Tribunal judiciaire, référés civils, 18 juin 2026 — n° 25/01803

EXPOSE DU LITIGE Monsieur [Z] [R] est propriétaire d'un appartement locatif en rez-de-chaussée et d'un garage en sous-sol au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], parcelles cadastrées section AW, n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], soumis au statut de la copropriété. La cour située à l'arrière de l'immeuble, sur laquelle donne l'appartement de Monsieur [Z] [R], est séparée des parcelles contiguës au Sud-Ouest, cadastrées section AW, n° [Cadastre 3] ([Adresse 4]) et n° [Cadastre 4] ([Adresse 5]), par un mur en pisé. Au début du mois de septembre 2024, il a été constaté qu'une plaque d'enduit menaçait de tomber de la face du mur en pisé donnant sur la copropriété. Par arrêtés des 8, 10, 11 et 23 septembre et 14 novembre 2024, la METROPOLE DE [Localité 4] a notamment interdit l'accès et l'habitation à l'appartement de Monsieur [Z] [R], à la cour arrière et à différents garages de l'immeuble du [Adresse 1]. Elle a également ordonné la mise en place de protection des ouvertures de l'appartement de Monsieur [Z] [R] et la réalisation mesures conservatoires, dont la réalisation de sondages. Madame [O] et Monsieur [U], locataires de Monsieur [Z] [R], ont dû quitter les lieux et être temporairement relogés à ses frais. La SAS CIMEO a établi un rapport de diagnostic structure en date du 19 décembre 2024, concluant que les investigations menées au [Adresse 1] n'avaient pas révélé de dégradation importante pouvant remettre en cause la stabilité générale du mur de clôture. Elle a souligné l'absence de soubassement côté Nord du mur en pisé, ce qui n'aurait pas engendré de dégradation, ainsi que l'absence de joint de dilatation entre ce mur et le mur en blocs de béton à l'Ouest. Elle a préconisé la reprise des enduits et la réalisation d'un drainage en pied des murs de la cour intérieure. Elle a établi un second rapport de diagnostic structure en date du 21 janvier 2025, concluant que les investigations menées au [Adresse 5] avaient démontré que le mur de façade présentait un état globalement satisfaisant et que les désordres sur la façade du [Adresse 4] concernaient principalement l'enduit du côté de la cour du [Adresse 1], des empochements de poutres et solives et une poutre au R+2. Elle a souligné que l'enterrement du soubassement du mur de façade du côté de la cour du [Adresse 1] pourrait conduire à dégrader le pisé en pied, du fait de remontées capillaires. Dans une analyse foncière datée du 02 avril 2025, Monsieur [L] [J], géomètre-expert, a conclu que le mur séparant les parcelles cadastrées section AW, n° [Cadastre 1] et [Cadastre 4] était mitoyen, quand bien même plus aucun bâtiment n'était adossé, au [Adresse 1], au mur pignon du bâtiment édifié au [Adresse 5]. Par courrier en date du 28 juillet 2025, Monsieur [Z] [R] a mis le Syndicat des copropriétaires en demeure de réaliser différents travaux de réparation du mur mitoyen. La SAS COLZA, anciennement CIMEO, a établi un devis daté du 22 août 2025, portant sur une mission de conception des travaux à réaliser au [Adresse 1] et de consultation des entreprises. Par actes de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, Monsieur [Z] [R] a fait assigner en référé le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] ; la SAS [W] [B] ; aux fins d'exécution de travaux sous astreinte et en paiement d'une provision ad litem. L'examen de l'affaire a été renvoyé à trois reprises, aux audiences du 18 novembre 2025, 25 novembre 2025 et 06 janvier 2026. Le 18 décembre 2025, l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] a adopté une résolution n° 5-1, tendant à confier à la SAS COLZA la mission de conception des travaux mentionnée dans son devis du 22 août 2025. A l'audience du 06 janvier 2026, Monsieur [Z] [R], représenté par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de : condamner le Syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux préconisés par le bureau d'étude CIMEO, sou…

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l'article 446-2-1 du code de procédure civile : « Lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, que toutes les parties comparantes sont assistées ou représentées par un avocat et présentent leurs prétentions et moyens par écrit […] Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de celles-ci que s'ils sont invoqués dans la discussion. » I. Sur la demande d'exécution sous astreinte des travaux préconisés par le bureau d'étude CIMEO L'article 834 du code de procédure civile énonce : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire [peut] ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. » En application de l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer (Com., 13 avril 2010, 09-14.386). Par ailleurs, constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d'une règle de droit, résultant d'un fait matériel ou juridique (Civ. 1, 14 décembre 2016, 15-21.597 et 15-24.610). Enfin, le le juge des référés ne saurait prescrire une mesure qui ne tendrait pas ou ne serait pas de nature à faire cesser le trouble