Tribunal judiciaire, charges de copropriété, 18 juin 2026 — n° 25/06583

EXPOSE DU LITIGE La société JMDS [U] est propriétaire des lots 20, 21 et 187 au sein de l'immeuble sis [Adresse 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait délivrer à la société JMD2S [U] une mise en demeure de régler ses charges le 11 décembre 2024. En l’absence de paiement, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société JMD2S [U] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte du 23 mai 2025, aux fins essentielles d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 8.575,50 euros d’arriérés de charges de copropriété arrêté au 23 avril 2025 outre diverses sommes au titre des frais de recouvrement et de dommages et intérêts. Aux termes de ses conclusions d’actualisation signifiées par acte de commissaire de justice du 3 février 2026, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de : « Condamner la société JMD2S [U] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son Syndic, la Société MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 15.282,64 € correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2026 et ce sur le fondement des dispositions des articles 1103 et suivants du Code Civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et aux intérêts de cette somme à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2024 ; - Condamner la société JMD2S [U] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 396 € sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; - Condamner la société JMD2S [U] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 1 500 € sur le fondement des articles 1231 et suivants du Code Civil ; - Condamner la société JMD2S [U] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. - Ordonner l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir - Condamner la société JMD2S [U] aux entiers dépens, incluant le coût de la délivrance de l’assignation pour 79,50€ ». Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l'article 455 du code de procédure civile. Citée par remise de l'acte à étude, la société JMD2S [U] n’a pas constitué avocat. L'affaire a été clôturée le 5 février 2026, plaidée le 9 avril 2026 et mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient à titre liminaire de rappeler qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement de charges Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées au titre des charges de copropriété impayées et échues au 1er janvier 2026 inclus d’un montant de 15.284,64 euros. A l'appui de sa demande, il produit : - une notification de transfert de propriété du 27 juin 2024 et un avis de mutation du 24 juin 2024 attestant de la propriété de la société JMD2S [U] des lots 20, 21 et 187 ; - les appels de fonds et de travaux adressés au défendeur faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés à ses lots et un décompte de charges arrêté au 1er janvier 2026 ; -un état daté justifiant le transfert de fonds de roulement de 517,46 euros ; - les procès-verbaux des assemblées générales du 14 juin 2023, du 15 mai 2024, du 19 décembre 2024 et du 11 juin 2025 portant approbation des comptes des exercices 2022 à 2024 et votant les budgets prévisionnels 2023 et 2026 ainsi que des travaux, accompagnés de l’attestation de non-recours du syndic. Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 15.282,64 euros qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur arrêtées au 1er janvier 2026, appels de travaux inclus. En conséquence, il y a lieu de condamner la société JMD2S [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.282,64 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2024 sur la somme de 4.851,68 euros et à compter de l’assignation sur le surplus. Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. * Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance d’un montant total de 396 euros comprenant le coût de la mise en demeure et du suivi contentieux et remise dossier à avocat. Or, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux à un auxiliaire de justice, qui relèvent des missions habituelles d’un syndic de copropriété ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », qui ne sont en l'espèce ni démontrées, ni même alléguées. Ainsi, seul le coût de la mise en demeure de 72 euros envoyée par lettre recommandée et dont le tarif est conforme au contrat de syndic sera retenu au titre des frais nécessaires de recouvrement La société JMD2S [U] sera par conséquent, condamnée à payer la somme de 72 euros au titre des frais nécessaires relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. * Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1.500 euros en soutenant que le manquement du copropriétaires a affecté sa situation financière rendant difficile le paiement de divers fournisseurs. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la société JMD2S [U] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : CONDAMNE la société JMD2S [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 15.282,64 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2024 sur la somme de 4.851,68 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ; CONDAMNE la société JMD2S [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 72 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice de sa demande indemnitaire ; CONDAMNE la société JMD2S [U] aux entiers dépens incluant le coût de la signification de l’assignation ; CONDAMNE la société JMD2S [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026 La Greffière La Présidente