Tribunal judiciaire, 8ème chambre, 18 juin 2026 — n° 26/01316

EXPOSÉ DU LITIGE M. [P] [X] et Mme [K] [M] sont propriétaires des lots numéros 36 et 239 au sein de la résidence [Etablissement 1] en copropriété sise [Adresse 5] à [Localité 3]. Par acte de commissaire de justice du 18 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société PROACT’IMM enseigne CITYA PATRIMOINE GESTION, a fait assigner M M. [P] [X] et Mme [K] [M] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de voir : - CONDAMNER solidairement M. [P] [X] et Mme [K] [M], à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société PROACT'LMM, ENSEIGNE CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 10 031,73 euros, correspondant à : • 6 927, 90 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 8 février 2026 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2026 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code Civil ; • 1831, 83 euros au titre des provisions sur charges de l'exercice de l'année 2026 devenues exigibles par anticipation ; • 1 272 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ; - CONDAMNER solidairement M. [P] [X] et Mme [K] [M], à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société PROACT'IMM, ENSEIGNE CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - CONDAMNER solidairement M. [P] [X] et Mme [K] [M], à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société PROACT'IMM, ENSEIGNE CITYA PATRIMOINE GESTION, la somme totale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; - DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ; - ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir - CONDAMNER solidairement M. [P] [X] et Mme [K] [M], aux entiers dépens. Au soutien, il explique que les défendeurs, ne s’acquittent que très irrégulièrement et partiellement de leurs charges et que malgré des mises en demeure, ils continuent, raison pour laquelle il a saisi le tribunal de céans. Il souligne que cela entrave le bon fonctionnement de la copropriété. A l’audience du 21 mai 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a comparu par avocat et a actualisé à la baisse la demande d’arriéré eu égard au paiement de 1300 euros intervenu. En conséquence, il : - a maintenu la demande de condamnation à l’arriéré de charges pour un montant de 5627,90 euros, - a maitenu ses demandes de condamnation aux charges devenues exigibles, aux frais de recouvrement, dépens hormis la demande de dommages et intérets qu’il a baissé à la somme de 1000 euros. - Il a accepté la demande de delai de paiement demandé par le débiteur présent, et ce avec des échéances mensuelles de 600 euros. M. [X] s’est opposé à la demande de dommages et intérets ainsi qu’aux frais de recouvrement. Il sollicite un délai de paiement de 16 mois pour pouvoir régler 600 euros par mois en sus des charges courantes afin d’apurer sa dette. Il précise être en contrat à durée indéterminée, avoir des revenus mensuels de 2200 euros, avoir trois enfants à charge et indique que sa compagne percoit environ 1200 euros comme intérimaire.

MOTIVATION DE LA DÉCISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de paiement des charges de copropriété : Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer : - aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; - aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ; - et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) : “ I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.” L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que : « I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:  1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation; 2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires; 3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi; 4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1. L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)” L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. » En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 5 janvier 2026, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [P] [X] et Mme [K] [M], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”. Aux termes de cette lettre le syndicat des copropriétaires réclame le paiement dans le délai de 30 jours de la somme de 610,61 euros au titre des provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours arrêtées au 5 janvier 2026 et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet. Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale. Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] produit, au soutien de sa demande en paiement : - le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété; - un décompte, des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus et impayés arrêté au 8 février 2026, sur la période du 1er janvier 2024 au 8 février 2026 appel provision 1er trimestre 2026, mission MO + etude balcons 1/1 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 6 927,90 euros, - les appels de fonds pour la période; - le tableau des charges prévisionnelles 2026; - les procès-verbaux des assemblées générales annuelles du 9 septembre 2024 et son attestation de non recours, et du 19 novembre 2025, - un extrait du règlement de copropriété - des mises en demeure. Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés: M.[X] ne conteste pas le montant de la créance à savoir 5 627,90 euros et évoque ses derniers paiements à hauteur de 1300 euros. Le syndicat des copropriétaires actualise sa demande à hauteur de 5 627,90 euros en intégrant les versements à hauteur de 1300 euros. Toutefois, il n’est pas versé pour les exercices 2024 et 2025, les procès-verbaux d’assemblée approuvant la cotisation annuelle pour le fond alur. En conséquence, il conviendra de les déduire de la créance réclamée.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort, CONDAMNE solidairement M. [P] [X] et Mme [K] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 5 376,99 euros au titre des charges de copropriété impayés sur la période du 1er janvier 2024 au 8 février 2026, appel provision 1er trimestre 2026, mission MO + étude balcons 1/1 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2026 date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement; CONDAMNE solidairement M. [P] [X] et Mme [K] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 831,83 euros au titre des provisions sur charges devenues exigibles sur la période du 2ème trimestre 2026 au 4ème trimestre 2026, provision charges 4ème trimestre 2026 incluse, et ce jusqu’à parfait paiement; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil; CONDAMNE solidairement M. [P] [X] et Mme [K] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil; CONDAMNE solidairement M. [P] [X] et Mme [K] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 192,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965; AUTORISE M. [P] [X] à s’acquitter l’intégralité des condamnations en 16 versements mensuels de 600 euros, le 16ème et dernier versement correspondant au solde de la dette, en plus du règlement des charges et provisions courantes ; DIT que, faute pour M. [P] [X] de payer au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible ; CONDAMNE in solidum M. [P] [X] et Mme [K] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE in solidum M. [P] [X] et Mme [K] [M] aux entiers dépens; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et rendu le DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,