Tribunal judiciaire, 2ème chambre civile, 18 juin 2026 — n° 21/00402

EXPOSE DU LITIGE Par acte du 14 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE exerçant sous l'enseigne FORIMMO a fait assigner Mme [S] [G] épouse [I] devant le Tribunal judiciaire de Nice. Par ordonnance du 8 décembre 2022, le juge de la mise en état a enjoint aux parties d'assister à une séance d'information sur la médiation. Le litige n'ayant pu faire l'objet d'une résolution amiable, la procédure a repris son cours. Par conclusions d'incident de la mise en état notifiées par RPVA le 5 mars 2025, la SAS FONCIERE ATM a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action. Par mention au dossier du 6 mars 2025, le juge de la mise en état a joint l'incident au fond compte tenu de l'état d'avancement de la procédure, conformément à l'article 789 du code de procédure civile. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er décembre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE exerçant sous l'enseigne FORIMMO, demande au Tribunal, au visa de la loi du 11 juillet 1965, notamment les articles 25 et 26, 42, du décret du 17 mars 1967, du code civil et notamment des articles 2227, 2234, 2240 et suivants, 2261 et 2272, de : - débouter Madame [I] [S], née [G] et la société dénommée « FONCIERE ATM » de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions ; juger que l’arrêt rendu par la Cour d’Appel d’[Localité 4] le 11 mars 2021 a définitivement rejeté le moyen soulevé par Mme [I] [S], née [G] reposant sur une prétendue prescription des irrégularités non autorisées qu’elle avait clandestinement commises ; - juger que l’arrêt rendu par la Cour d’Appel d’[Localité 4] le 11 mars 2021 qui avait retenu l’irrégularité des travaux dissimulés au syndicat des copropriétaires et non préalablement autorisés en Assemblée générale bénéficie de l’autorité de la chose jugée ; condamner in solidum Madame [I] [S], née [G], et la société Foncière ATM, à supporter le coût des remises en état d’origine des parties communes irrégulièrement appropriées qui permettront également de restituer aux lots n° 24 et n° 23 leur destination d’origine et de procéder à la réintégration du ballon d’eau chaude dans le lot n° 23 ; - condamner pour ce faire in solidum Madame [I] [S], née [G] et la société Foncière ATM qui a bénéficié en cours de procédure des lots considérés, à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts pour le retard pris dans la remise en état d’origine des parties communes ; - condamner in solidum Madame [I] [S], née [G] et la société Foncière ATM à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 3] la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts pour occupation illégale et non autorisée de ses parties communes ; - condamner in solidum Madame [I] [S], née [G] et la société Foncière ATM à rembourser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] toutes les sommes qu’il sera amené à exposer en réparation des préjudices subis et en ce compris les frais d’architecte et les frais remises en état des parties communes irrégulièrement appropriées ; - condamner in solidum Madame [I] [S], née [G] et la société Foncière ATM à rembourser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] les sommes que celui-ci a exposé au titre de l’expertise judiciaire d’un montant de 4000,00 euros ; - condamner la société dénommée « FONCIERE ATM » à la remise en état complète des lieux des lots privatifs n° 24 et n° 23 conformément à leur destination d’origine ; - condamner la société dénommée « FONCIERE ATM » à produire tous les devis justifiant des travaux remise…

MOTIFS DE LA DECISION Sur la prescription soulevée par la SAS FONCIERE ATM Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L'article 2224 du code civil dispose par ailleurs que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [I] était propriétaire des lots n° 23 et 24 au sein de la copropriété. Il est reproché à cette dernière d'avoir modifié la destination du lot n° 24, transformant une cave en salle-de-bains et d'avoir par ailleurs joint les deux lots n° 23 et 24 après s'être approprié le terre-plein, partie commune, qui séparait ces deux lots pour n'en faire qu'un seul d'une plus grande superficie. Les parties indiquent que Mme [I] a par la suite vendu les lots à la SAS FONCIERE ATM le 6 juin 2023, qui intervient volontairement