Tribunal judiciaire, charges de copropriété, 18 juin 2026 — n° 25/03484

EXPOSE DU LITIGE Monsieur [R] [S] et Madame [E] [H] sont propriétaires du lot de copropriété n°59 dans un immeuble situé [Adresse 7]. Par exploits de commissaire de justice signifiés les 17 mars et 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’un arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2025. Aux termes de son assignation, il demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du code civil, de : « CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [E] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 5], les sommes suivantes : ▪ 8.105,81€, au titre de ses charges de copropriété impayées au 1er janvier 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; ▪ 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts ; ▪ 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; ➢ CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [E] [H] aux entiers dépens. » Monsieur [R] [S] a été cité à personne et Madame [E] [H] à étude. Ils n’ont pas constitué avocat. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 janvier 2026 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 9 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION Il convient de relever que le demandeur formule une demande principale englobant les charges de copropriété et les frais de recouvrement de sa créance, alors qu’il s’agit de demandes distinctes qui seront donc traitées ci-dessous séparément. 1 - Sur les charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. Le syndicat des copropriétaires demandeur produit un extrait de matrice cadastrale, délivré le 28 janvier 2025, établissant la qualité de propriétaires indivis de Monsieur [R] [S] et Madame [E] [H] du lot 59 de l’immeuble [Adresse 7]. Décision du 18 Juin 2026 Charges de copropriété N° RG 25/03484 - N° Portalis 352J-W-B7J-C66EF Il produit, à l’appui de sa demande : - les procès-verbaux des assemblées générales des 7 septembre 2022, 28 juin 2023 et 25 juin 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021, 2022 et 2023 et fixé les budgets prévisionnels des années 2023, 2024 et 2025, - les appels de fonds du 4ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025, - le contrat de syndic en vigueur du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2024, - le règlement de copropriété. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de Monsieur [R] [S] et Madame [E] [H], pour le lot 59, est débiteur de la somme en principal de 6.907,28 euros au 1er janvier 2025. Il convient de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l'article 1310 du Code civil, et ne s'attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d'indivisaire. En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l'origine de l'indivision, conventionnelle ou légale. En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété portant en son article 83 la solidarité entre les copropriétaires indivisaires. En conséquence, Monsieur [R] [S] et Madame [E] [H] sont déclarés solidaires dans le cadre de la présente instance. Ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement, en leur qualité de copropriétaires, ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 6.907,28 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2025 (appel provisionnel 1er trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, date de l’assignation. 2- Sur les frais de recouvrement Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.198,53 euros au titre des frais de recouvrement se décomposant comme suit : 27/11/2023: mise en demeure: 54,00 €11/12/2023: intérêts de retard: 04,15 €11/12/2023: relance mise en demeure: 44,00 €28/02/2024: constitution dossier pour avocat: 480,00 €05/03/2024: SCP AVALLE SOMM du 01/03/2024: 136,38 €18/12/2024: constitution dossier pour avocat: 480,00 € Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune preuve de la reception de la lettre de mise en demeure en date du 27 novembre 2023. Les frais de celle-ci et de la relance du 11 décembre 2023 ne seront, de ce fait, pas retenus. Les frais de suivi de procédure et les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’avocat ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions sus-mentionnées dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles. Les frais de la sommation du 1er mars 2024 ne sont pas justifiés et la sommation n’est pas produite. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’ensemble de ses demandes au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 3 - Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Monsieur [R] [S] et Madame [E] [H] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 6.907,28 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2025 (appel provisionnel 1er trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025 ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] de ses demandes au titre des frais de recouvrement ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] de sa demande à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [R] [S] et Madame [E] [H] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Monsieur [R] [S] et Madame [E] [H] solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026 La Greffière La Présidente