Tribunal judiciaire, charges de copropriété, 18 juin 2026 — n° 25/11215

EXPOSE DU LITIGE Monsieur [I] [A] est propriétaire au sein de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par exploit de commissaire de justice signifié le 12 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’un arriéré de charges arrêté au 14 janvier 2025. Aux termes de son assignation, il demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 55 du décret du décret du 17 mars 1967 et 1231-6 du code civil, de : « CONDAMNER Monsieur [I] [A] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société JEAN CHARPENTIER SAS, les sommes suivantes : - 13.705,03 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 14 janvier 2025 inclus, - 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, - 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER Monsieur [I] [A] aux entiers dépens de l’instance qui pourront être directement recouvrés par la Selarl Kaprime, société d’avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. » Monsieur [I] [A] a été cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, il n’a pas constitué avocat. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 février 2026 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 9 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION Il convient de relever que le demandeur formule une demande principale englobant les charges de copropriété et les frais de recouvrement de sa créance, alors qu’il s’agit de demandes distinctes qui seront donc traitées ci-dessous séparément. 1 - Sur les charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. Le syndicat des copropriétaires demandeur produit un extrait de matrice cadastrale, délivré le 7 février 2025, établissant la qualité de propriétaire de Monsieur [I] [A] des lots 104 et 122 de l’immeuble [Adresse 5]. Il produit, à l’appui de sa demande : - les procès-verbaux des assemblées générales des 4 novembre 2015, 15 décembre 2016, 15 janvier 2018, 9 avril 2029, 31 mars 2022, 18 avril 2023 et 25 juin 2025 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026, - extrait du [Localité 5] Livre pour la période du 1er octobre 2016 au 25 juillet 2024, - les appels de fonds du 3ème trimestre 2024 au 1er trimestre 2025, - le contrat de syndic en vigueur du 30 mai 2024 au 31 décembre 2025. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de Monsieur [I] [A], pour les lots 104 et 122, est débiteur de la somme en principal de 12.588,80 euros au 14 janvier 2025. Monsieur [I] [A] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement, en sa qualité de copropriétaire, sera condamné au paiement de la somme de 12.588,80 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 14 janvier 2025 (appel 1er trimestre 2025 inclus). 2- Sur les frais de recouvrement Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.116,23 euros au titre des frais de recouvrement se décomposant comme suit : 13/12/2016: frais de relance 5,12 €14/07/2017: frais de mise en demeure avocat: 20,00 €30/11/2017: transmission dossier huissier: 199,99 €22/02/2018: frais de relance: 57,51 €12/06/2019: [J] [N] (huissier): 183,64 €14/10/2020: transmission avocat: 250,00 €16/06/2021: transmission huissier: 199,98 €15/05/2023: transmission avocat: 250,00 € Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi d’une première mise en demeure envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, antérieure à l’assignation signifiée le 12 septembre 2025. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’ensemble de ses demandes au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 3 - Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires, qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire, doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 3.000 euros à titre d'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Monsieur [I] [A] de ses obligations. Pour autant, s'il l'allègue, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que cette défaillance de Monsieur [I] [A] aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 4- Sur les demandes accessoires Monsieur [I] [A] partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance. Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, Monsieur [I] [A] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre. Décision du 18 Juin 2026 Charges de copropriété N° RG 25/11215 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ADQ Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Monsieur [I] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 12.588,80 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 14 janvier 2025 (appel 1er trimestre 2025 inclus), DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de ses demandes au titre des frais de recouvrement, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE Monsieur [I] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles, dont recouvrement au profit de la Selarl KAPRIME, avocat, CONDAMNE Monsieur [I] [A] au paiement des entiers dépens de l’instance, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026 La Greffière La Présidente