justifiant son intervention (Civ. 2, 30 avril 2009, 08-16.493). L'article L. 131-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d'exécution ajoute : « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. » En l'espèce, aux termes du dispositif de ses conclusions, Monsieur [Z] [R] sollicite l'exécution par le Syndicat des copropriétaires « des travaux préconisés par le bureau d'étude CIMEO ». La SAS CIMEO a préconisé deux séries de travaux : au point 4.2 du rapport du 19 décembre 2024, après avoir indiqué, au point 4.1, que « toute solution de réparation exposée ci-après ne constitue pas un cahier des charges de travaux permettant une consultation d’entreprise ou la réalisation directe des travaux. Un maître d’œuvre devra être missionné en ce sens dans le cadre d'une mission de conception [...] » (p. 14) ; au point 3.2.2 du rapport du 21 janvier 2025, après avoir indiqué, au point 3.2.1, que « toute solution de réparation exposée ci-après ne constitue pas un cahier des charges de travaux permettant une consultation d’entreprise ou la réalisation directe des travaux. Un maître d’œuvre devra être missionné en ce sens dans le cadre d'une mission de conception [...] » (souligné dans le texte, p. 15) ; D'une part, une partie des travaux mentionnés dans le rapport du 21 janvier 2025 ne concerne que la copropriété du [Adresse 5], notamment la reprise d'une poutre et la purge des doublages du mur en pisé, quand d'autres impliquent des interventions au sein de l'immeuble du [Adresse 4]. En outre, pour les travaux portant sur le mur en pisé, ils impliquent de déterminer si ledit mur est mitoyen ou non, dès lors que cette dernière hypothèse interdirait au Syndicat des copropriétaires de procéder à des travaux sur l'ouvrage qui ne lui appartiendrait pas. Le rapport de Monsieur [L] [J] n'ayant pas été adopté par l'assemblée générale extraordinaire du 18 décembre 2025, et aucun bâtiment ne se trouvant actuellement adossé au mur pignon du bâtiment du [Adresse 5] dans la cour du [Adresse 1], ce point n'est pas acquis avec l'évidence requise en référé. De plus, quand bien même le mur sinistré aurait un caractère mitoyen et le Syndicat défendeur pourrait procéder à sa réparation, il ne saurait intervenir depuis les parties communes, voire privatives, du bâtiment du [Adresse 5] pour procéder à certains travaux. D'autre part, il ressort expressément de ces rapports que les descriptions des travaux qu'ils comportent ne permettent pas leur réalisation directe et qu'ils requièrent des études préalables, un chevalement étant par exemple envisagé pour certaines interventions. La société CIMEO, désormais dénommée COLZA, a d'ailleurs établi un devis portant sur cette conception et la consultation des entreprises. La résolution afférente a été adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires le 18 décembre 2025. Il en résulte que, sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile, la demande d'exécution des dites travaux se heurte à des contestations sérieuses et excède les pouvoirs que le juge des référés tire de ce texte. Sur celui de l'article 835, alinéa 1, il n'existe aucun péril imminent, les dommages étant réalisés et perdurant sans pouvoir être évités. Par ailleurs, si l'atteinte portée au droit de propriété de Monsieur [R] est manifestement illicite, l'exécution des « travaux préconisés » serait pour partie impossible, en raison soit de leur localisation, soit de l'absence de définition suffisante. De surcroît, elle ne serait pas de nature à faire cesser le trouble causé par les arrêtés ayant interdit l'occupation de son bien, dès lors que certains désordres auxquels ils visent à remédier sont sans lien avec la prise des dits arrêtés et que l'imprécision des travaux ne permettrait pas de mettre fin, de manière efficace, à ceux qui ont commandé les mesures administratives dont il se plaint. Enfin, une mission de conception de ces travaux ayant été confiée à la SAS COLZA, aucune mesure de remise en état ne s'impose à l'heure actuelle. Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur cette prétention. II. Sur la demande de provision ad litem Aux termes de l'article 14, dernier alinéa, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier [...] » Une provision ad litem est une provision à valoir sur les frais d'instance (Civ. 2, 29 janvier 2015, 13-24.691 ; Civ. 2, 4 juin 2015, 14-13.405). En l'espèce, la présente instance prendra fin avec le prononcé de l’ordonnance de référé et aucune mesure d'instruction ne s'ensuivra. Monsieur [Z] [R] ne fait état d'aucune autre instance qui l'opposerait au Syndicat des copropriétaires ou à son syndic. Il ne démontre donc pas l'existence des frais d'instance sur lesquels pourrait s'imputer une provision ad litem. Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur cette prétention. III. Sur les autres dispositions de la décision Sur les dépens Aux termes de l'article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. » En l'espèce, le Demandeur, succombant à l'instance, sera condamné aux dépens. Sur les frais irrépétibles En vertu de l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.