Tribunal judiciaire, 8ème chambre 3ème section, 18 juin 2026 — n° 23/10521

EXPOSE DU LITIGE Mme [P] [U] était propriétaire du lot n°31 (studio au 4ème étage) au sein de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le 1er février 2018, un dégât des eaux s'est révélé dans l'appartement de Mme [V], situé en-dessous de l'appartement de Mme [P] [U]. Les travaux de remise en état du lot n°31 ont été entrepris en 2021. Lors de l'assemblée générale du 16 juin 2023, a été adoptée la résolution n°22 ainsi libellée : " décision d'imputer les sommes de 3 777,84 euros et de 360 euros sur le compte de M. et Mme [U] qui ont empêché pendant plusieurs mois l'accès à leur appartement pour une réparation de la chute collective détériorée par leur entrepreneur lors du raccordement de l'évier de cuisine ce qui a occasionné un très important dégât des eaux dans l'appartement de Mme [V] ". C'est dans ces conditions que Mme [P] [U] a fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 8 août 2023, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 7], aux fins d'annulation de la résolution n°22 de l'assemblée générale du 16 juin 2023, d'établissement sous astreinte d'un nouveau décompte individuel, et d'indemnisation de préjudices, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. Mme [P] [U] est décédée le 15 juillet 2024. Par conclusions du 14 janvier 2025, les ayants droit de Mme [P] [U], ont repris l'instance, il s'agit de M. [H] [U], M. [J] [U], M. [B] [U], Mme [K] [U], Mme [Z] [N] née [U] (ci-après " consorts [U] "). La clôture de l'instruction était prononcée par ordonnance du 14 mai 2025. Suite au décès de M. [J] [U] survenu le 14 novembre 2025, l'ordonnance de clôture a été révoquée le 6 février 2026 pour actualisation des écritures des parties. * Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2026, M. [B] [U], Mme [K] [X] née [U], Mme [Z] [N] née [U] et M. [H] [U] (ci-après les consorts [U]), demandent au tribunal, au visa des articles 42 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de : " Déclarer M. [H] [U], M. [B] [U], Mme [K] [U], Mme [Z] [N] née [U], recevables et bien fondés en leurs demandes, en leur qualité d'ayants droits de Mme [P] [U] et de M. [J] [U] ; Annuler la résolution n°22 de l'assemblée générale du 16 juin 2023 ; Ordonner au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], sous astreinte de 250 euros par jour, d'établir un nouveau décompte individuel du lot n°31 expurgé des frais non justifiés à hauteur de 544,50 euros ; Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 8] à payer aux consorts [U], à savoir M. [H] [U], M. [B] [U], Mme [K] [U], Mme [Z] [N] née [U] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 8] à payer aux consorts [U], à savoir M. [H] [U], M. [B] [U], Mme [K] [U], Mme [Z] [N] née [U], la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700, dont distraction au profit de la SARL MCT avocat, représentée par Me [Localité 9] Charlotte Touzet, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 8] aux entiers dépens ; Dispenser de toute participation les consorts [U], à savoir M. [H] [U], M. [B] [U], Mme [K] [U], Mme [Z] [N] née [U], aux frais de la présente procédure au visa de l'article 10-1 de la loi de 1965, ".

MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur la demande d'annulation de résolution Les consorts [U] sollicitent l'annulation de la résolution n°22 de l'assemblée générale du 16 juin 2023 en ce qu'elle met à sa charge le montant des travaux de remplacement de la colonne d'eaux usées alors que ces travaux sont, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à la charge du syndicat des copropriétaires, s'agissant d'une partie commune aux termes du règlement de copropriété. Ils estiment qu'il n'appartient pas au syndicat de préjuger d'une quelconque responsabilité au titre d'un dégât des eaux et que seule une décision de justice est de nature à déterminer la responsabilité d'un copropriétaire et à lui faire supporter la charge des frais de remise en état. Le syndicat des copropriétaires oppose qu'il dispose, en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, d'une action récursoire contre le responsable de dégâts causés à une partie commune. Il fait valoir qu'en l'espèce, c'est l'entreprise intervenue à la demande de Mme [U] qui a détérioré la descente commune, de sorte qu'il appartient le cas échéant aux consorts [U] de se retourner contre celle-ci. Décision du 18 juin 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 23/10521 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PBL Sur ce, L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ". Aux termes de l'article 14 de la même loi, " Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. " Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires, qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires ou qu'elle a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L'abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire. En l'espèce, à titre liminaire, il convient de relever que la demande en annulation formulée par les consorts [U] est recevable pour avoir été formée par feue Mme [U] dans le délai imparti par l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce alors qu'elle disposait de la qualité de copropriétaire défaillante, pour n'avoir pas été présente ou représentée lors de cette réunion et ne pas avoir voté par correspondance. La recevabilité de sa demande ne fait d'ailleurs l'objet d'aucune contestation. Sur le fond, la