Tribunal judiciaire, charges de copropriété, 18 juin 2026 — n° 25/00895

EXPOSE DU LITIGE Mme [O] [L] et M. [D] [S] sont propriétaires des lots 6, 9, 25 et 31 au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait délivrer à Mme [O] [L] et M. [D] [S] plusieurs relances et une mise en demeure du 8 février 2024. En l’absence de paiement, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte du 20 janvier 2025 et demande au tribunal de : “ CONDAMNER in solidum Madame [L] [O] et Monsieur [S] [D], au paiement d'une somme de 11 023,33 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 26 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 8 février 2024. LES CONDAMNER in solidum au paiement d'une somme de 4000 € à titre de dommages et intérêts. DIRE ET JUGER que les frais engagés par le syndicat des copropriétaires à compter de la première mise en demeure du 26 décembre 2024 pour le recouvrement de ses charges de copropriété, seront intégralement et uniquement imputée Madame [L] [O] et Monsieur [S] [D]. CONDAMNER in solidum Madame [L] [O] et Monsieur [S] [D], au paiement d'une somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC. DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir CONDAMNER in solidum Madame [L] [O] et Monsieur [S] [D], aux entiers dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile . Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l'article 455 du code de procédure civile. Cités par remise de l'acte à étude, Mme [O] [L] et M. [D] [S] n’ont pas constitué avocat. L'affaire a été clôturée le 9 octobre 2026, plaidée le 9 avril 2026 et mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient à titre liminaire de rappeler qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement de charges Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées au titre des charges de copropriété impayées et échues au 26 décembre 2024 d’un montant de 11.023,33 euros. A l'appui de sa demande, il produit : - un extrait de matrice cadastrale attestant de la propriété de M. [S] et de Mme [L] des lots 6, 9, 25 et 31 dans l’immeuble; - les appels de fonds et de travaux adressés aux défendeurs faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés à ses lots et un décompte de charges arrêté au 1er janvier 2025 ; - les procès-verbaux des assemblées générales du 13 mars 2023 et 13 mai 2024 portant approbation des comptes des exercices 2022 à 2023 et votant les budgets prévisionnels 2023 et 2025 ainsi que des travaux, accompagnés de l’attestation de non-recours du syndic. Il ressort du décompte produit que des frais de relance copropriétaire de 16.06 euros ne constituant pas des charges de copropriété ont été irrégulièrement imputés. Il conviendra de les déduire de la créance. Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 11.007,27 euros qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur arrêtées au 26 décembre 2024, appels de travaux inclus. Alors que le syndicat des copropriétaires sollicite d’assortir la condamnation d’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 février 2024, il sera constaté que cette dernière a été produite sans son avis de réception de sorte qu’elle ne suffit pas à justifier de son envoi. En conséquence, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation. En outre, le syndicat des copropriétaires demande une condamnation in solidum des défendeurs sans justifier d’une clause de solidarité prévue au règlement de copropriété entre propriétaires indivis ni démontrer que les défendeurs seraient mariés de sorte que la créance ne saurait être considérée comme une dette du ménage. La condamnation ne saurait donc être prononcée in solidum. En conséquence, il y a lieu de condamner les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.007,27 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 26 décembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation. Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. * Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement exposés à compter du 26 décembre 2024 sans préciser le montant de sa réclamation ni justifier de ses frais. Sa demande sera en conséquence rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. * Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de 4.000 euros en soutenant que le manquement injustifié de ces copropriétaires est persistante depuis plusieurs mois et impose à la copropriété d’avancer des frais pour faire face aux dépenses lui causant un préjudice distinct du retard de paiement. Il produit en outre un jugement du 4 juillet 2024 qui a constaté le paiement de la dette de charges de copropriété et condamné les défendeurs aux frais irrépétibles. En l’espèce, le décompte détaillé de leur compte de copropriétaire montre que les défendeurs n'ont procédé à aucun règlement depuis le 6 septembre 2023. En outre, il est établi qu’ils ont déjà fait l’objet d’une procédure en recouvrement de charges de copropriété. Ces manquements répétés des copropriétaires à leur obligation, à l'égard du syndicat des copropriétaires, de régler leurs charges de copropriété traduisent leur mauvaise foi et constituent une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain. Les défendeurs seront en conséquence condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé. Sur les autres demandes En application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile, M.

PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : CONDAMNE Mme [O] [L] et M. [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 11.007,27 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 26 décembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice de sa demande au titre des frais de recouvrement nécessaires ; CONDAMNE Mme [O] [L] et M. [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum Mme [O] [L] et M. [D] [S] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Eric Canchel, SELARLU Canchel ; CONDAMNE in solidum Mme [O] [L] et M. [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 18 Juin 2026 La Greffière La Présidente