Tribunal judiciaire, 7ème chambre civile, 17 juin 2026 — n° 23/02001

EXPOSÉ DU LITIGE Madame [M] [W] est propriétaire de la villa n°4, bâtiment B, au sein de la résidence [Etablissement 1], soumise au statut de la copropriété, et située [Adresse 8] à [Localité 8]. La copropriété a voté le 12 juin 2015, sous administration du syndic ATLANTIQUE SYNDIC, des travaux réparatoires confiés à la société ABISS, aujourd’hui liquidée, concernant les avant-toits des bâtiments A, B, C, J et K et portant sur les chéneaux des villas. Ces travaux ont débuté en octobre 2015 et se sont achevés en mars 2016, sans procès-verbal de réception. Les assureurs successifs de la société ABISS (ELITE puis ARMOUR RISK) ont fait l’objet de liquidation. Les copropriétaires se sont plaints à partir de 2017 de diverses malfaçons sur lesdits travaux, lesquelles n’ont pas été réparées. Le 30 septembre 2016, la SAS CABINET GARY, assurée par MMA IARD, a été choisie par la copropriété pour succéder à ATLANTIQUE SYNDIC. La SAS CABINET GARY a conclu le 31 décembre 2000 avec la société FONCIA GROC ZAMBONI, devenue la SAS FONCIA RIVES DE GARONNE, un contrat de location gérance de son fonds de commerce ayant pour objet les activités d'administration de biens lui appartenant pour une durée de un an, la location gérance entraînant substitution de mandataire. Précision étant faite que la SAS CABINET GARY a été dissoute par la réunion de toutes les parts sociales entre les mains, à compter du 26 juin 2023, de l’associé unique FONCIA RIVES DE GARONNE, et a fait l’objet en outre d’une radiation le 29 août 2023. Considérant que les débordements de chéneaux sur sa villa n°4, notamment pendant les fortes pluies, et les infiltrations dans son logement, étaient la cause d’un défaut de diligences fautif de la part du syndic et du syndicat des copropriétaires, Madame [W] assignait par actes des 16 février et 03 mars 2023 : La SAS CABINET GARY, La SASU FONCIA [Localité 1] La SA MMA IARD, Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Etablissement 1], Aux fins de condamnation du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Etablissement 1] à faire réaliser les travaux réparatoires sous astreinte, de condamnation in solidum de la SAS CABINET GARY, FONCIA [Localité 1], MMA IARD à prendre en charge le montant des travaux réparatoires de 18.909 euros, et de condamnation au titre d’un préjudice de jouissance de 5.000 euros. Par conclusions incidentes notifiées par voie électronique du 23 mai 2023, la SAS CABINET GARY a soulevé la nullité d’une assignation délivrée à la requête de Madame [W] le 23 janvier 2023. Le 13 novembre 2023, elle a renoncé au bénéfice de cet incident. Par ordonnance du Juge de la mise en état du 12 janvier 2024, il a été déclaré recevable la demande de Madame [W] contre le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Etablissement 1], à la suite de conclusions incidentes qui avaient été notifiées par cette dernière pour défaut de qualité à agir à son égard. Par ordonnance du Tribunal de commerce de MONTAUBAN du 18 avril 2024, Madame [H] [S] épouse [F], a été désignée mandataire ad litem de la SAS CABINET GARY avec pour mission de faire valoir la défense des intérêts du cabinet GARY dans le cadre de la présente procédure. Par acte du 16 juillet 2024, Madame [W] a assigné en intervention forcée la SAS FONCIA RIVES DE GARONNE dans la présente procédure.

MOTIFS : Sur l'irrecevabilité des demandes de Madame [W] à l'encontre de la société FONCIA RIVES DE GARONNE : Aucune des 9 conclusions en réplique de Madame [W] n'a été signifiée à la société FONCIA RIVES DE GARONNE, laquelle n’a pas constitué avocat. Les conclusions, notamment les dernières, comportent une abondante argumentation et avant toute chose, des prétentions, qui ne figurent pas dans l’assignation en intervention forcée du 16 juillet 2024, laquelle ne fait que solliciter sa mise en cause, sans plus de précisions. En conséquence, les demandes de condamnation in solidum sollicitées à son encontre seront déclarées irrecevables en application des articles 14 et 15 du code de procédure civile. Sur l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 2] à l'encontre de la société FONCIA RIVES DE GARONNE : Aucune des conclusions en réplique du syndicat n’a été signifiée à la société FONCIA RIVES DE GARONNE. En conséquence, les demandes de condamnation sollicitées à l'encontre de la société FONCIA sans plus de précision seront déclarées irrecevables à l'encontre de la société FONCIA RIVES DE GARONNE en application des articles 14 et 15 du code de procédure civile. N° RG 23/02001 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XM4X Sur la demande de travaux sous astreinte : En application de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. L'article 18 de la même loi dispose que, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé (…) d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale : - d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. En l’espèce, Madame [W] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic, BONNOT IMMO, à faire réaliser les travaux réparatoires « selon les devis produits pour un montant total de 11.098,06 euros ». Elle produit à cet effet 4 