent également des bruits causés par la famille ayant loué le logement situé au-dessus de celui de leur fille et de l’altercation qui s’en est suivie. Dans mail adressé à M. [D], la famille visée dans l’attestation, indique qu’elle a des enfants en bas âge et que les nuisances occasionnées n’ont pas excédé les inconvénients normaux du voisinage. Elle relate également l’altercation s’étant produite avec les occupants du logement situé en-dessous de celui qu’elle louait. En outre, l’ancien locataire du même appartement a fait part, dans une attestation, des nuisances sonores qui l’ont conduit à déménager. Il évoque les bruits de pas, de valises, de va-et-vient, de déplacement de meubles et des hurlements. Il fait également état des problèmes de sécurité engendrés par les clients qui ne fermaient pas la porte d’entrée de l’immeuble, des cigarettes jetées au sol et des détritus trouvés dans la cage d’escalier. Cependant, ces témoignages, s’ils attestent de ce que l’activité commerciale de location saisonnière est de nature à créer des nuisances, ne caractérisent pas suffisamment une atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la tranquillité de l’immeuble dès lors que les nuisances sonores décrites relèvent de l’usage normal de lieux à usage d’habitation et de location, qu’elles émanent des occupants d’un seul appartement de l’immeuble et qu’elles ne décrivent pas de façon suffisamment circonstanciée le caractère excessif ou anormal des troubles subis. Les nuisances sonores alléguées relatives aux fêtes, à de la musique ou encore au fait que les locataires sonnent chez les voisins ne sont par ailleurs pas démontrées.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, à juge unique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : ORDONNE l’annulation des résolutions n°21, 21 a) et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4] du 17 avril 2024 ; REJETTE la demande formée par le syndicat aux fins de faire cesser l’ensemble des troubles et nuisances ; RAPPELLE que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société [C] [E], à payer à M. [S] [D] et Mme [Q] [U] la somme de 2 500 au titre des frais irrépétibles ; REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic, la société [C] [E], aux dépens. Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 juin 2026. LE GREFFIER LE PRESIDENT