Tribunal judiciaire, 3ème chbre cab a1, 16 juin 2026 — n° 24/06785

*** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES M. [K] [W] est propriétaire d’un appartement au troisième étage gauche constitutif du lot n°33 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3], administré par la société par actions simplifiée CABINET THINOT en qualité de syndic. A la suite de travaux de rénovation entrepris dans son appartement, M. [W] s’est plaint d’une fuite d’eau affectant sa salle d’eaux. *** Estimant que la fuite provient des parties communes de l’immeuble, M. [K] [W] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille. Le 19 janvier 2024, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé. Puis, par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, M. [K] [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Etablissement 1] (13004), représenté par son syndic, la société CABINET THINOT, et la société par actions simplifiée CABINET THINOT devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de réparation de son préjudice. La clôture de l’instruction de l’affaire a été ordonnée le 16 décembre 2025. *** Par dernières conclusions notifiées le 6 octobre 2025, M. [K] [W] demande : - la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 16 986 euros en réparation de son préjudice, - le rejet des demandes adverses - et la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens. Par dernières conclusions notifiées le 8 avril 2025, la société par actions simplifiée CABINET THINOT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société CABINET THINOT, demandent : - le rejet des demandes adverses - et la condamnation du demandeur à leur payer, chacun, la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître Benjamin NAUDIN. *** A l’audience de plaidoirie du 7 avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION I – Sur la demande principale Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. L’article 18 de la même loi dispose par ailleurs qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous, d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. En l’espèce, il ressort du devis daté du 29 avril 2021, établi par la société THERMA-PRO à la demande du précédent syndic COGEFIM [J] qu’il a été envisagé des travaux urgents de remise en état de la colonne d’eau froide rouillée et fuyarde. Le devis propose la remise en état de la colonne d’eau froide commune entre le deuxième et le troisième étage pour un montant de 1 054,35 euros TTC. En outre, par courrier daté du 30 août 2021 adressé à la société CABINET THINOT, M. [W] a signalé l’urgence à intervenir sur la canalisation d’alimentation d’eau commune à la propriété en raison de son état de vétusté découvert en effectuant des travaux de rénovation dans la salle de bain de son appartement. Il précise avoir déjà transmis sa demande et le devis établi à la demande du précédent syndic par mail du 8 juin 2021. Il ajoute qu’il ne peut relouer son appartement en l’état. Par courrier de réponse daté du 17 septembre 2021, le syndic a demandé à M. [W] de lui adresser sa déclaration de sinistre. Suite à une réponse du 5 novembre 2021 et par un nouveau courrier daté du 3 décembre 2021, le syndic a réitéré sa demande. Par courrier daté du 16 février 2022 adressé par Mme [T], la difficulté a à nouveau été signalée au syndic. Mme [T] précise que M. [W] ne peut plus louer son appartement. Il ressort par ailleurs du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 22 avril 2022 que la résolution n°18 relative à l’entretien et à la conservation de la copropriété indique qu’il « serait utile que le syndic fasse faire des devis pour remplacer tout ou partie de la colonne créant un sinistre dans l’appartement de M. [W] ». Cette résolution n’a pas fait l’objet d’un vote. Enfin, il ressort du mail du 6 juillet 2023 et de l’attestation d’intervention produite aux débats que, le 5 février 2023, les pompiers sont intervenus pour une inondation consécutive à une fuite de la colonne d’eau froide d’alimentation passant entre deux étages chez M. [W]. Il ressort suffisamment du devis, des différents courriers, de la résolution inscrite à au procès-verbal d’assemblée générale du 22 avril 2022 et de l’intervention urgente du mois de juillet 2023 que les canalisations d’eau communes de l’immeuble étaient vétustes. Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne produit pas la facture d’intervention du plombier qu’il a mandaté au mois de juillet 2023 pour effectuer les travaux de reprise nécessaires. Prévenu par M. [W] dès 2021 des désordres affectant cette canalisation, le syndic de l’immeuble n’a entrepris aucune démarche pour mettre un terme aux désordres avant l’importante fuite du mois de juillet 2023. Concernant le préjudice, il ressort du procès-verbal du 7 octobre 2020 que l’appartement de M. [W], précédemment loué à M. et Mme [D], a été repris par le bailleur. Le contrat de bail du 5 janvier 2015 prévoyait un loyer de 600 euros hors charge. Il résulte en outre du tableau produit aux débats que, compte tenu de l’indice de référence des loyers, le montant révisé du loyer se serait élevé à 630,78 euros au 1er janvier 2022. Enfin, M. [W] produit aux débats un devis de rénovation de son appartement daté du 27 février 2021, établi par la société SOCO 2R pour un montant total de 28 569,54 euros. Ce devis fait état de l’état dégradé du logement. De ces éléments, il résulte suffisamment que M. [W] a entrepris la rénovation de son appartement en 2021 suite au départ de ses locataires. Il est en outre démontré qu’il a, au cours de l’année 2021, sollicité le syndic en indiquant ne pas être en mesure de relouer son appartement du fait des désordres affectant une canalisation d’eau commune. La survenue d’un important dégât des eaux en 2023 atteste de la réalité des allégations de M. [W]. Le fait que la fuite signalée par M. [W] dès 2021 et la survenue de l’inondation affecte la même canalisation au niveau des mêmes étages suffit en effet à démontrer, en l’absence de toute diligence du syndic antérieure à 2023 malgré les alertes et de tout justificatif d’intervention du plombier en 2023, que l’état de vétusté des canalisations communes a affecté l’appartement de M. [W] dès 2021. Or, il est certain qu’un propriétaire bailleur, tenu à l’obligation de délivrance d’un logement décent, ne peut mettre en location un appartement affecté par une fuite active. Il convient de préciser qu’aucune disposition légale n’exonère le syndic ou le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité lorsque le dommage n’a fait l’objet d’aucune déclaration de sinistre de la part du propriétaire victime. Aucun moyen de preuve en particulier n’est par ailleurs exigé par la loi. Enfin, il convient d’ajouter qu’aux termes de l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée. Aussi, le syndic a bien commis une faute en n’assurant pas l’entretien de l’immeuble alors qu’il avait été prévenu de l’existence d’une fuite affectant les parties communes, laquelle a causé un préjudice de jouissance à M. [W] tenant au fait qu’il n’a pas pu mettre son bien en location avant la réparation de la fuite. Le désordre provenant des parties communes de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires est également responsable du préjudice subi par M. [W]. Le point de départ du préjudice de jouissance subi du fait du dégât des eaux doit être fixé au mois de septembre 2021, soit le mois suivant le courrier adressé par M. [W] au syndic par lequel il indique que c’est en raison du dégât des eaux et non des travaux de rénovation, qu’il ne peut plus louer son appartement. M. [W] n’a donc pu mettre son bien en location, du fait du dégât des eaux, à compter du mois de septembre 2021 jusqu’au mois de juillet 2023 lors duquel les réparations nécessaires ont été entreprises. Il n’est en revanche pas suffisamment démontré que la valeur locative de l’appartement de M. [W] s’élève désormais à la somme mensuelle de 700 euros, M. [W] ne justifiant d’aucun contrat de bail postérieur aux travaux, d’aucune facture attestant de la réalisation de travaux ou d’aucune évaluation de la valeur locative de son bien. Aussi, et conformément au contrat de bail produit et au montant révisé du loyer, il doit être tenu compte d’une valeur locative mensuelle de 631 euros. Le syndicat des copropriétaires et le syndic seront ainsi condamnés in solidum à payer à M. [W] la somme de 13 882 euros (631€ x 22 mois) en réparation de son préjudice.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : CONDAMNE in solidum la société par actions simplifiée CABINET THINOT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société CABINET THINOT, à payer à M. [K] [W] la somme de 13 882 euros en réparation de son préjudice ; CONDAMNE in solidum la société par actions simplifiée CABINET THINOT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société CABINET THINOT, à payer à M. [K] [W] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ; REJETTE la demande formée par la société par actions simplifiée CABINET THINOT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société CABINET THINOT, au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE in solidum la société par actions simplifiée CABINET THINOT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société CABINET THINOT, aux dépens. Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 juin 2026. LE GREFFIER LE PRESIDENT