Tribunal judiciaire, 2ème chambre 2ème section, 18 juin 2026 — n° 24/14576

EXPOSE DES FAITS Par acte authentique reçu le 25 août 2017 par Maître [P] [K], notaire à Paris, M. [S] [D] et Mme [L] ont vendu à M. [M] [Z] et à Mme [A] [Y] un ensemble immobilier, comprenant les lots n°17, 34, 8 et 9 au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], au prix de 370 000 euros. Il était indiqué à l'acte de vente que les lots ainsi acquis avaient été réunis pour ne former qu'une seule unité d'habitation à la suite d'un permis de construire délivré par la mairie de [Localité 1] le 12 décembre 1997. La déclaration d'achèvement des travaux a été faite en mairie le 12 décembre 1999 et le certificat de conformité a été délivré le 5 avril 2000. Par acte de licitation du 2 juin 2020, reçu par Maître [Q] [C], notaire à [Localité 3], Mme [A] [Y] a acquis les parts indivises de M. [M] [Z]. Aux termes de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 octobre 2020, il a été adopté une résolution n°20 relative aux lots acquis par Mme [A] [Y], précisant que les lots n°8, 9, 17 et 34 sont désignés aux termes du règlement de copropriété comme étant deux caves, une boutique et un débarras, qu'ils sont désormais des lots d'habitation, et ce, sans autorisation de l'assemblée générale, et qu'au demeurant, les lots n°7 et 8 sont devenus un dressing, une chambre et une salle de bain, ce qui est contraire à la destination de l'immeuble stipulée au règlement de copropriété mais également aux normes légales. Aux termes de la résolution, il a été décidé " de demander aux propriétaires des lots concernés de transmettre au syndic les documents suivants : - la déclaration de travaux déposée auprès du service de l'urbanisme et pour la surface supérieure à 20m², le permis de construire déposé pour les lots n°8 et 9, - l'autorisation du service Hygiène et Santé de l'Environnement Urbain de [Localité 1], pour l'occupation en habitation des lots n°8 et 9, - la transmission du dossier confirmant que le sous-sol est équipé d'un système d'évacuation et de drainage du chauffage, d'eau courante, de l'électricité et qu'il dispose de plusieurs ouvertures sur l'extérieur, - l'accusé de réception de la déclaration H2 au Centre des Impôts Fonciers. Sans transmission de l'ensemble de ces autorisations sous 2 mois après la tenue de la présente assemblée générale, la copropriété se verra contrainte de prendre toutes les mesures nécessaires pour que la destination des lots puisse être : - soit reconnue dans son état général, - soit remise dans son état d'origine.

