Tribunal judiciaire, 8ème chambre 3ème section, 18 juin 2026 — n° 24/07412

EXPOSE DU LITIGE L'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et composé de cinq bâtiments numérotés I à V. L'immeuble se compose d'un syndicat des copropriétaires principal, ainsi que d'un syndicat des copropriétaires secondaire (comprenant notamment ceux du bâtiment V). Par ordonnance rendue sur requête le 19 juin 2013, Maître [G] [U] a été désigné en tant qu'administrateur judiciaire provisoire du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5], pour une durée de six mois. La mission de Me [U] a été prolongée pour une durée de douze mois par ordonnances du 17 décembre 2020, du 6 décembre 2021 puis en dernier lieu du 14 décembre 2023. Lors de l'assemblée générale spéciale du syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment V tenue le 23 décembre 2020, ont été adoptées les résolutions suivantes : - n°5 : approbation des conditions financières pour la scission du bâtiment V du reste de la copropriété ; - n°6 : approbation de la scission du bâtiment V du reste de la copropriété entrainant constitution d'un syndicat principal indépendant propre au bâtiment V tel que présenté ; - n°7 : demander à l'administrateur judiciaire Me [U] de faire entériner la scission du bâtiment V par le syndicat principal ou par un juge par toutes les voies de droit dont il dispose. C'est dans ces conditions que par exploit d'huissier du 24 février 2021, le syndicat des copropriétaires principal de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] a fait assigner le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment V sis [Adresse 6] à [Localité 4], aux fins d'annulation de l'assemblée générale spéciale du 23 décembre 2020, et subsidiairement des résolutions n°5, n°6 et n°7. L'instance a été enregistrée sous le RG 21/04131. L'affaire a été radiée par ordonnance du 15 mars 2024, puis rétablie au rôle le 28 mai 2024 sous le n°24/07412. * Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires principal de l'immeuble sis [Adresse 5] à Paris 10ème demande au tribunal, au visa de l'article 29-8 de la loi du 10 juillet 1965, de : " Rétablir l'affaire au rôle du Tribunal ; Dire et juger le syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 1] ([Localité 5][Adresse 7] recevable et bien fondé en ses demandes ; Prononcer l'annulation de l'assemblée générale spéciale du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment V de l'immeuble sis à [Localité 6] ; A titre subsidiaire, Prononcer l'annulation des décisions prises sous les résolutions n° 5, 6 et 7 lors de l'assemblée générale spéciale du Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment V de l'immeuble sis à [Localité 6] du 23 décembre 2020 ; Condamner le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment V de l'immeuble sis à [Adresse 8] à payer au syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 9] une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment V de l'immeuble sis à [Localité 7][Adresse 10] aux dépens de l'instance ".

MOTIFS DE LA DECISION 1 - Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale spéciale Le syndicat des copropriétaires principal de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] sollicite l'annulation de l'assemblée générale spéciale du bâtiment V, en faisant valoir que celle-ci a été convoquée par la société Elorian et qu'il appartient au syndicat secondaire de démontrer que cette dernière était bien investie d'un mandat de syndic à la date de la convocation, à défaut de quoi l'assemblée serait entachée de nullité. Le syndicat secondaire oppose que la société Elorian a été désignée en qualité de syndic le 6 janvier 2020 et avait donc qualité à convoquer l'assemblée du 23 décembre 2020. Sur ce, L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ". Aux termes de l'article 7 du décret du 17 mars 1967, l'assemblée générale est convoquée par le syndic. En l'espèce, à titre liminaire, il convient de relever que la demande en annulation du syndicat principal représenté par Me [U] est recevable pour avoir été formée dans le délai imparti par l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce alors qu'il dispose de la qualité de copropriétaire opposant pour avoir voté contre l'ensemble des résolutions. La recevabilité de sa demande ne fait d'ailleurs l'objet d'aucune contestation. Sur le fond, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale querellée du 23 décembre 2020 et de la convocation à ladite assemblée que celle-ci a été convoquée par la société Elorian. Alors que le syndicat principal allègue du défaut de justification du mandat de la société Elorian pour convoquer cette assemblée, le syndicat secondaire produit aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale du syndicat secondaire du bâtiment V du 6 janvier 2020 désignant la société Elorian en qualité de syndic pour une durée de trois ans (résolution n°2). La société Elorian avait donc qualité pour convoquer l'assemblée générale du 23 décembre 2020 qui n'encourt par conséquent aucune annulation. Le syndicat principal sera donc débouté de sa demande principale d'annulation de l'assemblée en son entier. 