Tribunal judiciaire, 8ème chambre, 18 juin 2026 — n° 23/00800

EXPOSÉ DU LITIGE La Sci [A] est propriétaire des lots n°10 et 11, respectivement définis dans le règlement de copropriété comme étant un local commercial et un local à usage de garage et réserve, au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1] située [Adresse 6]. Le 01 mars 2018, la Sci [A] a donné à bail commercial ses locaux à usage de salon de thé à la société AA Event jusqu’à l’ordonnance rendue en référé par le président du tribunal grande instance d’Evry le 6 septembre 2019 constatant l’acquisition de la clause résolutoire et ordonnant l’expulsion du preneur. Il est constant que des travaux ont été effectués dans le local commercial n°11 avec le remplacement d’une porte de garage basculante par un mur en placo plâtre avec une porte simple et la création de bouches d’extracteur d’air. Depuis le 15 août 2021, les locaux commerciaux sont exploités à usage de salon de thé par la société Le Opso qui y exerce également une activité de bar à chicha. Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 1] a assigné devant le tribunal judiciaire d’Evry la Sci [A] aux fins notamment d’obtenir sa condamnation, sous astreinte, d’une part à restituer au local n°11 sa destination réglementaire de boxe ou de réserve et d’autre part à remettre en état les lieux du local n°11 avec suppression de la porte piétonnière, remise en place d’une ouverture de 2,2 mètres de haut sur 2,50 mètres de large, et la suppression des deux extracteurs d’air donnant sur les parties communes. La procédure a été enregistrée sous le n° de RG 23/800. Par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2024, la Sci [A] a assigné devant le tribunal judiciaire d’Evry la Sas AA Event et M. [M] [B] aux fins de les voir solidairement condamner à la garantir et relever indemne de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre. La procédure a été enregistrée sous le n° de RG 24/6023. La jonction des deux procédures RG 23/800 et 24/6023 a été ordonnée sous le seul numéro de RG 23/800. * En l’état de ses dernières conclusions, régulièrement notifiées par RPVA le 09 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] demande au tribunal de: Vu l’article 9, 25 de la loi du 10 juillet 1965 Vu l’État descriptif de division du règlement de copropriété Vu les articles 8,9 ,10 ,12 du règlement de copropriété Il est demandé au Tribunal Judiciaire pour les causes et raisons sus-énoncées, -Condamner la SCI [A] à restituer au local, lot numéro 11 de l’État descriptif de division, sa destination réglementaire, de boxe ou de réserve. -Condamner la SCI [A] à remettre en état des lieux le lot N°11, par suppression de la porte piétonnière, remise en place d’une ouverture de 2.2 m de haut sur 2m50 de large, et suppression des deux extractions d’air donnant sur les parties communes de l’immeuble.

