Tribunal judiciaire, référés civils, 15 juin 2026 — n° 26/00060

PARTIES : DEMANDERESSE Sydicat des Coprorpiétaires de l’Immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SARL JOSEPH BAUR IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON DEFENDERESSES S.A.R.L. ELIGO [V] dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Ohini loïc MADJRI, avocat au barreau de LYON S.C.I. VELAG dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Ohini loïc MADJRI, avocat au barreau de LYON Débats tenus à l'audience du 27 Avril 2026 - Délibéré au 16 Juin 2026. Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] a assigné la Société Civile Immobilière VELAG et la société ELIGO [V] devant le juge des référés de [Localité 3] le 9 janvier 2026 aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 13 avril 2026, de : Autoriser le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à BRINDAS à accéder, avec les entreprises mandatées aux fins de réparation et/ou d’entretien des éléments dépendant du système de chauffage et de climatisation collectif, aux locaux appartenant à la SCI VELAG et occupés par la SARL ELIGO [V] ;Dire et juger que le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] pourra, si besoin, solliciter l'assistance d'un Commissaire de justice et d'un serrurier ainsi que le concours de la force publique ;Condamner la SCI VELAG et la SARL ELIGO [V] à payer, à titre provisionnel, au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à BRINDAS, tout éventuel surcoût pouvant être facturé par les entreprises au titre de cette intervention ;Condamner la SCI VELAG et la SARL ELIGO [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à BRINDAS la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI VELAG et la SARL ELIGO [V] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat, sur son affirmation de droit ;Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] expose les éléments suivants au soutien de ses demandes : L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] est soumis au régime de la copropriété. La société JOSEPH BAUR IMMOBILIER en est le syndic depuis l'assemblée générale du 16 octobre 2023. La SCI VELAG est, pour sa part, propriétaire de différents lots dépendants de cet immeuble, correspondant à des bureaux situés au 1er et 2ème étage et à plusieurs parkings. Le gérant de la SCI VELAG, Monsieur [Y], exerce son activité professionnelle dans les locaux, par l'intermédiaire de la société ELIGO [V], dont il est également le gérant. Le système de chauffage et de climatisation de l’immeuble est assuré par le biais de pompes à chaleur, constituant des parties communes. La société [L] MULTI SERVICE assure la maintenance de l'ensemble de ces équipements, selon contrat de maintenance signé le 24 septembre 2025. Lors de l’assemblée générale du 16 octobre 2023, les copropriétaires ont souhaité qu’un diagnostic complet de l’installation du système de climatisation et chauffage soit réalisé. Ainsi, la société EREMES a établi un rapport en date du 19 juillet 2024, préconisant différents travaux aux fins d’améliorer le système de chauffage et de rafraîchissement, dont notamment le remplacement de la pompe à chaleur extérieure. Ces travaux ont effectivement été commandés et réalisés à l'initiative de la société JOSEPH BAUR IMMOBILIER. Lors de l’assemblée générale du 13 juin 2025, les copropriétaires ont adopté une résolution aux termes de laquelle il a été décidé du « maintien du système de chauffage actuel » et les copropriétaires ont refusé de ratifier la réalisation des travaux de remplacement de la pompe à chaleur extérieur.

MOTIFS Le syndicat des copropriétaires indique que, lors de l’assemblée générale du 16 octobre 2023, les copropriétaires ont fait état de dysfonctionnements liés au système de climatisation et de chauffage de l’immeuble. Le rapport rendu par la société EREMES le 18 juillet 2024 relève la nécessité de procéder au changement de certaines pièces. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires rappelle que l’intervention de la société [L] [R] ne concerne pas les parties privatives, mais uniquement les parties communes, dont il est le seul à assurer la gestion, l’accès à la pompe à chaleur concernée, qui est une partie commune, ne pouvant se faire qu'à partir des bureaux appartenant à la SCI VELAG, que par courriel du 4 septembre 2025, la société [L] [R] indique que l’intervention au niveau de la pompe à chaleur de l’immeuble est urgente et que l’inaction laisser planer un risque notamment d’incendie. Par courrier du 4 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité l’accès à l’équipement défaillant. Dans un courrier en réponse du 10 septembre, la SCI VELAG a refusé ledit accès. La SCI VELAG et la société ELIGO [V] indiquent que les copropriétaires ne doivent supporter l'exécution, à l'intérieur de leurs parties privatives, que de travaux décidés par l'assemblée générale, que cette obligation s'étend par exception aux travaux urgents et rendus nécessaires par des impératifs de sécurité ou de conservation de l'immeuble, que le Syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que sa demande serait justifiée par la nécessité de réaliser des travaux urgents car la seule pompe à chaleur qui nécessite une surveillance est située au dernier étage et non dans les parties privatives occupées par la société ELIGO [V], ainsi que cela résulte des échanges de mails produits par le syndicat des copropriétaires du 28 août 2025 avec la société l’ARCOM et alors qu’aucun danger n’a été signalé par la société EREMES lorsqu’elle a dressé son diagnostic des installations de chauffage et rafraichissement le 18 juillet 2024. Depuis l’année 2019, la SCI VELAG expose qu’elle rencontre des problèmes avec le système de climatisation, sans qu’aucune intervention du syndicat des copropriétaires n’ait eu lieu, ce qui empêche de considérer l’existence de l’urgence à intervenir alors que la société [L] [R], évoque ainsi un risque d’incendie, sans expliquer en quoi la panne de cette pompe pourrait causer de manière imminente un incendie, un risque électrique ou une inondation, que par un courriel du 29 janvier 2025 le syndicat des copropriétaires a été informé d’un dysfonctionnement de la pompe qui faisait un bruit anormal, que cependant, la SCI VELAG et la société locataire des lieux n’ont reçu un courrier sollicitant l’accès aux lieux qu’en septembre 2025, et n’ont été assignées qu’en janvier 2026 de sorte que l’urgence n’est pas caractérisée, que lors de l’assemblée générale du 13 juin 2025, les copropriétaires ont expressément refusé, tel qu’il est inscrit dans la résolution n°23, de procéder au remplacement de l’installation de chauffage, ce afin de « conserver toutes les preuves nécessaires » à l’engagement de la responsabilité du vendeur réputé constructeur, qu’enfin le contrat de maintenance de 2021 produit par le Syndicat, et sur le fondement duquel la société [L] MULTI SERVICE aurait été autorisée à intervenir dans les locaux litigieux, concerne non pas l’immeuble de la copropriété sis [Adresse 1], mais un immeuble situé [Adresse 5]. Le contrat de maintenance concernant le [Adresse 6] est daté du 24 septembre 2025. Sur ce le juge des référés L'article 835 du Code de Procédure Civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés. Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond. Or la caractérisation par le juge des référés d’un trouble manifestement illicite lui impose de déterminer si la règle de droit prétendument violée est effectivement applicable à la SCI VELAG et à la société ELIGO [V] de sorte que l’évidence requise en référé impose que l’assujettissement du défendeur à la norme invoquée ne soulève aucune incertitude et qu’en présence d’un doute sur cette applicabilité, il ne peut y avoir une violation manifeste de la règle de droit. Il est constant que l’intervention litigieuse de la société [L] [R], mandatée par le syndic concerne les installations de chauffage et de climatisation de l’immeuble et donc une partie commune, ce qui n’est pas contesté par les sociétés défenderesses. Il est constant que la société ARCOM confirme que la pompe à chaleur dans le bâtiment sud objet du présent est en défaut dans un courriel du 28 août 2025 de sorte que la société [L] [R] n’est pas la seule à avoir constaté cet élément à surveiller (pièce 12 du demandeur). Il ressort en outre de l’expertise amiable EREMES du 18 juillet 2024 (pièce 6 demandeur) en page 9 qu’en dehors de l’entretien courant des mini pompes à chaleur consistant au nettoyage/remplacement des filtres sur l’air et au contrôle de la vacuité des vacuité des condensats, il est nécessaire de contrôler régulièrement la pression du fluide dans le circuit frigorifique et en page 18 que les mini pompes à chaleur étant équipées chacune d’un système thermodynamique, les interventions de dépannage doivent être réalisées en local. Il s’en déduit que les interventions régulières de maintenance sur les pompes à chaleur sont nécessaires et que la pompe à chaleur litigieuse doit faire l’objet d’un contrôle. Il ne ressort pas des courriels échangés avec M. [Y] début septembre 2025 que ce dernier s’est opposé à cette intervention puisqu’il indique par courriel du 1er septembre 2025 : « il faut d’abord m’envoyer un plan pour localiser l’intervention. Que je prévienne le coworker à déloger ». Enfin, la société [L] [R] expose clairement par courriel du 4 septembre 2025 qu’en tant que mainteneur elle doit pouvoir accéder au local de la SCI VELAS pour réaliser un diagnostic et le cas échéant une réparation de la pompe à chaleur du 1er étage alors que plusieurs des pompes à chaleur sont en défaut, que le délai d’intervention fixé par M.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.