Tribunal judiciaire, charges de copropriété, 18 juin 2026 — n° 25/04625

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Monsieur [K] [E] est propriétaire des lots de copropriété 320 et 415 d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3]. Par exploit de Me [F] AVALLE, commissaire de justice, signifié le 2 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] a fait assigner M. [E] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 16 octobre 2025. Au visa de l’article 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 1231-6 du code civil, il demande au tribunal de : “Condamner Monsieur [K] [E] à lui payer les somme suivantes: -14.023,87 € au titre des charges de copropriété impayées au1er janvier 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, -1.856,60 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, -3.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, -3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [K] [E] aux entiers dépens de l’instance. » Monsieur [K] [E] est domicilié à SINGAPOUR. L’assignation accompagnée de sa traduction en langue anglaise a bien été transmise, le 2 avril 2025, à l’autorité compétente étrangère en application de l’article 684 du code de procédure civile et de la convention de LA HAYE du 15 novembre 1965 et le retour de l’accusé réception à l’entité requise daté du 7 août 2025 est produit. Le délai d'au moins six mois s'est écoulé depuis l'envoi de cet acte. L’assignation a également été délivrée à Monsieur [K] [E] au siège de la société GTF, le 9 avril 2025, selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile. Monsieur [K] [E] n’a pas constitué avocat, il sera statué par jugement réputé contradictoire. Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. La clôture de l'instruction a été prononcée le 29 janvier 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 9 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1 - Sur les demandes principales en paiement A – Au titre des charges de copropriété Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [K] [E] est propriétaire des lots 320 et 415 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 12 août 2020, 9 novembre 2021, 23 novembre 2022, 16 novembre 2023 et 10 juillet 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 et fixé les budgets prévisionnels des années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, - les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur, - un décompte de charges du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2025, - le contrat de syndic à effet du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [E] au 1er janvier 2025, déduction faite des frais de recouvrement est débiteur de 13.968,69 euros. En application de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. Monsieur [K] [E] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 13.968,69 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2025 (appel de charges et fonds travaux du premier trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2026, date de l’assignation. B – Au titre des frais de recouvrement Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.911,78 euros se décomposant comme suit : 14/03/2022 : suivi contentieux trimestriel : 165,00 €27/04/2022 : AVALLE assignation : 55,18 €16/06/2022 : suivi contentieux trimestriel : 165,00 €19/09/2022 : suivi contentieux trimestriel : 165,00 €03/05/2023 : mise en demeure : 44,00 €06/06/2023 : intérêts de retard : 05,41 €06/06/2023 : relance : 35,00 €24/08/2023 : constitution dossier huissier : 480,00 €18/03/2024 : commandement de payer : 202,09 €17/06/2024 : traduction sommation LANDRY : 115,10 €03/10/2024 : constitution avocat : 480,00 € Il ne justifie d’aucune mise en demeure adressée dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, antérieure au commandement de payer signifié le 27 septembre 2023. Les frais de recouvrement engagés avant cette date ne seront donc pas retenus sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Concernant les frais de “constitution avocat”, outre qu’ils ne sont pas justifiés, ils ne sauraient être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’ils font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. Seuls sont justifiés les frais de signification du commandement de payer du 27 septembre 2023 antérieure à l’assignation, de sorte que son montant sera retenu à la somme de 185,29 euros TTC (et non 202,09 € euros mentionnés dans le décompte). En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [K] [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 185,29 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande à ce titre. 2 - Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement ; En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 3.000 euros à titre d'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [E] de ses obligations. Il est établi que Monsieur [K] [E] ne règle plus depuis plusieurs années et sans raison valable ses charges de copropriété et de travaux.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Monsieur [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 13.968,69 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2025 (appel de charges du premier trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2026 ; CONDAMNE Monsieur [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 185,29 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] du surplus de sa demande au titre des frais de recouvrement ; CONDAMNE Monsieur [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE [K] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à Paris le 18 Juin 2026 La Greffière La Présidente