Tribunal judiciaire, 1ère ch. - sect. 2, 16 juin 2026 — n° 25/01930

**** EXPOSÉ DU LITIGE La société civile immobilière Wilia (la SCI Wilia), immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Meaux sous le n° 500 466 511, est propriétaire des lots n° 4 et 420 au sein de l’ensemble immobilier « [Etablissement 1] » situé [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 6], [Adresse 4] à [Localité 2] (77), soumis au statut de la copropriété. Le lot n° 4 est situé dans le bâtiment A dénommé « [Etablissement 2] », constitué en syndicat secondaire, et localisé [Adresse 4] à [Localité 2] (77). Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires principal de la résidence « [Etablissement 1] », représenté par son syndic, la société Foncia [Localité 4], a fait sommer la SCI Wilia de payer ses charges de copropriété arrêtées à la somme de 753,68 euros, en vain. Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, le syndicat des copropriétaires principal de la résidence « [Etablissement 1] » et le syndicat des copropriétaires secondaire « [Etablissement 2] », agissant par leur syndic, la société Foncia [Localité 4], ont conjointement fait assigner la SCI Wilia devant le tribunal judiciaire de Meaux pour la voir condamner à payer les charges échues impayées. Aux termes de leur assignation valant conclusions, les syndicats des copropriétaires demandent au tribunal de : « Recevoir le Syndicat des copropriétaires principal [Etablissement 1] sis [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 6], [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société FONCIA Marne la Vallée, en ses demandes, les déclarer bien fondées. Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 notamment en ses articles 10 et 10-1, Condamner la SCI WILIA à payer au syndicat des copropriétaires principal [Etablissement 1] la somme principale de 1.381,11 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 20 février 2025 se décomposant comme suit : ∙ La somme de 1.151,28 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû ∙ La somme de 229,83 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 et ce, avec intérêts de droit à compter de la sommation du 2 septembre 2022 pour son montant de 753,68 €, et de la présente assignation pour le surplus. La condamner à payer au syndicat des copropriétaires principal [Etablissement 1] la somme de 250,00 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil. La condamner à payer au syndicat des copropriétaires principal [Etablissement 1] la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du CPC. Recevoir le Syndicat secondaire [Etablissement 2] sis [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société FONCIA Marne la Vallée, en ses demandes, les déclarer bien fondées. Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 notamment en ses articles 10 et 10-1, Condamner la SCI WILIA à payer au Syndicat secondaire [Etablissement 2] la somme principale de 14.007,31 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 20 février 2025 se décomposant comme suit : ∙ La somme de 12.546,01 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû ∙ La somme de 1.461,30 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 et ce, avec intérêts de droit à compter de de la présente assignation. La condamner à payer au syndicat secondaire [Etablissement 2] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil. La condamner à payer au syndicat secondaire [Etablissement 2] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC. Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, conformément aux articles 514 et suivant du CPC. Condamner la défenderesse en tous les dépens de la présente instance. » Les syndicats des copropriétaires exposent, à l’appui de leurs prétentions : ∙ sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que les copropriéta…

MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges de copropriété Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge. Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires. De ces dispositions, combinées avec l’article 1353 du code civil qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il résulte qu’il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que les copropriétaires poursuivis sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette des défendeurs. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance. Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification les décisions de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible. Toutefois, si l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, elle ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire qui peut donc contester le montant des charges qui lui sont réclamées, en application de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, dans son premier alinéa, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après l’approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. En l’espèce, * Sur les charges de copropriété du syndicat des copropriétaires principal de la résidence « [Etablissement 1] » Le décompte des sommes réclamées arrêté au quatrième trimestre 2024 inclus (selon décompte arrêté au 1er janvier 2025) fait apparaître un solde de charges de 1 233,92 euros duquel il convient de soustraire 82,64 euros mis au crédit de la SCI Wilia. À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires principal de la résidence « [Etablissement 1] » verse aux débats : ∙ Le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI Wilia ; ∙ Les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir (procès-verbaux des assemblées générales de 2021 à 2024) ; ∙ Les décomptes de charges et les relevés des appels de fonds ; ∙ Un état récapitulatif de la créance actualisé à la date du 1er janvier 2025 ; ∙ Le contrat du syndic. Il ressort des procès-verbaux versés aux débats que les comptes ont été approuvés pour les années 2019 à 2023. Il est également établi que l’assemblée générale des copropriétaires a arrêté le budget prévisionnel de l’année 2023/2024. Au vu de ces éléments, la somme de 1 151,28 euros au titre des charges de copropriété impayées est justifiée. La SCI Wilia sera donc redevable au syndicat des copropriétaires principal de la résidence « [Etablissement 1] », au titre des charges de copropriété, de la somme de 1 151,28 euros, montant arrêté au quatrième trimestre 2024 inclus, au paiement de laquelle elle sera condamnée en sa qualité de copropriétaire. