Tribunal judiciaire, 8ème chambre 3ème section, 18 juin 2026 — n° 22/04208

EXPOSE DU LITIGE La SAS [Y] est propriétaire de biens situés aux rez-de-chaussée, premier, deuxième et troisième étages, ainsi que d'emplacements de parkings situés en sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4] (lots n°157, n°165 à n°173, et n°255 à n°259), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et administré par la société [R] [U] en qualité de syndic. En 2016, la SAS [Y] a entrepris des travaux afin d'exploiter un hôtel de 75 chambres. Certains copropriétaires s'étant inquiétés des incidences de ces travaux, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés aux fins de désignation d'un expert judiciaire pour évaluer le risque d'éventuels désordres. Par ordonnance du 7 mai 2018, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a désigné M. [L] [V] en qualité d'expert judiciaire, puis complété sa mission par ordonnance du 19 juillet 2018, et rendu les opérations d'expertise communes à Mme [I] par une ordonnance du 26 mars 2019. Décision du 18 juin 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 22/04208 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWRLA L'expert judiciaire a déposé son rapport le 23 avril 2021. Estimant que les travaux entrepris par la SAS [Y] ont entraîné un empiétement sur l'emplacement de stationnement dont elle est propriétaire, Mme [I] a fait assigner la SAS [Y], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à Paris 8ème et la société [R] [U] devant le tribunal judiciaire de Paris, par exploits d'huissier des 30 mars et 1er avril 2022. * Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 février 2023, Mme [I] demande au tribunal, au visa des articles 545 et suivants, 1240 et suivants et 651 et suivants du code civil, de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 700 du code de procédure civile, de : " Condamner in solidum la société [Y], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et la société SAS [R] [U] à payer à Mme [I] la somme de 11 500 euros à titre de dommages et intérêts au taux légal ; Ordonner à la société [Y] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la remise en état de l'emplacement de stationnement n°156 (lot de copropriété n°155) de Mme [I] dans un délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 6 mois ; Dire que les sommes mises à la charge du syndicat des copropriétaires seront réglées par les copropriétaires à l'exception de Mme [I] et la dispenser ainsi de participation à la dépense commune des frais de procédures et ce y compris au titre du conseil qui sera mandaté pour assurer la défense du syndicat des copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Condamner in solidum la société [Y], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et la société SAS [R] [U] à payer à Mme [F] [X] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. ". * Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 décembre 2022, la SAS [Y] demande au tribunal, au visa de l'article 42, de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 700 du code de procédure civile, de : " Débouter Mme [I] de l'ensemble de ses demandes en principal, dommage et intérêt ou frais ; Condamner Mme [I] au paiement d'une somme de 5000 euros au titre de l'article 700.

MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur les demandes principales Mme [I] sollicite l'indemnisation des préjudices qu'elle estime avoir subis du fait des travaux effectués par la SAS [Y], lesquels auraient causé un empiétement sur l'emplacement de parking correspondant au lot n°155 - emplacement de stationnement portant le n°156 situé au niveau -2 dont elle allègue être propriétaire. Elle indique que cet emplacement est traversé par des canalisations non conformes installées par la SAS [Y] et que le volume de sa place de stationnement en a été diminué, ce qui lui a occasionné un préjudice. A titre liminaire, le tribunal observe que les parties sont en désaccord sur la consistance, l'emplacement et la nature de l'emplacement de parking dont Mme [I] indique être propriétaire. Il convient donc de déterminer la nature juridique de cet emplacement préalablement à l'examen des responsabilités recherchées. A - Sur la nature de l'emplacement de parking en litige Si Mme [I] invoque en quelques endroits de ses écritures un " droit de jouissance exclusive ", elle revendique toutefois la propriété de l'emplacement de parking n°156 correspondant au lot de copropriété n°155 situé au 2ème sous-sol. La SAS [Y] soutient pour sa part que cet emplacement de parking est constitutif d'un droit de jouissance sur une surface au sol et non d'un droit de propriété privatif. Le cabinet [U] soutient pour sa part qu'en application du règlement de copropriété, les emplacements de parking sont des parties privatives. Sur ce, En vertu de l'article 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Ce texte ajoute que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Selon l'article 3 de la même loi, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment le sol et le gros œuvre des bâtiments. En l'espèce, la demanderesse produit aux débats une attestation notariée du 18 août 2004 aux termes de laquelle il apparait qu'elle a acquis à cette date de la société Luger, entre autres lots, le lot n°155 correspondant à " un emplacement de parking situé au deuxième sous-sol et les cent deux millièmes (12/100.000èmes) des parties communes générales ". Ce titre de propriété, qui mentionne l'acquisition d'un emplacement de parking qualifié de " lot " et