Tribunal judiciaire, chambre 3 - construction, 16 juin 2026 — n° 23/04454

****************** EXPOSE DE FAITS Mme [J] [H] [U] épouse [P] est propriétaire de deux appartements de deux places de parking au sein de la copropriété [Adresse 5], à [Localité 3]. Le syndic de la copropriété est la SARL cabinet JMD Interservices représentée par son gérant M.[O] [M]. Par assignation du 22 juin 2023, Mme [U] a engagé une action à l’égard de la copropriété en demandant l’annulation de délibérations prises par l’assemblée générale des copropriétaires du 1er mai 2023. En ses conclusions récapitulatives et en réplique signifiées le 5 mars 2025, Mme [U] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 du décret du 17 mars 1967, – prononcer l’annulation des résolutions n° 5,7, 8, 15,16, 29,30 et 35 bis prises par l’assemblée générale des copropriétaires du 1er mai 2023, – condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et le cabinet JMD Interservices à lui payer une somme de 10 000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens, – répartir au vu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les sommes mises à la charge du syndicat des copropriétaires entre les autres copropriétaires à l’exclusion de Mme [U]. En ses conclusions du 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] entend voir le tribunal débouter la demanderesse de ses prétentions et la condamner au paiement d’une somme de 10 000 € au titre de la procédure abusive, et celle de 5013 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Le 10 mars 2025, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance fixant la clôture différée au 27 novembre 2025 et l’affaire à plaider à la même date après la clôture des débats. L’audience a été reportée au 13 janvier 2026 puis au 5 mars 2026 date à laquelle elle a été évoquée puis mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION L’article 42 de la loi n° 65 – 557 du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. L’assemblée générale contestée a été tenue le 1er mai 2023 de sorte que la demande introduite par Mme [U] le 22 juin 2023 est recevable. – Sur la nullité alléguée des résolutions contestées Les règles de fonctionnement des assemblées générales sont régies par les articles 22 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis . L’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi n°65-557 et modifié par décret n°20202-834 du 2 juillet 2020 édicte qu’il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée générale des copropriétaires qui est signé, à la fin de la séance ou dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Il indique les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le procès-verbal dressé par l’assemblée générale : ainsi, le procès-verbal doit mentionner, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote et préciser les noms et nombre des voix des copropriétaires qui se sont opposés à la décision, et les noms et nombre de voix des copropriétaires qui se sont abstenus. Sur l’erreur affectant le décompte des tantièmes. À cet égard, Mme [U] soutient qu’à la suite du rachat par la copropriété de six places de parking qui sont devenus des parties communes, le nombre des tantièmes généraux de la copropriété est 9843 depuis le 20 mai 2022 et non 10 623 comme mentionné dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er mai 2023. Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale que les résolutions contestées concernent, - la résolution 5 : l’approbation des comptes de gestion de l’exercice arrêté au 31 décembre 2022, – la résolution 7 : le quitus au syndic pour sa gestion du 1er janvier au 31 décembre 2022, – la résolution 8 : la reconduction du mandat de syndic du cabinet JMD Interservices , – les résolutions 15 et 16 : l’élection de deux copropriétaires [Y] [T] et Mme [A] [D] comme membres du conseil syndical, – la résolution 29 : le rappel de l’usage des places de stationnement temporaire, – la résolution 35 bis : la création de lots intermédiaires de jouissance privative, ces résolutions étant adoptées par 12 votants représentant 5876 tantièmes, un seul copropriétaire représentant Mme [U] et 757 tantièmes ayant voté contre. La résolution 30 se rapportant à des modifications faites par le propriétaire du lot 101 a été adoptée par 10 votants représentant 5037 tantièmes contre trois opposants représentant 1596 tantièmes. Le syndic produit la feuille de présence de l’assemblée générale du 1er mai 2023 qui est émargée par les copropriétaires qui étaient présents ou représentés à ladite assemblée, mentionnant qu’ils étaient bien13 copropriétaires représentant ensemble 6633 tantièmes . L’article 17 du décret