Tribunal judiciaire, charges de copropriété, 18 juin 2026 — n° 25/02528

*** EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Mme [W] [O] et M. [D] [O] sont propriétaires du lot de copropriété n°4 d’un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 5]. Par exploits d’huissier signifiés les 20 et 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à Paris 3ème a fait assigner Mme [W] [O] et M. [D] [O] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris. * Aux termes de ces actes d’assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : « CONDAMNER in solidum Madame [W] [O] et Monsieur [D] [O] au paiement d’une somme de 28 368,60 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 28 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 28 janvier 2025, Les CONDAMNER in solidum au paiement d’une somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts, DIRE ET JUGER que les frais engagés par le syndicat des copropriétaires à compter de la première mise en demeure du 29 janvier 2025 pour le recouvrement de ses charges de copropriété, seront intégralement et uniquement imputé à Madame [W] [O] et Monsieur [D] [O], DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, CONDAMNER in solidum Madame [W] [O] et Monsieur [D] [O] au paiement d’une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, Décision du 18 Juin 2026 Charges de copropriété N° RG 25/02528 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7D3H CONDAMNER in solidum Madame [W] [O] et Monsieur [D] [O] aux entiers dépens ». Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Mme [W] [O] et M. [D] [O] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 novembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 25 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes de « dire et juger que » Il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande de « DIRE ET JUGER que les frais engagés par le syndicat des copropriétaires à compter de la première mise en demeure du 29 janvier 2025 pour le recouvrement de ses charges de copropriété, seront intégralement et uniquement imputés à Madame [W] [O] et Monsieur [D] [O] », par ailleurs non chiffrée, laquelle ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Sur les demandes principales en paiement Au titre des charges de copropriété Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. Décision du 18 Juin 2026 Charges de copropriété N° RG 25/02528 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7D3H En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [W] [O] et M. [D] [O] sont propriétaires du lot n°4 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 5]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales de 2017 à 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2017 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ; - les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés au lot des défendeurs ; - un décompte de créance actualisé au 28 janvier 2025. Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395). En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de Mme [W] [O] et M. [D] [O] présente un solde débiteur de 28 368,60 euros. Mme [W] [O] et M. [D] [O] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés in solidum au paiement de la somme de 28 368,60 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 28 janvier 2025, appels de charges et de fonds de travaux du premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du lendemain de la présentation de la mise en demeure, soit le 4 février 2025, valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du code civil. Sur la demande indemnitaire L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. * En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [W] [O] et M. [D] [O] de leurs obligations. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation. Aucun préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires liés à la créance n’est établi par le demandeur. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [W] [O] et M. [D] [O], partie perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance. Sur les frais non compris dans les dépens En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE in solidum Mme [W] [O] et M. [D] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] les sommes de : 28 368,60 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 28 janvier 2025, appels de charges et de fonds de travaux du premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025 ; 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum Mme [W] [O] et M. [D] [O] au paiement des entiers dépens de l’instance ; RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes. Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026. La Greffière La Présidente