affecté de tantièmes de parties communes générales, confère ainsi à l'emplacement de stationnement litigieux la nature d'un lot qui est une partie privative. Le tribunal relève par ailleurs que si le règlement de copropriété n'est versé aux débats par aucune des parties, le syndic, qui a produit la seule première page, reproduit en page 8 de ses écritures l'article 2 dudit règlement, dont il ressort que les 53 emplacements de parking situés au 4ème sous-sol y sont désignés comme des parties privatives. Si les dispositions du règlement relatives au 2ème sous-sol - où se situe l'emplacement de stationnement litigieux - ne sont pas reproduites, il convient de considérer, par analogie, que les emplacements de parking du 2ème sous-sol y sont désignés de la même manière en tant que parties privatives. Ces mentions confortent ainsi la nature juridique de partie privative invoquée par la demanderesse et le syndic. La décision de la Cour de cassation du 12 décembre 2009 invoquée par la SAS [Y], outre qu'elle n'est pas versée aux débats, est insuffisante à écarter cette qualification au cas d'espèce dès lors que celle-ci ressort tant du titre de propriété de la demanderesse que des mentions du règlement de copropriété. Décision du 18 juin 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 22/04208 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWRLA B - Sur l'empiètement allégué et la demande de remise en état Mme [I] dénonce l'installation de canalisations surplombant son emplacement de stationnement, qu'elle estime constitutive d'un empiètement justifiant sa demande de remise en état. Sur ce, L'article 544 du code civil dispose que : " la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ". Aux termes de l'article 545, " nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ". L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise que " chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; ". En l'espèce, Mme [I] produit aux débats : - un rapport d'expertise amiable du 3 mai 2018 réalisé à la demande de l'assureur de Mme [I], qui décrit qu'un " réseau de canalisation d'évacuation et d'alimentation est fixé en sous-face de la dalle de béton constituant le plafond de l'emplacement de stationnement de Mme [X] " et constate que " l'emprise en sous-face moyenne de ces canalisations est de 0.18m, l'emprise de la canalisation en attente est de 0.20 m et se situent à l'aplomb de l'accès à l'emplacement de parking de Mme [X], ceci génère donc une baisse de la hauteur d'échappée moyenne de 0.18m à 0.20m au droit des canalisations ". - un procès-verbal de constat du 14 février 2018 dans lequel l'huissier de justice, mandaté par deux autres copropriétaires, relève qu'alors que les travaux sont en cours à hauteur de la place de stationnement n°156 (appartenant à Mme [X]), " côté droit, au niveau du plancher haut, apparaissent deux tuyaux calfeutrés. Je constate la présence de percements. Une arrivée de canalisation en PVC bleu à l'état neuf est présente ". L'expert judiciaire a quant à lui relevé dans son rapport, concernant l'emplacement n°156 : " a) Dans la circulation piétonne donnant accès à la cage d'escalier du bâtiment A et dans le volume d'encombrement de l'emplacement de stationnement n°156, nous avons constaté en traversée du plancher haut floqué la présente de deux chutes en PVC de diamètre 100 et 125 se dirigeant apparent vers le réseau d'évacuation de l'immeuble. Deux alimentations Eau Froide (EF) et Eau Chaude (EC) sous coque calorifugée sont aussi présentes en sous-face de plafond dans le volume de l'emplacement du stationnement n°156. Trois autres canalisations apparentes en PVC filantes sont également présentes dans cette zone mais au niveau de la circulation piétonne accolée. Décision du 18 juin 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 22/04208 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWRLA La circulation sous " obstacle " la plus basse dans cette zone de passage piétonnier est de 1,83 mètres ; Aucune signalisation ni protection ne sont visibles. Nous avons noté en cours d'expertise, l'exécution sur cette zone piétonne, de quelques travaux modificatifs sur les chutes en PVC […] des collerettes plus courtes, ont été installées en sous face de plancher. La hauteur sous obstacle la plus basse dans cette zone de passage piétonnier reste néanmoins à une hauteur de 1.85m. ". Ces constats établissent la matérialité des travaux effectués par la SAS [Y], qui ne les conteste pas, et l'installation de canalisations en sous-face de la dalle de béton constituant le plafond du parking et traversant notamment l'emplacement de stationnement n°156 appartenant à la demanderesse.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, ORDONNE, sauf meilleur accord des parties sur une solution alternative, la SAS [Y] à remettre en état l'emplacement de stationnement n°156 (correspondant au lot n°155) appartenant à Mme [I], DEBOUTE Mme [T] [I] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires ; RAPPELLE que Mme [T] [I] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ; CONDAMNE la SAS [Y] à payer à Mme [T] [I] une somme de 4 000 euros et au cabinet [R] [U] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SAS [Y] aux dépens, qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire et AUTORISE Maître [K] [O] et Maître [W] [B] à recouvrer directement ceux des dépens qu'ils auraient exposés sans avoir reçu préalablement provision ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes, Fait et jugé à [Localité 1] le 18 juin 2026. La greffière La présidente