du 17 mars 1967 précité ne mentionne pas que doit figurer dans le procès-verbal de l’assemblée, le nombre des tantièmes que détient chaque copropriétaire, mais seulement le nombre de voix qui se sont opposées ou abstenues. Les résolutions querellées ont été adoptées à la majorité du nombre des votants . Or, le nombre global des tantièmes de la copropriété - qu’il soit 10623 comme mentionné en première page du procès-verbal ou 9843 comme allégué par Mme [U] - n’a aucune incidence sur le nombre des copropriétaires présents ou représentés et sur le sens de leur vote en faveur ou contre les délibérations. Du reste, Mme [U] ne prouve pas que les copropriétaires votants détenaient plus ou moins que les tantièmes qui leur ont été attribués sur le procès-verbal . Par conséquent, l’erreur dans le décompte des tantièmes, à la supposer avérée, est d’ordre matériel et ne cause aucun grief à Mme [U] dont le vote contre toutes les résolutions contestées a bien été acté. Sur la résolution numéro 5 Mme [U] fait grief à cette délibération approuvant les comptes de l’exercice arrêté au 31 décembre 2022, d’avoir été prise par l’ensemble des copropriétaires alors que, parmi les dépenses, figurent des travaux d’étanchéité de la terrasse du bâtiment B et que selon le règlement de copropriété, cette dépense ne devait être soumise qu’au vote des copropriétaires du bâtiment B. Elle soutient également qu’une irrégularité affectait la convocation en ce sens qu’elle ne précisait pas conformément à l’article 9 du décret 67-223 du 17 mars, les modalités de consultation des pièces justificatives des charges. Elle affirme encore que de nombreuses dépenses sont “incompréhensibles, incohérentes et de toute évidence injustifiées”. Ceci étant, il est acquis que la délibération ne soumettait pas au vote, des charges ou une dépense particulières mais seulement le budget global . En outre, dans la formulation de la question soumise à l’assemblée générale, il est indiqué que l’assemblée générale des copropriétaires vote après avoir pris connaissance des pièces concernant les comptes de charges de l’exercice au 31 décembre 2022 pour un montant de 94 825,78 €, et que les pièces comptables et justificatives avaient été mises à disposition de tous les copropriétaires sur rendez-vous au cabinet Interservices JMD. La convocation reçue par Mme [U] en vue de l’assemblée générale du 1er mai 2023 comporte un ordre du jour mentionnant bien le projet de résolution 5 dans les termes exacts dans lesquels elle a été votée. A la convocation, sont jointes les pièces comptables et justificatives qui y sont obligatoirement annexées conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967. Ainsi Mme [U] qui, comme les autres copropriétaires, a été avertie que les pièces comptables et justificatives avaient été mises à sa disposition sur rendez-vous au cabinet Interservices JMD, ne justifie pas avoir été empêchée de consulter d’autres documents que ceux qui lui ont été envoyés avec la convocation. Ayant reçu la convocation à l’assemblée générale, et s’étant faite représenter par son conjoint lors de la tenue de ladite assemblée, elle n’a fait inscrire aucune autre question ou demandé aucun éclaircissement en amont ou pendant l’assemblée générale en question. Enfin, il apparait que la question de l’autorisation donnée à la copropriété d’acheter les emplacements de parking a été adoptée à une précédente assemblée générale n’ayant pas fait l’objet d’un recours, et qu’étant définitive, elle ne peut plus être contestée par le biais d’une action contestant le vote du budget . Cette résolution 5 est régulière. Sur l’annulation des résolutions 7 et 8 Il est argué de ce que ces délibérations donnant quitus donné au cabinet Interservices JMD syndic sortant pour sa gestion et le désignant pour un nouveau mandat, sont entachées d’un abus de majorité. Ces résolutions répondent à l’obligation légale de régler la question budgétaire de la copropriété et de nommer un syndic .

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant en audience publique par jugement contradictoire en premier ressort ; Prononce l’annulation de la résolution n° 30 prise par l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 1] le 1er mai 2023, Déboute Mme [C] [U] épouse [P] de l’ensemble de ses autres prétentions, La condamne au paiement des entiers dépens, et à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], une somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles, Rejette le surplus de la demande reconventionnelle, Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre de provision en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, LA GREFFIERE LE PRESIDENT