Tribunal judiciaire, chambre des référés, 18 juin 2026 — n° 25/01910

EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2025, Mme [S] [X] et Mme [M] [X] ont fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SASU EASY [Localité 1], le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], Mme [P] [A] et M.[R] [E]. Dans leurs dernières conclusions déposées à l’audience du 7 mai 2026, Mme [S] [X] et Mme [M] [X] demandent: - de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de son exception d’incompétence - ordonner la suspension immédiate des travaux et aménagements entrepris par Mme [A] et M.[E] dans les parties communes de l’immeuble sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance - ordonner le retrait de la caméra installée par Mme [A] et M.[E] filmant les parties communes et l’accès au lot des consorts [X] sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’ordonnance - ordonner une expertise avec mission habituelle en pareille matière - condamner solidairement Mme [A], M.[E] le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la société EASY [Localité 1] à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens Mme [P] [A] et M.[R] [E] sollicitent dans leurs conclusions déposées à l’audience: in limine litis : - déclarer le juge des référés du tribunal judiciaire de nice incompétent au profit de madame le président du tribunal judiciaire de Nice statuant selon la procédure accélérée au fond, En conséquence, - renvoyer Madame [S] [X] et Madame [M] [X] à mieux se pourvoir. -juger que Madame [S] [X] et Madame [M] [X] ne disposent pas de la qualité à agir, En conséquence, - juger que les demandes de Madame [S] [X] et Madame [M] [X] sont irrecevables. Sur le fond - débouter Madame [S] [X] et Madame [M] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - rejeter la demande d’expertise A titre subsidiaire, - si une expertise devait être ordonnée , juger qu’ils émettent les protestations et réserves d’usage sur les demandes formées par Madame [S] [X] et Madame [M] [X]. - juger que les frais d’expertise seront mis à la charge du demandeur. En tout état de cause - réserver les dépens et les frais irrépétibles. - débouter Madame [S] [X] et Madame [M] [X] de leur demande de condamnation de Monsieur [E] et de Madame [A] au versement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur l’exception d’incompétence Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. En cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires. En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires. Si, à l'issue de l'instance judiciaire, l'action exercée dans l'intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot. Selon l’article 49-1 du décret du 17 mars 1967, l'action en justice prévue au troisième alinéa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 est portée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Lorsqu'elle est exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, le président du tribunal judiciaire saisi désigne un mandataire ad hoc représentant les intérêts du syndicat. Cette action est exercée aux frais avancés du ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, qui en supporteront définitivement la charge si l'action est rejetée par le juge. En l’espèce, Madame [S] [X] et Madame [M] [X] ont assigné le syndicat des copropriétaires, le syndic en exercice, le cabinet EASY [Localité 1], ainsi que deux autres copropriétaires, à savoir Madame [A] et Monsieur [E]. Ladite copropriété dispose également d’un conseil syndical, dont les membres ont été élus pour une durée de deux ans lors de l’assemblée générale du 7 novembre 2024. Les demandeurs font valoir qu’ils sont copropriétaires indivis depuis 2024 d’un appartement situé dans l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], que Madame [A] et M.[E] ont entrepris de nombreux travaux sans autorisation de l’assemblée générale et sans respect des règles de vie en copropriété qui ont généré des désordres et infiltrations et qu’ils se sont permis d’installer une caméra de vidéosurveillance orientée vers les parties communes et le passage conduisant à l’entrée de leur appartement. Ils soutiennent que le cabinet EASY [Localité 1] a été alerté de la situation dès le 23 juillet 2024 en vain et que postérieurement à l’assignation, il s’est montré défaillant et qu’il a convoqué une assemblée générale extraordinaire aux fins de régularisation a posteriori des travaux litigieux. Ils ajoutent avoir contesté les résolutions de l’assemblée générale extraordinaire en engageant une action devant le tribunal judiciaire de Nice pour l’audience du 16 septembre 2026. Le syndicat des copropriétaires ainsi que Madame [A] et Monsieur [E] soulèvent l’incompétence du juge des référés en faisant valoir qu’en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs auraient dû saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond. Toutefois, les demandeurs font valoir que leur action repose sur trois fondements distincts à savoir le trouble manifestement illicite et l’existence d’un dommage imminent prévu à l’article 835 du code de procédure civile qui est une action strictement personnelle et indépendante de toute carence du syndic, l’article 145 du code de procédure civile relatif à l’expertise et à titre complémentaire l’article 15 de la loi de 1965 permettant d’agir au nom du syndicat en substitution du syndic défaillant. S’il est constant que dans leur assignation, ils ont expressément visé l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 en arguant d’une carence manifeste du syndic et du bien fondé de leur action en substitution du syndic au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires, force est de relever qu’ils ont également visé les dispositions prévues en matière de référé en arguant d’une atteinte à la jouissance paisible de leurs lots, d’une atteinte à leur intimité suite à l’installation de caméras, d’une atteinte aux parties communes, d’une privation de chauffage pendant tout un hiver suite aux travaux entrepris et d’une atteinte à la sécurité de l’immeuble. L’action prévue à l’alinéa 3 de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 qui relève de la procédure accélérée au fond, est une action “ut singuli” du président du conseil syndical lui permettant de mettre en cause la responsabilité du syndic en cas de carence ou d’inaction de ce dernier et ce aux fins de réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Or, en l’espèce, les demandeurs ont diligenté une action à l’encontre du syndic mais également à l’encontre du syndicat des copropriétaires et d’autres copropriétaires aux fins de suspension des travaux entrepris par ces derniers, de retrait des caméras et d’expertise, aucune demande de dommages-intérêts n’étant formalisée. Il est en outre de principe que tout copropriétaire peut agir contre un autre en cas de violation du règlement de copropriété lui causant des troubles personnels dans la jouissance de son lot et qu’il a également le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreint de démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat de copropriété. Dès lors, force est de considérer que les demandes relèvent bien de la compétence du juge des référés et non pas de la procédure accélérée au fond dans la mesure où tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot mais également en cas de violation du règlement de copropriété ou d’atteinte aux parties communes. En conséquence l’exception d’incompétence soulevée sera rejetée. Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir Selon l’article 31 du code de procédure civile L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. En cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier. LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS