Tribunal judiciaire, ch1 cab22 ctx civil gl po, 15 juin 2026 — n° 26/00036

EXPOSE DU LITIGE M. [O] [K] [I] est propriétaire d’un lot de copropriété situé [Adresse 4]. Le 10 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires Fontaine la Reine, représenté par son syndic, la société Foncia Sénart-Gatinais, a fait assigner M. [O] [K] [I] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : condamner M. [O] [K] [I] à lui payer la somme de 4 253,43 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2025, appel provisions sur charges 01/10/2025 4/4, appel provisions sur travaux de réfection du balcon de Mme [W] au 95 01/10/2025 1/1 et appel provisions sur travaux réfection partielle de l'étanchéité toiture terrasse 01/10/2025 1/1 inclus, et en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,condamner M. [O] [K] [I] à lui payer la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,condamner M. [O] [K] [I] à lui payer la somme de 1 047,29 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner M. [O] [K] [I] à lui payer la somme de 1 200,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter du 17 février 2025, date du commandement de payer,si par impossible des délais étaient accordés, juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible,condamner M. [O] [K] [I] aux entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 avril 2026. Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires Fontaine la Reine, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Cité par acte remis à l'étude de commissaire de justice, M. [O] [K] [I] ne comparaît pas. L'affaire est mise en délibéré au 15 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I. Sur les demandes principales Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires Fontaine la Reine verse aux débats : un relevé de propriété attestant de ce que M. [O] [K] [I] est propriétaire d’un lot n° 25 situé [Adresse 4],un décompte daté du 13 octobre 2025,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 18 septembre 2024 et 9 septembre 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [O] [K] [I] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4 253,43 euros (hors frais). Il convient, en conséquence, de condamner M. [O] [K] [I] au paiement de la somme de 4 253,43 euros, au titre des charges dues à la date du 13 octobre 2025, provisions de charges pour la période du 4e trimestre 2024 au 4e trimestre 2025, appel provisions sur travaux de lessivage du bas des cages d'escalier, plan pluriannuel travaux, réfection du balcon de Mme [W], réfection partielle de l'étanchéité toiture terrasse et solde de charges pour l'année 2024 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 10 décembre 2025. Sur les sommes nécessaires au recouvrement En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs. Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature. En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires Fontaine la Reine est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à M. [O] [K] [I] seul, la somme de 144,29 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé. Par conséquent, M. [O] [K] [I] sera condamné à payer la somme de 144,29 euros au syndicat des copropriétaires Fontaine la Reine au titre des frais de recouvrement nécessaires. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 10 décembre 2025. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires Fontaine la Reine ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef. Sur la capitalisation des intérêts En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts. II. Sur les demandes accessoires Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [O] [K] [I] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.   Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires Fontaine la Reine la somme de 700,00 euros en application de l’article précité. Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE M. [O] [K] [I] à verser au syndicat des copropriétaires Fontaine la Reine, représenté par son syndic, la société Foncia Sénart-Gatinais, la somme de 4 253,43 euros, au titre des charges dues à la date du 13 octobre 2025, provisions de charges pour la période du 4e trimestre 2024 au 4e trimestre 2025, appel provisions sur travaux de lessivage du bas des cages d'escalier, plan pluriannuel travaux, réfection du balcon de Mme [W], réfection partielle de l'étanchéité toiture terrasse et solde de charges pour l'année 2024 inclus, ainsi que la somme de 144,29 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2025 ; ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires Fontaine la Reine, représenté par son syndic, la société Foncia Sénart-Gatinais, du surplus de ses demandes ; CONDAMNE M. [O] [K] [I] à verser au syndicat des copropriétaires Fontaine la Reine, représenté par son syndic, la société Foncia Sénart-Gatinais, la somme de 700,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [O] [K] [I] aux entiers dépens de la présente instance ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.