2 - Sur la demande subsidiaire d'annulation des résolutions n° 5, 6 et 7 A titre liminaire, il sera rappelé que les résolutions querellées sont ainsi libellées : " Résolution n°5 : approbation des conditions financières telles que présentées par Mme [D] (3 pages) pour la scission du bâtiment V du reste de la copropriété. L'assemblée après en avoir discuté passe au vote : Ont voté pour : indivision [C]/Vessereau (4920/9840) Ont voté contre : syndicat des copropriétaires (1499)/9840 Abstention : néant Modification des règles de majorité (article 25.1) La résolution n°5 n'ayant pas obtenu la majorité des voix, mais recueillant le tiers des voix, l'assemblée générale décide de revoter à la majorité de l'article 24 (majorité simple). Ont voté pour : indivision [C]/Vessereau (4920/6419) Ont voté contre : syndicat des copropriétaires (1499/6419) Abstention : néant La résolution est adoptée. Résolution n°6 : approbation de la scission du bâtiment V du reste de la copropriété du [Adresse 13] entrainant constitution d'un syndicat principal indépendant propre au bâtiment V tel que présenté par le cabinet de géomètre-expert [K]. L'assemblée après en avoir discuté passe au vote : (projet joint de scission (8 pages), projet de division (2 pages) Ont voté pour : indivision [C]/Vessereau (4920/6419) Ont voté contre : syndicat des copropriétaires (1499/9840) Abstention : néant Modification des règles de majorité (article 25.1) La résolution n°6 n'ayant pas obtenu la majorité des voix, mais recueillant le tiers des voix, l'assemblée générale décide de revoter à la majorité de l'article 24 (majorité simple). Ont voté pour : indivision [C]/Vessereau (4920/6419) Ont voté contre : syndicat des copropriétaires (1499/6419) Abstention : néant La résolution est adoptée. Résolution n°7 : décision de demander à l'administrateur judiciaire M. [U] de faire entériner la scission du bâtiment V par le syndicat principal ou par un juge par toutes les voies de droit dont il dispose. Décision du 18 juin 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 24/07412 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CSI L'assemblée après en avoir discuté passe au vote : Ont voté pour : indivision [C]/Vessereau (4920/9840) Ont voté contre : syndicat des copropriétaires (1499/9840) Abstention : néant Modification des règles de majorité (article 25.1) La résolution n°7 n'ayant pas obtenu la majorité des voix, mais recueillant le tiers des voix, l'assemblée générale décide de revoter à la majorité de l'article 24 (majorité simple). Ont voté pour : indivision [C]/Vessereau (4920/6419) Ont voté contre : syndicat des copropriétaires (1499/6419) Abstention : néant La résolution est adoptée. " * Le syndicat des copropriétaires principal sollicite l'annulation des résolutions n°5 à 7 de l'assemblée du 23 décembre 2020 du syndicat secondaire du bâtiment V en faisant valoir que la copropriété est soumise aux dispositions relatives aux copropriétés en difficulté, qui empêchent dès lors toute scission à l'initiative d'un syndicat secondaire, celle-ci relevant de la seule compétence de l'administrateur provisoire qui doit alors saisir le juge d'une demande d'autorisation de division à cet effet, en établissant au préalable un rapport faisant état de l'avis du conseil syndical et précisant les conditions matérielles, juridiques et financières de division du syndicat. En réplique, le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment V expose que Me [U] s'est vu confier tous les pouvoirs de l'assemblée générale du seul syndicat principal, à l'exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l'article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, mais que ses pouvoirs ne s'étendent pas à l'administration ou à la représentation des syndicats secondaires. Il fait par ailleurs valoir que les résolutions litigieuses n'ont ni pour effet ni pour objet de permettre au syndicat secondaire de se retirer du syndicat initial en s'affranchissant des règles issues de la loi du 10 juillet 1965 et au mépris des pouvoirs confiés à Me [U], puisqu'il ne s'agit que de demandes adressées à ce dernier, qu'il peut refuser ou accepter. Sur ce, L'article 29-8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " I. - Si la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne peuvent être rétablis autrement, le juge peut prononcer aux conditions qu'il fixe et sur demande de l'administrateur provisoire : 1° La constitution d'un ou plusieurs syndicats secondaires ; 2° La division du syndicat. (…) A l'appui de ces demandes, l'administrateur provisoire établit un rapport faisant état de l'avis du conseil syndical et précisant les conditions matérielles, juridiques et financières de division du syndicat ou de constitution d'un syndicat secondaire. Il établit notamment la répartition des parties communes du syndicat initial, les projets de règlement de copropriété et les états descriptifs de division des nouveaux syndicats, dresse un état des créances et des dettes du syndicat et en établit la répartition selon les principes définis au II de l'article 28. Décision du 18 juin 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 24/07412 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CSI (…) III.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire Me [U], de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du syndicat secondaire du bâtiment V du 23 décembre 2020 ; ANNULE la résolution n°5 de l'assemblée générale du 23 décembre 2020 du syndicat secondaire du bâtiment V sis [Adresse 6] à [Localité 4] ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire Me [U], de ses demandes d'annulation des résolutions n°6 et 7 prises lors de cette même assemblée ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment V sis [Adresse 6] à [Localité 4] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire Me [U], la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et le DEBOUTE en conséquence de sa demande à ce titre ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment V sis [Adresse 14] à [Localité 4] au paiement des entiers dépens de l'instance ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à [Localité 1] le 18 juin 2026. La greffière La présidente