Tribunal judiciaire, charges de copropriété, 18 juin 2026 — n° 25/03171

*** EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SCI EUROMUR est propriétaire des lots de copropriété n°15, 56 et 58 d’un immeuble situé au [Adresse 1] – [Adresse 5] à Paris 11ème. Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 28 juin 2023 et présentée au destinataire le 3 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI EUROMUR de payer la somme de 4 986,50 euros au titre des charges de copropriété. Par exploit d’huissier signifié le 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] à Paris 11ème a fait assigner la SCI EUROMUR en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris. * Aux termes de cet acte d’assignation, et au visa des articles 10, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1217, 1231-1, 1240 et 2374-1 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : « CONDAMNER la société EUROMUR à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 11.784,21 euros, à titre d’arriérés de charges de copropriété dues, à la date du 21 janvier 2025, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la lettre RAR en date du 28 juin 2023 ; CONDAMNER la société EUROMUR à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points à compter de la lettre RAR du 28 juin 2023 ; Décision du 18 Juin 2026 Charges de copropriété N° RG 25/03171 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7GNG CONDAMNER la société EUROMUR aux frais nécessaires, justifiés et exposés par le Syndicat des Copropriétaires, s’élevant à la somme de 2.395,16 euros, pour le recouvrement de la créance et qui seront imputés au seul défendeur, au titre des charges générales de gestion et d’administration ; En tout état de cause, CONDAMNER la société EUROMUR aux entiers dépens de la présente procédure ; ORDONNER la capitalisation des intérêts ; CONDAMNER la société EUROMUR à payer au Syndicat des Copropriétaires, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le Syndicat des Copropriétaires supporte les frais non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits ; ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution. » Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), la SCI EUROMUR n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 novembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 25 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales en paiement Au titre des charges de copropriété Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI EUROMUR est propriétaire des lots n°15, 56 et 58 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] – [Adresse 5] à Paris 11ème. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 2022, 2023, et 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ; - les attestations de non-recours correspondantes ; - les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 21 janvier 2025. Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395). En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de la SCI EUROMUR présente un solde débiteur de 9971,36 euros, déduction faite des frais de recouvrement (13 368,52 euros – 3 397,16 euros), lesquels seront examinés infra. Décision du 18 Juin 2026 Charges de copropriété N° RG 25/03171 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7GNG La SCI EUROMUR ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 9971,36 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 21 janvier 2025, appels de charges et de fonds de travaux du premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du lendemain de la présentation de la mise en demeure, soit le 4 juillet 2023, valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du code civil. Aucun élément ne justifie que le taux légal soit majoré de 5 points comme le demande le syndicat des copropriétaires. Au titre des frais de recouvrement Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile. * En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Il convient de rappeler qu’une somme de 3 397,16 euros au titre des frais de recouvrement a été déduite de la somme principale comme exposé précédemment. Toutefois, le syndicat des copropriétaires n’a versé au dossier qu’un état des frais établi par le syndic. Aucune facture ou tout autre justificatif n’a été communiqué afin de vérifier la réalité de ces frais qu’il prétend avoir exposés. Il est à relever que dans les divers décomptes produits, le syndicat des copropriétaires a notamment inclus des honoraires d’avocat qui relèvent des frais irrépétibles et des frais d’huissiers qui constituent des dépens, lesquels ne sont pas indemnisables au titre des frais de recouvrement au sens du texte susvisé. Il convient également de rappeler que s’agissant des frais du syndic pour le suivi du dossier, les clauses du contrat de syndic ne sont pas opposables en tant que telles aux copropriétaires pris individuellement, car ils ne sont pas les cocontractants du syndic. La jurisprudence considère de longue date que ce type de frais constitue des actes élémentaires d’administration de la copropriété, et qu’ils doivent être rejetés en ce qu’ils ne sont pas « procéduralement nécessaires ». En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SCI EUROMUR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Adresse 5] à Paris 11ème les sommes de : 9971,36 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023 ; 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement formulée au titre des frais de recouvrement ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ; CONDAMNE la SCI EUROMUR au paiement des entiers dépens de l’instance ; RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes. Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Juin 2026 La Greffière La Présidente