Tribunal judiciaire, charges de copropriété, 18 juin 2026 — n° 24/15911

EXPOSE DU LITIGE La société civile immobilière SFL est propriétaire du lot de copropriété n°1 dans l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4]. Par exploit de commissaire de justice signifié le 26 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à Paris 3ème a fait assigner la SCI SFL en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 18 septembre 2025. Aux termes de son assignation, il demande au tribunal, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 35, 36 et 55 du décret du décret du 17 mars 1967 et 1231-6 et 1343-2 du code civil, de : «• Condamner la SCI SFL à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] représenté par son syndic, la société PIERRE ET GESTION, la somme de 28 716,83 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024 sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023, date de la dernière sommation de payer, • Condamner la SCI SFL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] représenté par son syndic, la société PIERRE ET GESTION, la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, notamment en vertu des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil, • Condamner la SCI SFL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] représenté par son syndic, la société PIERRE ET GESTION, la somme de 1 649,31 euros dont 383,31 euros de frais de sommation de payer sauf à parfaire sur le fondement de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 correspondant aux frais de relances, frais de mises en demeure, de gestion de dossier et de sommations de payer avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023, date de la dernière sommation de payer, • Condamner la SCI SFL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] représenté par son syndic, la société PIERRE ET GESTION la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du C.P.C. • Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil, • Condamner la SCI SFL aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emmanuelle BELLAICHE, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. » Par conclusions notifiées par RPVA le 18 novembre 2025 et signifiées à la défenderesse le 21 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes comme suit : « • Condamner la SCI SFL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] représenté par son syndic, la société PIERRE ET GESTION, la somme de 39.626,86 euros au titre des charges impayées arrêtées au 5 octobre 2025 (appel « frais de procédure » inclus) nettes de frais de relances, frais de mises en demeure, frais de gestion de dossier, frais de sommations de payer et frais de signification d’assignation sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023, date de la dernière sommation de payer, • Condamner la SCI SFL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] représenté par son syndic, la société PIERRE ET GESTION, la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, notamment en vertu des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil, • Condamner la SCI SFL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] représenté par son syndic, la société PIERRE ET GESTION, la somme de 2.171,31 euros dont 383,31 euros de frais de sommation de payer sauf à parfaire sur le fondement de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 correspondant aux frais de relances, frais de mises en demeure, de gestion de dossier et de sommations de payer avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023, date de la dernière sommation de payer, Décision du 18 Juin 2026 Charges de copropriété N°…

MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées. Sur la demande en paiement des charges Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le syndicat des copropriétaires demandeur produit un extrait de matrice cadastrale, délivré le 4 octobre 2024, établissant la qualité de propriétaire de la SCI SFL du lot 1 de l’immeuble [Adresse 7]. Pour justifier de sa demande principale, déduction faite des frais, à hauteur de la somme de 39.626,86 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble produit notamment : * les extraits de compte arrêtés au 1er octobre 2024 et au 5 octobre 2025, * les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot du défendeur, * les procès-verbaux d’assemblée générale des 30 juin 2021, 30 juin 2022, 24 mai 2023, 27 mai 2024 et 13 juin 2025 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 et fixé les budgets prévisionnels pour les années 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026, * les procès-verbaux d’assemblée extraordinaire des 18 octobre 2021, 30 novembre 2023, 18 janvier 2024 et 21 novembre 2024 ayant voté les travaux de ravalement bâtiment C, d’étaiement de la voute, de remplacement d’un collecteur [Localité 5]/EP et de reprise de la structure et des réseaux d’eau, * les contrats de syndic en vigueur du 1er juillet 2024 au 30 juin 2026. En application des textes précités et au regard des pièces produites, la créance en principal, pour la période du 1er juillet 2022 au 5 octobre 2025, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] est établie à hauteur de la somme de 39.626,86 euros. En application de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. La SCI SFL sera condamnée au paiement de la somme de 39.626,86 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 (appel 4ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts légaux à compter du 27 septembre 2023 date de la sommation sur la somme de 15.747,41 €, l’assignation du 26 décembre 2024 sur la somme de 12.969,42 euros et de la signification des conclusions du 18 décembre 2025 pour le surplus. Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil. Sur la demande en paiement au titre des fraisSelon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.171,31 euros se décomposant comme suit : 09/08/2022 : frais mise en demeure  48,00 € 29/08/2022 : frais de relance : 28,00 € 21/09/2022 : préparation dossier huissier : 320,00 € 20/10/2022 : facture BJRD commissaires de justice n°22.10.13891 : 163,47 € 05/05/2023 : frais mise en demeure : 55,00 € 23/05/2023 : frais de relance : 40,00 € 27/07/2023 : frais mise en demeure  55,00 € 17/08/2023 : frais de relance : 40,00 € 19/09/2023 : sommation de payer : 340,00 € 05/10/2023 : facture BJRD commissaires de justice n°23.09.13075 : 219,84 € 27/09/2024 : remise dossier avocat : 340,00 € 26/03/2025 : suivi contentieux 1er trimestre 2025 : 174,00 € 05/05/2025 : suivi contentieux 2° trimestre 2025 : 174,00 € 15/09/2025 : suivi contentieux 3° trimestre 2025 : 174,00 € Il ressort de l’examen des pièces qu’aucune mise en demeure n’a été adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 avant la sommation de payer délivrée par voie de commissaire de justice le 11 octobre 2022. Le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date. Les frais de mise en demeure et relance postérieurs à cette première sommation ne seront pas retenus, le barème figurant au contrat de syndic en cours au moment de leur émission n’étant pas produit. S’agissant des frais et honoraires de syndic relatifs à la transmission de pièces à huissier ou avocat (320 et 340 euros) et de suivi de contentieux, ils ne sauraient être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 car correspondant à des frais de gestion administrative, lesquels relèvent de la mission de base du syndic et ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement. Dès lors, seuls les frais des deux sommations de payer des 11 octobre 2022 (163,47 €) et 27 septembre 2023 (219,84 €) sont indemnisables. En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI SFL à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 383,31 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de le débouter du surplus de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : CONDAMNE la SCI SFL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 3ème arrondissement la somme de 39.626,86 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 (appel 4ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts légaux à compter du 27 septembre 2023 sur la somme de 15.747,41 €, du 26 décembre 2024 sur la somme de 12.969,42 euros et du 18 décembre 2025 pour le surplus ; CONDAMNE la SCI SFL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 3ème arrondissement la somme de 383,31 euros au titre au titre des frais de signification des commandements de payer en date des 11 octobre 2022 et 27 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 6] Du surplus de ses demandes au titre des frais de recouvrement ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] de sa demande à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE la SCI SFL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 3ème la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE la SCI SFL aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Emmanuelle BELLAICHE, avocat aux offres de droit ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026 La Greffière La Présidente