Tribunal judiciaire, charges de copropriété, 18 juin 2026 — n° 25/07385

*** EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Mme [Y] [K] est propriétaire des lots de copropriété n°1, 124 et 125 d’un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 4]. Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 7 juin 2024 et présentée au destinataire le 11 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [Y] [K] de payer la somme de 956,97 euros au titre des charges de copropriété. Par exploit d’huissier signifié le 9 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à Paris 11ème a fait assigner Mme [Y] [K] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris. * Aux termes de cet acte d’assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : « Condamner Madame [Y] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic, la Société MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 13 888,16 € correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 11 avril 2025 et ce sur le fondement des dispositions des articles 1103 et suivants du Code Civil, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et aux intérêts de cette somme à compter de la mise en demeure du 7 juin 2024 ; Condamner Madame [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 1 123,95 € sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Condamner Madame [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme de 1 500 € sur le fondement des articles 1231 et suivants du Code Civil ; Condamner Madame [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires ci-dessus désigné la somme 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Ordonner l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. Condamner Madame [Y] [K] aux entiers dépens. » Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), Mme [Y] [K] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 janvier 2026, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 25 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales en paiement Au titre des charges de copropriété Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [Y] [K] est propriétaire des lots n°1, 124 et 125 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 4]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 2022, 2023, 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ; - les attestations de non-recours correspondantes ; - les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 11 avril 2025. Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395). En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de Mme [Y] [K] présente un solde débiteur de 13 888,16 euros, déduction faite des frais de recouvrement (15 012,11 euros – 1 123,95 euros). Mme [Y] [K] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 13 888,16 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 11 avril 2025, appels de charges et de fonds de travaux du deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du lendemain de la présentation de la mise en demeure, soit le 12 juin 2024, valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du Code civil. Au titre des frais de recouvrement Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile. * En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1 123,95 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Les frais des deux mises en demeures (2 x72 euros) ainsi que les frais de la sommation de payer (181,95 euros) sont justifiés. Toutefois, s’agissant des frais dus au syndic pour la transmission du dossier et le suivi contentieux, il convient de rappeler que les clauses du contrat de syndic ne sont pas opposables en tant que telles aux copropriétaires pris individuellement, car ils ne sont pas les cocontractants du syndic. La jurisprudence considère de longue date que ce type de frais constitue des actes élémentaires d’administration de la copropriété, et qu’ils doivent être rejetés en ce qu’ils ne sont pas « procéduralement nécessaires ». En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce. Dès lors, ils ne sont pas indemnisables à ce titre. En conséquence, Mme [Y] [K] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 325,95 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Sur la demande indemnitaire L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Mme [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] les sommes de : 13 888,16 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 11 avril 2025, appels de charges et de fonds de travaux du deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024 ; 325,95 euros au titre des frais de recouvrement ; 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; CONDAMNE Mme [Y] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance ; RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes. Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026. La Greffière La Présidente