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2022, date de la sommation de payer délivrée à la SCI Wilia par commissaire de justice, sur la somme de 753,68 euros, et à compter de l’assignation, soit le 18 avril 2025, pour le surplus. * Sur les charges de copropriété du syndicat des copropriétaires secondaire « [Etablissement 2] » En l’espèce, le décompte des sommes réclamées arrêté au quatrième trimestre 2024 inclus (selon décompte arrêté au 1er janvier 2025) fait apparaître un solde de charges de 14 416,08 euros duquel il convient de soustraire 2 805,99 euros mis au crédit de la SCI Wilia. À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires secondaire « [Etablissement 2] » verse aux débats : ∙ Le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI Wilia ; ∙ Les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir (procès-verbaux des assemblées générales de 2021 à 2024) ; ∙ Les décomptes de charges et les relevés des appels de fonds ; ∙ Un état récapitulatif de la créance actualisé à la date du 1er janvier 2025 ; ∙ Le contrat du syndic. Il ressort des procès-verbaux versés aux débats que les comptes ont été approuvés pour les années 2019 à 2023. Il est également établi que l’assemblée générale des copropriétaires a arrêté le budget prévisionnel de l’année 2023/2024. Au vu de ces éléments, la somme de 11 610,09 euros au titre des charges de copropriété impayées est justifiée. La SCI Wilia sera donc redevable au syndicat des copropriétaires secondaire « [Etablissement 2] », au titre des charges de copropriété, de la somme de 11 610,09 euros, montant arrêté au quatrième trimestre 2024 inclus, au paiement de laquelle elle sera condamnée en sa qualité de copropriétaire. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 18 avril 2025. Sur les frais L’article 10-1, a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables aux seuls copropriétaires concernées les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. L’article 10-1, b) de la même loi prévoit que sont imputables aux seuls copropriétaires concernés les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe de la juridiction ; CONDAMNE la société civile immobilière Wilia, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Meaux sous le n° 500 466 511, à payer au syndicat des copropriétaires principal de la résidence « [Etablissement 1] », située [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 6], [Adresse 4] à [Localité 2] (77), représenté par son syndic, la société Foncia [Localité 4], la somme de 1 151,28 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtées au quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2022 sur la somme de 753,68 euros, et à compter du 18 avril 2025 pour le surplus ; CONDAMNE la société civile immobilière Wilia, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Meaux sous le n° 500 466 511, à payer au syndicat des copropriétaires secondaire « [Etablissement 2] », situé [Adresse 4] à [Localité 2] (77), représenté par son syndic, la société Foncia [Localité 4], la somme de 11 610,09 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtées au quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025 ; CONDAMNE la société civile immobilière Wilia, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Meaux sous le n° 500 466 511, à payer au syndicat des copropriétaires principal de la résidence « [Etablissement 1] », située [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 6], [Adresse 4] à [Localité 2] (77), représenté par son syndic, la société Foncia [Localité 4], la somme de 195,24 euros au titre des frais de mise en demeure des 9 novembre 2021 et 9 mai 2022, de relance du 23 mai 2022 et de sommation de payer du 19 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025 ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires principal de la résidence « [Etablissement 1] », située [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 6], [Adresse 4] à [Localité 2] (77), représenté par son syndic, la société Foncia [Localité 4], de sa demande de condamnation de la société civile immobilière Wilia à lui payer 34,59 euros au titre des frais de relance du 1er décembre 2021 et des intérêts de retard des 1er décembre 2021 et 23 mai 2022 ; CONDAMNE la société civile immobilière Wilia, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Meaux sous le n° 500 466 511, à payer syndicat des copropriétaires secondaire « [Etablissement 2] », situé [Adresse 4] à [Localité 2] (77), représenté par son syndic, la société Foncia [Localité 4], la somme de 187,77 euros au titre des frais de relance du 23 mai 2022 et de sommation de payer du 19 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025 ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires secondaire « [Etablissement 2] », situé [Adresse 4] à [Localité 2] (77), représenté par son syndic, la société Foncia [Localité 4], de sa demande de condamnation de la société civile immobilière Wilia à lui payer 1 273,53 euros au titre des frais de mise en demeure des 9 novembre 2021 et 9 mai 2022, de relance du 1er décembre 2021, de transmissions à commissaire de justice et à avocat pour sommation de payer ou pour assignation des 23 août 2022, 9 décembre 2022, 11 décembre 2023, 23 août 2024 et 20 février 2025 et des intérêts de retard des 1er décembre 2021 et 23 mai 2022 ; CONDAMNE la société civile immobilière Wilia, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Meaux sous le n° 500 466 511, à payer au syndicat des copropriétaires principal de la résidence « [Etablissement 1] », située [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 6], [Adresse 4] à [Localité 2] (77), représenté par son syndic, la société Foncia [Localité 4], la somme de 250 euros à titre des dommages et intérêts ; CONDAMNE la société civile immobilière Wilia, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Meaux sous le n° 500 466 511, à payer au syndicat des copropriétaires secondaire « [Etablissement 2] …