Tribunal judiciaire, référés civils, 18 juin 2026 — n° 25/01055

EXPOSE DU LITIGE L'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété. La SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT, propriétaire d'un local commercial en rez-de-chaussée (lot n° 19) avec deux caves en sous-sol (lots n° 11 et 12), à destination de restaurant, l'a donné à bail à la SARL [D] LA [Localité 3] D'AIL, qui a cédé son fonds de commerce par acte du 07 septembre 2007 à la SARL VICOM, exerçant sous l'enseigne LE [Localité 2] DES FILLES, un nouveau bail commercial étant conclu le même jour. La SARL VICOM a entrepris des travaux au sous-sol consistant à installer une porte à l'entrée du couloir commun desservant les caves n° 1 à 4, ainsi que différents équipements dans une cave commune et des caves privatives, dont un ballon d'eau chaude, le moteur de sa cave à vin, le groupe froid de son compartiment frigorifique, différents réseaux d'alimentation en eau, chaude et froide, et d'évacuation des eaux usées et vannes, et les alimentations électriques nécessaires, au moyen de carottages dans la voûte. Dans un rapport daté du 03 septembre 2020, la société PEXIN a indiqué que les percements réalisé sur la voûte des caves ne portaient pas atteinte à sa stabilité structurelle. Le 03 septembre 2020, Monsieur [K] [J], clerc habilité mandaté par le Syndicat des copropriétaires, a dressé un procès-verbal de constat portant sur les installations de la SARL VICOM dans le sous-sol. Le 23 septembre 2020, Maître [B] [G], commissaire de justice mandaté par la SARL VICOM, a dressé un procès-verbal des installations réalisées pour son compte par la société SLG RENOVATION. Les échanges entre les parties n'ont pas permis de résoudre leur différend de manière amiable. Par actes de commissaire de justice en date des 12 et 14 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] a fait assigner en référé : la SARL VICOM ; la SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT ; aux fins de remise en état des parties commune, libération de l'accès aux lots privatifs et, subsidiairement, d'expertise. Le 20 janvier 2026, la demande de renvoi de la SARL VICOM a été rejetée. A l'audience du 20 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions n° 1 et demandé de : condamner la SARL VICOM à remettre en état les parties communes, sous astreinte de 100,00 euros par jour à compter d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ; condamner la SARL VICOM et la SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT à laisser l'accès au couloir parties communes actuellement fermé par une porte dans les caves du sous-sol, permettant l'accès aux lots n° 3 et 4, sous astreinte de 100,00 euros par jour à compter d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ; se réserver la liquidation de l'astreinte ; condamner la SARL VICOM et la SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT à lui payer, chacune, la somme de 2 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La SARL VICOM, représentée par son avocat, a demandé de rejeter les prétentions à son encontre. Elle a fait valoir que les locaux lui avaient été donnés en l'état, avec la porte condamnant le couloir commune des caves n° 1 à 4, et que ses travaux avaient amélioré les conditions de vie dans l'immeuble en déportant au sous-sol des équipements bruyants.

MOTIFS DE LA DÉCISION I. Sur les demandes de remise en état sous astreinte Aux termes de l'article 25, b), de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […] b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; » En application de l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d'une règle de droit, résultant d'un fait matériel ou juridique (Civ. 1, 14 décembre 2016, 15-21.597 et 15-24.610). Tel est notamment le cas de l'accomplissement, sans autorisation du syndicat des copropriétaires, de travaux affectant les parties communes (Civ. 3, 17 janvier 1996, 94-13.702 ; Civ. 3, 15 février 2018, 16-17.759). L'article L. 131-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d'exécution ajoute : « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. » En l'espèce, il ressort du plan du sous-sol produit en pièce n° 2 par le Syndicat des copropriétaires, du plan des implantations et caractéristiques des équipements pour installation en cave établi par Monsieur [H] [Q], des procès-verbaux de constat dressés les 03 septembre 2020 et 23 septembre 2020, et des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des années 2020 à 2025, que les travaux d'installation d'une porte au bout du couloir commun desservant quatre caves privatives, de percement des voûtes, d'installation de divers équipements en sous-sol et de raccordement aux réseaux portent atteinte aux parties communes et n'ont pas été préalablement autorisés, ni ultérieurement ratifiés, par l'assemblée générale des copropriétaires. Il importe peu que, selon la SARL VICOM, les travaux litigieux aient amélioré les conditions de vie dans l'immeuble, dès lors qu'elle ne saurait se dispenser de respecter le règlement de copropriété ou les dispositions d'ordre public de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ni encore s'approprier les parties communes pour y installer des équipements utiles à sa seule activité. Dès lors, ces travaux constituent un trouble manifestement illicite. La SARL VICOM considère que les travaux de remise en état sollicités seraient disproportionnés. Toutefois, les parties communes constituant la propriété indivise des copropriétaires, droit fondamental protégé tant par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 que par le protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, la SARL VICOM ne saurait prétendre que leur remise en état, seule mesure de nature à faire cesser le trouble résultant de leur appropriation et de la réalisation de travaux sans autorisation préalable ni ratification, soit disproportionnée, aucun moyen ni élément de preuve n'étant d'ailleurs avancé à ce sujet (Civ. 3, 15 février 2018, 16-17.759 ; Civ. 3, 29 janvier 2026, 23-14.955). Par ailleurs, la SARL VICOM se contente d'alléguer être étrangère à l'installation de la porte condamnant l'accès au couloir desservant les caves n° 1 à 4, qui aurait, selon elle, été présente lors de la conclusion du bail commercial. Ce nonobstant, le rapport d'expertise rectificatif de la société ELEX RHONE ALPES AUVERGNE daté du 28 novembre 2018, relatif au sinistre de dégât des eaux subi par la SARL VICOM dans les « deux volumes des caves du restaurant » (p. 5/9), ne mentionne pas la présence de ladite porte et décrit deux caves, et non pas quatre commandées par un couloir commun. Ainsi, la remise en état des lieux, c'est à dire le retrait de la porte et des équipements installés sans autorisation et le rebouchage des percement des voûtes, sera ordonnée. Le propriétaire bailleur étant responsable envers le Syndicat des copropriétaires des violations de la loi du 10 juillet 1965 et des atteintes au règlement de copropriété (Civ. 3, 27 novembre 1991, 89-18.745 ; Civ. 3, 16 juillet 1996, 94-20.836), la SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT sera condamnée à laisser l'accès au couloir parties communes actuellement fermé par la porte précitée. L'absence de remise en état des lieux, en dépit de l'évidence du caractère illicite des travaux réalisés, de leur ancienneté et des échanges amiables entre les parties, commande d’assortir les condamnations prononcées d'une astreinte comminatoire. Par conséquent, il conviendra de : condamner la SARL VICOM à remettre en état les parties communes auxquelles il a été porté atteinte par ses travaux, c'est-à-dire à déposer l'ensemble de ses installations privatives installées dans les parties communes en sous-sol et reboucher les percements réalisés dans les voûtes pour permettre le passage de câbles, tuyaux, gaines et conduits, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 100,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois ; condamner la SARL VICOM et la SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT à remette en état l'accès au couloir commun desservant les caves n° 1 à 4 du plan de l'immeuble, c'est-à-dire à déposer la porte condamnant cet accès, ceci dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 100,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois. II. Sur la demande en garantie de la bailleresse à l'encontre de la société preneuse Aux termes de l'article 1728 du code civil : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; [...] » En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » En l'espèce, la SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT, bailleresse responsable envers le Syndicat des copropriétaires, demande la condamnation de la société preneuse à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre et à lui payer toute somme qu'elle pourrait devoir au Syndicat des copropriétaires ou exposer pour la réalisation de travaux de remise en état. L'article IV, 6°, du bail commercial stipule que la société preneuse ne pourra procéder à des travaux sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur et qu'ils seront, le cas échéant, réalisés sous sa responsabilité et à ses risques et périls. Ayant réalisé des travaux portant atteinte aux parties communes, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, qui ont conduit à la condamnation de la SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT à remette en état l'accès au couloir commun desservant les caves n° 1 à 4, la SARL VICOM engage sa responsabilité à son égard et sera donc condamnée à la garantir des condamnations prononcées à son encontre au profit du Syndicat des copropriétaires, sauf en ce qui concerne l'astreinte assortissant sa condamnation (Civ. 1, 3 avril 2002, 00-10.893 ; Civ. 2, 30 avril 2002, 00-13.815 ; Civ. 2, 14 septembre 2006, 05-17.118 ; Civ.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.