MOTIFS Sur les demandes indemnitaires dirigées contre l'étude notariale Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que "Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.". En application de ces dispositions, pour que la responsabilité délictuelle d'une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. En vertu de ce même texte, le notaire rédacteur a l'obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité de son acte. Il est débiteur d'une obligation de conseil et d'information à l'égard des parties à l'acte, et est tenu à cet égard de les informer sur la portée et les effets des actes qu'il établit. En outre, les conséquences d'un manquement à un devoir d'information et de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance dès lors qu'il n'est pas certain que mieux informé, le créancier de l'obligation d'information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse. Caractérise une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable. Selon l'article 16 de la loi numéro 90-1258 du 31 décembre 1990 relative aux sociétés d'exercice libéral, chaque associé répond, sur l'ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu'il accomplit et la société d'exercice libéral est solidairement responsable avec lui. Il en résulte que l'action en responsabilité peut indifféremment être dirigée contre la société ou l'associé concerné, ou encore contre les deux. En l'espèce, il est constant que le syndicat des copropriétaires a voté, lors de l'assemblée du 13 octobre 2020, une résolution n°20 tendant à ordonner à la demanderesse de justifier de la régularité administrative, juridique et technique de la réunion des lots n°8 et 9, 17 et 34 dont elle est propriétaire, et de leur affectation à un usage d'habitation, et à défaut, de remettre en état lesdits lots suivant leur destination initiale. Mme [A] [Y] reproche au notaire instrumentaire d'avoir manqué à son devoir de conseil et d'information à son égard, tout d'abord, en ne vérifiant pas que la réunion des lots litigieux et le changement d'usage de ceux-ci avaient été autorisés par le syndicat des copropriétaires et en ne l'informant du risque juridique résultant de l'absence d'une telle autorisation, ensuite, en ne l'alertant pas du risque juridique pouvant résulter de l'absence de modification du changement d'affectation des lots n°8 et 9 dans le règlement de copropriété et enfin, en ne l'informant pas de l'absence de possibilité de mettre en location un souplex. Elle estime que les manquements du notaire à son devoir d'information et de conseil lui ont directement causé plusieurs préjudices matériels dont elle réclame l'indemnisation, ainsi qu'un préjudice moral à hauteur de 25 000 euros. Sur les préjudices matériels réclamés Le tribunal ne peut que constater tout d'abord, que Mme [A] [Y] ne recherche pas l'annulation de la vente, les vendeurs n'étant au demeurant pas attraits à la présente instance. Ensuite, il y a lieu de rappeler qu' à supposer avéré le défaut d'information et de conseil reproché au notaire instrumentaire de la vente du 25 août 2017, il ne pourrait en résulter pour Mme [A] [Y], en application des dispositions précitées de l'article 1240 du code civil, qu'une perte de chance soit de renoncer à l'acquisition, soit de négocier celle-ci à un meilleur prix, ou encore de conditionner la vente à la justification par les vendeurs de la régularité de la réunion et du changement d'usage des lots litigieux. Or, Mme [A] [Y] ne formalise, au terme du dispositif de ses écritures qui seul saisit le tribunal en application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, aucune demande au titre de telles pertes de chance mais réclame l'indemnisation d'un préjudice matériel consistant en la perte de valeur du bien litigieux à hauteur de 70 000 euros, un préjudice financier à hauteur de 92 788,95 euros, un préjudice matériel à hauteur de 63 120 euros au titre d'une perte de revenus locatifs. Or, force est de constater que ces différents préjudices matériels et financiers, à les supposer même établis, ne résultent nullement des fautes reprochées au notaire instrumentaire, les agissements de celui-ci ne pouvant être, en tout état de cause, à l'origine des pertes alléguées de valeur du bien et de revenus locatif ou encore des préjudices financiers allégués présentés comme résultant de la procédure judiciaire diligentée à l'encontre du syndicat des copropriétaires, de l'indisponibilité du bien à la suite de ladite procédure, de l'augmentation des charges de copropriété à la suite de l'assemblée générale du 28 novembre 2023 et de la refonte du règlement de copropriété. Ainsi, la demanderesse sera déboutée de ses demandes indemnitaires au titre des préjudices matériels subis, faute de lien de causalité direct et certain entre les fautes reprochées au notaire et les préjudices dont il est réclamé l'indemnisation. A titre surabondant, il sera relevé qu'il résulte du jugement du tribunal judiciaire du 6 juillet 2023 que la résolution n°20 adoptée par l'assemblée générale du 13 octobre 2023 a été annulée. Or, il n'est nullement établi par les pièces versées aux débats qu'une telle résolution, si elle devait être à nouveau adoptée, serait valable et que le risque d'une modification des lots litigieux est avéré, de sorte que le préjudice matériel allégué au titre de la perte de valeur du bien litigieux n'est pas démontré. De la même façon, il n'est pas justifié de la réalité du préjudice matériel allégué au titre de la perte de revenus locatifs, Mme [A] [Y] ne justifiant ni de sa volonté de louer le bien, ni de l'impossibilité de procéder à une telle mise en location. Par ailleurs, Mme [A] [Y] demande au tribunal de condamner l'étude notariale à lui rembourser les éventuels frais qui pourraient être générés par une éventuelle remise en l'état des lots litigieux et à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, notamment celles sollicitées par le syndicat des copropriétaires. Ces demandes, qui ne sont au demeurant pas chiffrées, sont formées au titre de préjudices hypothétiques et ne pourront qu'être rejetées. Sur le préjudice moral Mme [A] [Y] soutient que le manquement du notaire à son devoir d'information et de conseil lors de la vente lui aurait causé un important préjudice moral, qu'elle évalue à la somme de 25 000 euros, consécutif au stress résultant de l'adoption par l'assemblée générale des copropriétaires d'une résolution qui aurait pu avoir pour conséquence une perte de superficie de son appartement et à la dégradation de ses relations avec les autres copropriétaires à raison de la procédure engagée à l'encontre du syndicat des copropriétaires, outre le temps consacré aux procédures judiciaires qu'elle a dû engager. Or, le tribunal ne peut que constater que le préjudice moral dont se prévaut la demanderesse est sans lien de causalité avec les fautes reprochées à l'étude notariale défenderesse, le notaire instrumentaire n'étant ni à l'origine de l'adoption de la résolution litigieuse en assemblée générale des copropriétaires, ni des procédures judiciaires subséquentes. Dès lors, Mme [A] [Y], qui ne justifie d'aucun préjudice moral direct et certain résultant du défaut d'information et de conseil reproché au notaire ayant instrumenté la vente du 22 mai 2017, ne pourra qu'être déboutée de sa demande indemnitaire de ce chef. Sur la demande de résolution de la vente du 22 mai 2017 Mme [A] [Y] sollicite, à titre subsidiaire, la résolution de la vente du 22 mai 2017, estimant que les informations dissimulées par le notaire étaient déterminantes de son consentement et que sa faute est d'une gravité telle qu'elle justifie la résolution de la vente. Le tribunal constate que cette demande, qui n'…

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déboute Mme [A] [Y] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires ; Déboute Mme [A] [Y] de ses demandes tendant à : - " CONDAMNER la SCP [P] [K] ET FABIENNE MAGNAN à rembourser à Madame [A] [Y] tous les frais qui pourraient être entraînés par une éventuelle remise en état " ; - CONDAMNER la SCP [P] [K] ET FABIENNE MAGNAN à relever et garantir indemne Madame [A] [Y] de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, notamment celles qui pourraient être sollicitées par le syndicat des copropriétaires " ; - " PRONONCER la résolution de la vente du bien immobilier acquis par Madame [A] [Y] " ; Rejette la demande indemnitaire de la SCP [P] [K] ET FABIENNE MAGNAN dirigée contre Mme [A] [Y] pour procédure abusive ; Rejette toute autre demande ; Condamne Mme [A] [Y] aux dépens ; Ordonne la distraction des dépens au profit de Maître TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, avocat ; Condamne Mme [A] [Y] à payer à la SCP [P] [K] ET FABIENNE MAGNAN la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette la demande formée par Mme [A] [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à Paris le 18 juin 2026 La Greffière La Présidente