résolution querellée est ainsi libellée : Pour justifier des sommes portées au compte des consorts [U], le syndicat fait valoir que le cabinet Elex, mandaté par l'assureur de la copropriété, a conclu que le dégât des eaux subi par Mme [V] au 3ème étage avait pour origine une fuite sur la colonne des eaux usées de l'immeuble dans le logement des consorts [U], celle-ci ayant été percée par l'entreprise mandatée par ceux-ci lors du raccordement de l'évier de la cuisine et qu'il convenait d'imputer à leur compte le montant des réparations outre les frais d'avocat. Décision du 18 juin 2026 8ème chambre 3ème section N° RG 23/10521 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2PBL Pour justifier du montant des sommes imputées au compte des demandeurs, le syndicat produit le devis de l'entreprise Vaissière du 28 janvier 2022 et le courrier de Me [Q] du 27 juillet 2022. Il produit par ailleurs le rapport d'expertise de l'entreprise Elex, mandatée par l'assureur de la copropriété, daté du 9 mai 2022, pour étayer ses allégations s'agissant de l'origine du dégât des eaux subis par Mme [V]. Il convient toutefois de relever, comme le soutiennent les demandeurs, que ce rapport n'a pas été réalisé au contradictoire des consorts [U], ceux-ci n'y ayant pas été convoqués. Les consorts [U] contestent par ailleurs le principe même de leur responsabilité. En tout état de cause et surtout, il convient de relever que si le syndicat des copropriétaires dispose effectivement d'une action récursoire en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, celle-ci doit être exercée judiciairement pour qu'il soit statué sur la responsabilité éventuelle du copropriétaire dans les dégradations subies par les parties communes. Il est par ailleurs ici indifférent que les travaux de raccordement des consorts [U] aient été ou non autorisés par l'assemblée générale. En fixant ainsi de manière unilatérale le montant de la créance dont elle estime que les consorts [U] seraient redevables au titre des travaux de reprise des parties communes ainsi que le principe de leur responsabilité, l'assemblée générale a excédé ses pouvoirs. En effet, pour faire fixer une créance autre que celles prévues par les dispositions de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il appartenait au syndicat des copropriétaires d'agir en justice pour faire fixer le montant de cette créance et obtenir un titre exécutoire. En adoptant une résolution mettant ces sommes à la charge d'un copropriétaire, le syndicat des copropriétaires a donc outrepassé ses pouvoirs et commis un abus de majorité justifiant l'annulation de la résolution querellée, sans qu'il y ait lieu d'examiner les responsabilités respectives des parties. 2- Sur la demande d'établissement d'un nouveau compte individuel sous astreinte Les consorts [U] sollicitent la rectification de leur compte individuel de charges et qu'il soit porté au crédit de celui-ci la somme de 544 euros correspondant à des factures de réparation ou de recherches de fuite correspondant à des parties communes indument imputées. Le syndicat des copropriétaires oppose qu'il a été contraint d'avancer ces sommes dont la responsabilité résulte manifestement des consorts [U] et que c'est donc légitimement qu'elles ont été mises à leur charge. Sur ce, Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'article 45-1 alinéa 1er du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. Tout copropriétaire est donc en droit de demander la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement de son compte individuel, notamment, s'agissant de la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété. En l'espèce, les demandeurs font valoir que deux factures ont été à tort imputées sur leur décompte individuel de charges pour un montant total de 544,50 euros. Il ressort de l'extrait de compte individuel des demandeurs arrêté au 29 septembre 2023 qu'une somme de 187 euros, intitulée " Vaissière -Recherche de fuite et rapport " a effectivement été imputée au débit de leur compte le 24 janvier 2022.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, ORDONNE la clôture de l'instruction à la date des débats ; ANNULE la résolution n°22 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 7] tenue le 16 juin 2023 ; ENJOINT au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 7] d'adresser à M. [B] [U], Mme [K] [X] née [U], Mme [Z] [N] née [U] et M. [H] [U] un nouveau décompte de charges : - retenant une quote-part conforme aux dispositions du règlement de copropriété pour le lot n°31 s'agissant de la facture de 187 euros (entreprise Vaissière) imputée le 24 janvier 2022, - excluant le montant de la facture de 357,50 euros (entreprise Laumonier), DIT n'y avoir lieu à assortir cette injonction d'une astreinte ; DEBOUTE M. [B] [U], Mme [K] [X] née [U], Mme [Z] [N] née [U] et M. [H] [U] de leur demande au titre du préjudice moral ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 7] à verser à M. [B] [U], Mme [K] [X] née [U], Mme [Z] [N] née [U] et M. [H] [U], pris ensemble, une somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 7] aux dépens et AUTORISE la SARL MCT Avocat, représentée par Me Marie-Charlotte Touzet à recouvrer directement ceux des dépens qu'ils auraient exposés sans avoir reçu préalablement provision ; RAPPELLE que M. [B] [U], Mme [K] [X] née [U], Mme [Z] [N] née [U] et M. [H] [U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes, Fait et jugé à [Localité 1] le 18 juin 2026. La greffière La présidente