Tribunal judiciaire, 8ème chambre, 18 juin 2026 — n° 26/01967

EXPOSÉ DU LITIGE M. [B] [H] est propriétaire des lots numéros 1306, 1422 et 1630 au sein de la résidence en copropriété [Etablissement 1] sise [Adresse 1] à [Localité 1]. Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [B] [H] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de voir : - Condamner M. [B] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] la somme de 2 311,01 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 1er trimestre 2026 inclus, - Condamner M. [B] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] la somme de 2618,20 euros, à titre de charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2026 inclus, les appels travaux organisation des espaces communes jusqu’au 1er trimestre 2019 et les appels prévision financement départ à la retraite du gardien jusqu’au 2ème trimestre 2029 rendues exigibles par la mise en demeure, - Condamner M. [B] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 266 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type), - Condamner M. [B] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil, - Condamner M. [B] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] la somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits, - Condamner M. [B] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] des intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2026, date de la mise en demeure, - Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil, - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - Condamner M. [B] [H] aux entiers dépens. Au soutien il explique que le compte de M. [B] [H] est débiteur depuis le mois d’avril 2025 et qu’un seul règlement est intervenu. Il ajoute qu’à aucun moment M. [B] [H] n’a pris contact avec le syndic de copropriété afin de trouver une solution visant au règlement de l’arriéré de charges de copropriété. Enfin, il rappelle que les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire qui ne règle pas ses charges met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaire, aggrave les dépenses par les frais de contentieux générés et oblige les autres copropriétaires à supporter le paiement de ces charges en sus de leurs propres charges, mettant également en danger l’équilibre de leur budget. A l’audience du 21 mai 2026, le Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] a comparu par avocat et a actualisé sa créance à la baisse compte tenu du règlement intervenu et par conséquent: - n’a pas maintenu sa demande au titre des arriérés, - n’a pas maintenu ses demandes de dommages et intérets, de frais de recouvrement, et de l’article 700 du code de procédure civile; - a maintenu sa demande pour les charges provisionnelles devenues exigibles à hauteur de 1994,16 euros et au titre des dépens. M.

MOTIVATION DE LA DÉCISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de paiement des charges de copropriété : Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer : - aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; - aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ; - et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) : “ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.” L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que : « I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:  1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation; 2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires; 3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi; 4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1. L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)” L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. » En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 9 janvier 2026 adressée en recommandé avec avis de réception à M. [B] [H], dont l’avis porte la mention “pli avisé non réclamé”. Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite outre l’arriéré, le règlement dans le délai de trente jours de la somme de 2 205, 56 euros correspondant aux appels de provisions et fonds travaux loi ALUR des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026 devenus exigibles, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les conséquences de son application. Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet. Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale. Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires [Etablissement 1] produit, au soutien de sa demande en paiement : - le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété, - un décompte de créance sur la période du 1er avril 2025 au 6 mars 2026, appel du 1/01/2026 au 31/03/2026, et appel de fonds travaux alur 01/01/2026 et provision pour financer le départ à la retraite du gardien inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 2 577,01 euros, - le budget prévisionnel pour l’année 2026 - les appels de fonds, -les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires comportant approbation des comptes, vote des budgets prévisionnels et travaux des 4 juin 2024, 25 juin 2025; - le règlement de copropriété; - et le contrat de syndic. Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. Toutefois, le Syndicat des copropriétaires réclame la condamnation de M. [B] [H] au paiement de la somme de 1994,16 euros. Or, il apparait qu’il ne peut réclamer que les provisions rendues exigibles selon la mise en demeure en date du 9 janvier 2026, à savoir celles du 2ème trimestre 2026 jusqu’au 4ème trimestre 2026. En effet, il ne peut solliciter au-delà, faute de production d’une seconde lettre de mise en demeure conformément à la jurisprudence de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort, CONDAMNE M. [B] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] la somme de 1872,09 euros au titre des charges provisionnelles devenues exigibles appels de fonds, appels fonds alur, provision pour financer la retraite du gardien, et projet de réorganisation des espaces communs sur la période du 2ème trimestre 2026 au 4ème trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2026, date l’assignation en justice, et ce jusqu’à parfait paiement; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ; CONDAMNE M. [B] [H] aux entiers dépens; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et rendu le DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,