MOTIFS DE LA DÉCISION Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de restitution de la destination réglementaire de boxe ou réserve au local n°11 L’article 3 de l’état descriptif de division dispose que le lot n°10 est un local commercial situé au rez de chaussée du bâtiment A et que le local n°11 est un local à usage de garage et réserve situé au rez de chaussée du bâtiment A. L’article 8 du règlement de copropriété dispose que l’immeuble est à usage d’habitation. Toutefois, le local principal du rez de chaussée est à usage de local commercial, le local annexe du rez de chaussée est à usage de box et de réserve, la cave portant le n°9, peut servir de réserve, et le local situé au 1er étage, portant le n°15, est à usage d’activité. Conformément aux dispositions de l’article 9 du même règlement de copropriété, chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot à la condition de ne pas nuire au droit des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse soit compromettre la solidité ou la sécurité de l’immeuble soit porter atteinte à sa destination et sous les réserves qui vont être ci-après formulées. Enfin l’article 10 dispose que les activités ou commerce exploités dans les locaux du rez de chaussée et du 1er étage ne devront en aucun cas constituer un établissement dangereux ou insalubre, ni être de nature à incommoder les habitants de l’immeuble par le bruit ou les odeurs. Le litige de l’espèce oppose le syndicat des copropriétaires qui soutient que la destination du local n°11, qui est exploité en bar à chicha, n’est plus conforme au règlement de copropriété et qu’elle engendre pour la copropriété des nuisances, notamment olfactives, à la Sci [A] qui soutient que l’extension interne du commerce dans ses lots privatifs ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et que les nuisances allégués ne sont pas établies. Le tribunal relève qu’il est constant que le local n°11, défini dans l’état descriptif de division comme étant un local à usage de garage et de réserve, est exploité en bar à chicha. Il ressort de l’audit technique pour l’amélioration d’un système d’extraction coin chicha (pièce n°23 de la défenderesse) que le système d’extraction installé entraîne “un rejet d’air à moins de 8 mètres des ouvrants” et que ce rejet depuis l’accès au parking arrière “engendre une remontée des odeurs produite par les chichas jusqu’au niveau des fenêtres des locataires”. Le technicien préconise ainsi la dépose du réseau de rejet en sortie de caisson existant et la mise en place d’un nouveau réseau de rejet cheminant en faux plafond de la zone chicha avec création d’un percement sur pignon et mise en place d’un réseau rectangulaire sur pignon et remontée en toiture. Au vu de ces éléments, il est établi que la destination actuelle du local n°11, exploité en bar à chicha, n’est pas conforme à l’état descriptif de division et qu’elle engendre des nuisances olfactives pour la copropriété. Dès lors, la demande présentée de restitution de la destination réglementaire de garage ou réserve au local n°11 apparaît bien fondée et il convient d’y faire droit. Sur la demande de remise en état des lieux du lot n°11 L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. L’article 12 du règlement de copropriété dispose que les portes d’entrée des locaux, les fenêtres et persiennes, même la peinture, et d’une façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, ne pourront être modifiées bien que constituant une partie privative, sans autorisation du syndicat. La pose des stores ou fermetures extérieures est autorisée, sous réserve de l’accord donné spécialement en fonction du mode de construction et de la conformité avec les couleurs et modèles adoptés par le syndicat. Il est constant que des travaux ont été effectués sur le local n°11 avec le remplacement d’une porte de garage basculante par un mur en placo plâtre avec une porte simple et la création de bouches d’extracteur d’air. Le litige de l’espèce oppose le syndicat des copropriétaires, qui soutient que ces travaux, qui nuisent à l’harmonie générale de l’immeuble, ont été effectués sans autorisation préalable de l’assemblée générale, à la Sci [A], qui soutient que ces travaux ont été autorisés par la résolution n°6 de l’assemblée générale du 15 mai 1998. Il ressort de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 15 mai 1998 (pièce 22 de la défenderesse): “l’assemblée générale, après en avoir délibéré, propose à la Sci [A] de clore les locaux avec des carreaux de plâtre et un bloc porte sous le porche, la Sci [A] payant les matériaux et le conseil syndical fournissant la main d’oeuvre. A défaut d’accord sur cette proposition, l’Assemblée demande au syndic de faire intervenir Mairie, [Etablissement 1], Sapeurs Pompiers, etc...afin de faire cesser les nuisances générées par la non fermeture des locaux commerciaux. Cette résolution, mise aux voix, est adoptée à l’unanimité.” Ainsi que justement relevé par le syndicat des copropriétaires, la formulation imprécise de la résolution n°6, qui consiste en une proposition de travaux généraux non suffisamment détaillés, ne peut pas constituer une autorisation de travaux délivrée par l’assemblée générale au sens des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il ressort des photographies versées aux débats (pièce 3 de la défenderesse sur l’état antérieur des lieux et constats de commissaire de justice versés en pièces 1 et 7 par le demandeur) - et il n’est par ailleurs pas contesté- que ces travaux ont modifié l’aspect extérieur de l’immeuble. Les travaux effectués sur le local n°11 portant atteinte à l’harmonie de l’ensemble immobilier auraient du faire l’objet d’une autorisation préalable en assemblée générale conformément aux dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 12 du règlement de copropriété. Au vu de ces éléments, la demande présentée par le syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état des lieux du lot n°11 par suppression de la porte piétonnière, remise en place d’une ouverture de 2,2m de haut sur 2m50 de large et par suppression des deux extracteurs d’air donnant sur les parties communes apparaît bien fondée et il convient d’y faire droit. Sur la demande d’astreinte Au regard de l’ancienneté des faits et des nuisances subies par la copropriété, il convient, afin d’assurer l’effectivité de la présente décision et ainsi que demandé par le syndicat des copropriétaires, d’assortir les restitution de destination d’origine et de remise en état du local n°11 d’une astreinte selon les modalités précisées au présent dispositif. Sur l’appel en garantie L’article 7.1 du contrat de bail commercial signé le 01 mars 2018 entre la Sci [A] et la Sas AA Event dispose que le preneur s’engage à n’effectuer aucun travail de transformation, de perçage des murs et des planchers ainsi que de changement dans la distribution des locaux loués, sans avoir au préalable sollicité et obtenu l’autorisation expresse du bailleur. En l’espèce, la Sci [A] sollicite la garantie solidaire de la Sas AA Event et de son gérant à la relever de toute condamnation pouvant être mise à sa charge ainsi que du coût des travaux de remise en état en expliquant que les travaux sur le local n°11 ont été effectués par sa locataire, la Sas AA Event, alors qu’elle ne lui a jamais d’autorisation pour ce faire. Il ressort de la pièc…

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort CONDAMNE, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 3 mois commençant à courir 3 mois après la signification du présent jugement, la Sci [A] à restituer au local n°11 sa destination de garage et réserve conformément à l’état descriptif de division CONDAMNE, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 3 mois commençant à courir 3 mois après la signification du présent jugement, la Sci [A] à remettre en état les lieux du local n°11 par suppression de la porte piétonnière, remise en place d’une ouverture de 2,2 mètre de haut sur 2,5 mètres de large et suppression des extractions d’air donnant sur les parties communes de l’immeuble DIT n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte CONDAMNE solidairement la Sas AA Event et M. [M] [B] à garantir et relever la Sci [A] du montant des travaux de remise en état sur présentation des factures correspondantes dûment acquittées CONDAMNE solidairement la Sas AA Event et M. [M] [B] à garantir et relever la Sci [A] du montant des condamnations intervenues dans le cadre de la présente procédure judiciaire au titre des dépens et des frais irrépétibles CONDAMNE la Sci [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 1] une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires CONDAMNE la Sci [A] aux dépens de l’instance qui comprendront les frais de constat d’huissier du 17 juillet 2018 RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision Ainsi fait et rendu le DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,