Tribunal judiciaire, charges de copropriété, 18 juin 2026 — n° 25/03352

EXPOSE DU LITIGE M. [F] [W] est propriétaire des lots de copropriété n°39 et 62 dans un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5]. Par exploit de commissaire de justice signifié le 26 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris lui demandant, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 1231-1 et 1343-2 du code civil, de : “▪ CONDAMNER Monsieur [F] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur les sommes suivantes : - 35 420,95 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 24 janvier 2025, majorés des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ; - 503,95 euros au titre des frais de relance et de recouvrement; - 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ; ▪ ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code Civil ; ▪ CONDAMNER le débiteur aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais de la présente assignation ; ▪ RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. » A la suite du règlement par Monsieur [W] d’une somme totale de 36.756,11 euros, le syndicat des copropriétaires, par conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2026, a actualisé ses demandes comme suit : « CONDAMNER Monsieur [F] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur les sommes suivantes : - 35 420,95 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 01.01.2025, majorés des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ; - 503,95 euros au titre des frais de relance et de recouvrement ; ▪ ORDONNER la compensation légale, conformément aux articles 1347 et suivants du code civil, à hauteur de 35 924,90 euros. ▪ CONDAMNER Monsieur [F] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur les sommes suivantes : - 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile. ▪ ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code Civil ; ▪ CONDAMNER le débiteur aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais de la présente assignation ». Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), Monsieur [F] [W] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 janvier 2026 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 9 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION 1 - Sur les charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. En l'espèce, ce dernier justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [F] [W] est propriétaire des lots 39 et 62 de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 21 septembre 2021, 30 mai 2022, 7 juin 2023 et 12 juin 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020, 2021, 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, et voté la réalisation de divers travaux (ravalement bâtiment A façade jardin, et bâtiment B façades jardin et cour, travaux couverture bâtiment B versants jardin et cour), - un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés au lot du défendeur, - un décompte de créance pour la période du 1er janvier 2022 au 1e janvier 2025, - un décompte de créance pour la période du 1er janvier 2025 au 1e janvier 2026 portant indication des règlements effectués par monsieur [W] entre le 31 mars 2025 et le 4 juin 2025 à hauteur de 36.756,11 euros, - le contrat de syndic en vigueur du 12 juin 2024 au 12 décembre 2025. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du règlement par Monsieur [F] [W], postérieurement à la délivrance de l’assignation, de la totalité de l’arriéré des charges de copropriété dues au 1er janvier 2025. Il maintient toutefois ses demandes de condamnations à hauteur de 35.924,90 euros (principal, frais) et sollicite que soit ordonnée la compensation légale à concurrence de cette somme. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [F] [W], déduction faite des frais de recouvrement (503,95 euros), était débiteur au 1er janvier 2025 de la somme de 35.420,95. Par ailleurs il est établi qu’à la suite de 5 versements effectués par monsieur [W] entre le 31 mars 2025 et le 4 juin 2025, d’un montant total de 36.756,11 euros, la dette en principal a été soldée. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de condamnation au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2025. 2 - Sur les frais de recouvrement En application de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 503,95 euros se décomposant comme suit : -14/12/2023 : mise en demeure : 48,00 € -07/03/2023 : mise en demeure : 48,00 € -13/06/2023 : mise en demeure : 48,00 € -12/09/2023 : mise en demeure : 48,00 € -11/10/2023 : sommation de payer : 167,95 € -07/12/2023 : mise en demeure : 48,00 € -13/03/2024 : mise en demeure : 48,00 € -09/12/2024 : mise en demeure : 48,00 € Aucune mise en demeure envoyée, selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, n’est produite et les frais à hauteur de 167,95 euros de la sommation de payer du 11 octobre 2023 ne sont pas justifiés. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’ensemble de ses demandes au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 3 – Sur la demande de compensation légale Le syndicat des copropriétaires sollicite la compensation légale à hauteur de 35.924,90 euros. En application des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. La demande de compensation est irrecevable en l’absence de signification à Monsieur [F] [W], défendeur non constitué, des conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2026 comportant cette demande. Elle est par ailleurs sans objet au vu des condamnations prononcées et en l’absence d’indication chiffrée des dettes réciproques. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de compensation laquelle n’apparaît pas juridiquement fondée. 4- Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande au titre des frais de recouvrement ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de ses demandes au titre des intérêts au taux légal et de capitalisation des intérêts ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [F] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ; CONDAMNE Monsieur [F] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026 La Greffière La Présidente