Tribunal judiciaire, charges de copropriété, 18 juin 2026 — n° 25/05029

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Monsieur [Q] [R] est propriétaire des lots de copropriété n°930, 225 et 353 d’un immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5]. Par exploit de commissaire de justice signifié le 17 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [Q] [R] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 16 octobre 2025. Au visa des articles 10 et suivants de la Loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 1103 et 1104 du code civil, il demande au tribunal de :   « - Condamner Monsieur [Q] [R] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : • 14.162,789 € au titre des charges dues pour la période allant du 1er mars 2024 au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal : sur la somme de 13.705,67 € à compter du 5 juillet 2024, date de la mise en demeure par avocat, pour le surplus, à compter du 8 octobre 2024, date de la sommation de payer, • 999,20 € au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, • 3.000 € à titre de dommages et intérêts, • 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC, - Condamner Monsieur [Q] [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 8 octobre 2024, - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. » Aux termes de ses dernières conclusions signifiées à Monsieur [Q] [R] le 22 janvier 2026 et transmises par voie électronique le 6 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : « Condamner Monsieur [Q] [R] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : • 15.015,79 € au titre des charges dues pour la période allant du 1er mars 2024 au 2 janvier 2026, avec intérêts au taux légal : -sur la somme de 13.705,67 € à compter du 5 juillet 2024, date de la mise en demeure par avocat, -sur la somme de 14.394,11 € à compter du 8 octobre 2024, date de la sommation de payer, pour le surplus, à compter de la délivrance des présentes conclusions. • 1.056,25 € au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025, date de délivrance de l’assignation, • 3.000 € à titre de dommages et intérêts, • 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC, - Condamner Monsieur [Q] [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 8 octobre 2024, - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. » Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. Cité à étude, M. [Q] [R] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture de l'instruction a été prononcée le 29 janvier 2026 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 9 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1 - Sur la demande principale en paiement Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale délivrée le 24 décembre 2024, que M. [Q] [R] est propriétaire des lots 930, 225 et 353 de l’immeuble en copropriété du [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 5 octobre 2023, 28 mars 2024 et 27 mars 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026, et voté certains travaux notamment de ravalement, rénovation énergétique, chauffage, ventilation et menuiseries intérieures, - les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ; - un extrait de relevé de compte actualisé au 1er janvier 2026, - le contrat de syndic en vigueur du 5 octobre 2023 au 30 avril 2025. Il résulte de l'examen de ces pièces et notamment du décompte actualisé que le compte individuel de copropriétaire de M. [Q] [R], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 15.015,79 euros. En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice. En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai qu’elles font le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une première lettre de mise en demeure adressée par son conseil au défendeur par lettre recommandée avec accusé de réception et présentée le 10 juillet 2024 ainsi que de la signification d’une sommation de payer le 8 octobre 2024. Monsieur [Q] [R] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 15.015,79 € au titre des charges dues pour la période allant du 1er mars 2024 au 2 janvier 2026, avec intérêts au taux légal : sur la somme de 13.705,67 € à compter du 11 juillet 2024, lendemain de la présentation de la mise en demeure par avocat, sur la somme de 688,44 € ( soit 14.394,11 € - 13.705,67 € ) à compter du 8 octobre 2024, date de la sommation de payer, pour le surplus, soit la somme de 621,68 euros, à compter du 22 janvier 2026, date de signification des conclusions d’actualisation. B – Au titre des frais de recouvrement Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En l'espèce et aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.056,25 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, se décomposant comme suit : 26/10/2022 : mise en demeure : 43,97 €29/05/2024 : relance : 37,40 €14/06/2024 : ouverture contentieux : 111,30 €14/07/2024 : mise en demeure avocat : 102,00 €09/10/2024 : sommation : 190,53 €27/02/2025 : facture avocat : 514,00 €18/04/2025 : frais délivrance assignation : 57,05 € Il ressort de l’examen des pièces produites que les mises en demeure et relance des 26 octobre 2022 et 29 mai 2024 ne comportent pas de bordereaux d’envoi ou d’accusation. Les frais d’avocat sont indemnisés au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et ceux relatifs à la délivrance de l’assignation au titre des dépens. Les autres frais « ouverture de contentieux » ne sauraient être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ces sommes correspondent à des frais de gestion administrative ou de transmission de dossier par le syndic, lesquels relèvent de sa mission de base et ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement. En conséquence, seuls les frais de la sommation de payer en date du 8 octobre 2024 sont indemnisés et Monsieur [Q] [R] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 190,53 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. 2 - Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Monsieur [Q] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 15.015,79 euros au titre des charges arrêtées au 2 janvier 2026 (appel 1er trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 sur la somme de 13.705,67 €, du 8 octobre 2024 sur la somme de 688,44 € et du 22 janvier 2026 sur la somme de 621,68 euros ; CONDAMNE Monsieur [Q] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 190,53 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 6] de sa demande à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [Q] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 6] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Monsieur [Q] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026 La Greffière La Présidente