devis (le 5ème n’ayant plus d’objet, les travaux ayant été réalisés) : 1- « Atlantic service » du 28 juillet 2022, pour un nettoyage de crépi, 458,66 euros, 2- « Atlantic service » du 28 juillet 2022, pour la réfection d’une terrasse façade arrière, et pose d’un carrelage, 7.295,20 euros, 3- « Atlantic service » du 05 septembre 2022, pour la reprise d’un soubassement de la maison, 2.147,20 euros, 4- « Atlantic service » du 26 juillet 2022, pour la reprise en peinture du plafond séjour/cuisine et caisson, 1.197,00 euros. Or, il est constant que ces demandes de travaux ont été rejetées lors d’une assemblée générale tenue le 13 décembre 2024 (pièce 4 du syndicat). Madame [W] échoue par ailleurs à démontrer le caractère d’urgence et la nécessité que revêtiraient ces travaux. En l’absence de toute expertise indépendante, aucun lien de causalité n’est démontré entre des malfaçons affectant les travaux de toiture réalisés par ABISS en 2015 et les demandes de travaux de Madame [W], de même qu'il n'est pas démontré l'existence de dommages qui rendraient nécessaires à la conservation et à la sauvegarde de l'immeuble la réalisation de travaux. Cette demande sera en conséquence rejetée. Sur les griefs relatifs à la carence de la SAS CABINET GARY : En application de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et l'article 1992 du même code dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Madame [W] reproche en substance au cabinet GARY de ne pas avoir pris soin de réceptionner les ouvrages et de ne pas avoir établi un procès-verbal de réception avec réserves. Elle soutient que cette carence a privé la copropriété de tout recours contre l’entreprise ABBIS, en liquidation judiciaire par jugement du 02 septembre 2018. Elle lui reproche également de ne pas avoir déclaré la créance du syndicat auprès du mandataire judiciaire. En synthèse, il est reproché au cabinet GARY, de ne pas avoir : assuré la fin des travaux, fait réparer les malfaçons sur la villa n°4, déclaré les sinistres aux assureurs, affectant la villa n°4. En premier lieu, il convient de relever que la nature des désordres affectant les travaux litigieux, consistant en une réfection des avant-toits, votés lors de l’assemblée générale du 12 juin 2015, n’est pas établie, en l’absence d’expertise. Il n’est pas établi que les désordres revêtaient une gravité décennale. Le débat sur l’existence ou non d’une réception tacite apparaît vain, dès lors qu’il n’est pas démontré la nature d’ouvrage des travaux ni l’existence même de dommages actuels et certains. Dans son rapport du 25 février 2020, EQUAD estime que « les travaux réalisés ne sont pas considérés comme un ouvrage (réfection des chéneaux des toitures) et les dommages n’affectent pas le clos/couvert de la villa ». Ensuite, le contrat de syndic du cabinet GARY ne mentionne aucune obligation sur d’éventuelles missions de surveillance et de direction de chantiers et de la bonne exécution de travaux, et aucune pièce ni explications versées aux débats ne permet de savoir si les travaux litigieux étaient suivis ou non par un maître d’œuvre. En tout état de cause, l'absence d'un maître d'œuvre sur un chantier ne fait pas du syndic un maître d’œuvre. S’il est un mandataire du maître de l'ouvrage, professionnel de l'immobilier, il n’en est pas pour autant un sachant ni un expert du bâtiment, d’autant qu’il s’agissait ici de travaux en toiture. En l’espèce, aucun élément ne permet d’affirmer que le syndic a été l'interlocuteur de l'entreprise pendant la réalisation des travaux ou que ses attributions dépassaient les missions classiques d'un mandataire du maître de l'ouvrage, et rien ne caractérise une direction de travaux et un suivi de chantier par le cabinet GARY, qui le transformeraient en maître d'œuvre. En conséquence, l’affirmation selon laquelle la carence du syndic a privé la copropriété de « tout recours » apparaît erronée. Sur le suivi des désordres et leurs conséquences financières : Le cabinet GARY produit aux débats divers documents démontrant la prise en compte de la mauvaise qualité des travaux de toiture, dans les délais de responsabilité de droit commun. Il est produit une déclaration de sinistre auprès de l’assureur ELITE INSURANCE COMPANY le 15 octobre 2018, la déclaration de créance du 30 octobre 2018, un procès-verbal de constat du 20 mars 2018. Il est également justifié d’une expertise amiable contradictoire EQUAD, missionnée par l’assureur de GARY (MMA), le 25 février 2020. De plus, la demanderesse ne démontre pas que les malfaçons décrites dans le constat du 20 mars 2018, ou lors de l’expertise EQUAD du 25 février 2020, lui aient causé un dommage. Le Commissaire de justice, qui n’est pas un sachant du bâtiment, décrit diverses malfaçons : contre-pentes, absences de descentes d’eau, pergolas dépareillées, défauts d’alignements, absence de scellements, tuiles trop longues, bardages inesthétiques, absences de trop pleins. Mais ne décrit pas de dommages exceptions faites de traces de coulures et de l’apparition de mousse sur la villa n°5. Le rapport EQUAD, quant à lui, relate des débordements de chéneaux, quelques traces de coulures sur l’enduit de façade.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.