dans le cadre de la présente procédure. Dans le cadre de l'incident soulevé devant le juge de la mise en état, et joint au fond par ce dernier, la SAS FONCIERE ATM soutient que l'action du syndicat des copropriétaires est irrecevable au motif qu'il avait connaissance de la situation des lieux et des modifications intérieures depuis a minima le 10 mars 1972, de sorte que l'action serait prescrite. La SAS FONCIERE ATM se fonde sur un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 20 novembre 2023, qui atteste après consultation de documents, que le cabinet d'architectes DPLG DIETRICH-LASSABLIERE, le 21 avril 1972, apposait une mention manuscrite au plan de l'appartement litigieux, à savoir : « Plans certifié conforme, sauf modifications intérieures, par l'architecte soussigné au permis de construire délivré par Monsieur le Maire de [Localité 6], le 3 juin 1970 sous le numéro 06.5.042.157. [Localité 6] le 21 avril 1972 ». Il est également relevé la mention manuscrite « [E] à la minute d'un acte reçu par Maître [Y] [P], Notaire à [Localité 7] soussigné le 24 avril 1972 ». La SAS FONCIERE ATM fait en outre valoir que sur un courrier daté du 10 mars 1972, l'architecte indiquait au notaire « Nous vous faisons remettre sous ce pli, une série de 8 plans, certifiés conformes par nos soins et concernant l'immeuble [Localité 3] devant être édifié par la S.C.I. [Localité 3] à [Localité 8]. Nous vous précisons que ces 8 plans sont conformes à ceux se trouvant joints au permis de construire délivré par la Mairie de [Localité 6], en date du 3 Juin 1970 sous le numéro 042 157 [ou 042 137, chiffre difficilement lisible], à l'exception de la composition intérieure. Ces modifications intérieures respectent la réglementation actuelle sur le permis de construire et ne changent en rien l'implantation et le volume de l'immeuble. Par ailleurs, l'assainissement de l'immeuble peut supporter sans inconvénient la surcharge pouvant provenir de ces modifications. Nous vous précisons également que ces modifications ne feront absolument pas obstacle à la délivrance du certificat de conformité à la terminaison de l'immeuble ». La SAS FONCIERE ATM conclut que ces mentions démontreraient la connaissance par le syndicat des copropriétaires de la situation des lieux dès 1972. Or, ces documents ne font état d'aucun travaux précis. Sont mentionnées des « modifications intérieures » sans aucune précision. Dès lors, aucune pièce ne permet de démontrer que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de la situation avant le dépôt du rapport d'expertise judiciaire de M. [R], le 18 février 2016. L'assignation ayant été délivrée à Mme [I] le 14 janvier 2021, aucune prescription de l'action n'est démontrée. Ainsi, la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action sera rejetée. Sur les demandes tendant à la remise en état des lieux Aux termes de l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant, notamment, l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, ou encore l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration. En l'espèce, le titre de propriété de Mme [I], daté du 30 avril 1985, décrit le lot n° 23 comme étant « Une chambre individuelle située au premier rez-de-jardin, avec cabinet de toilette, water-closet incorporé, entrée, réserve, d'environ vingt huit mètres carrés vingt décimètres carrés, et terrasse d'environ vingt mètres carrés cinquante décimètres carrés, portant le chiffre 18 au plan du premier rez-de-jardin annexé au cahier des charges ». Le lot n° 24 est par ailleurs décrit comme étant « Une cave située au premier rez-de-jardin, d'environ cinq mètres carrés soixante décimètres carrés, portant le chiffre 19 au plan sus-visé ». Ces descriptions correspondent en outre à la description des lots présente dans l'état descriptif de division. Une expertise judiciaire avait été diligentée dans le cadre d'une autre procédure, suite à des infiltrations subies dans le bien immobilier de Mme [I]. A l'occasion de cette expertise, l'expert relevait la différence entre la description des lots et la réalité. En effet, aux termes de son rapport déposé le 18 février 2016, l'expert judiciaire mettait en exergue le fait que la salle de bain actuelle du lot n°24 correspond en réalité à la cave mentionnée sur l'acte de vente. L'expert indique ainsi que « Après avoir demandé et obtenu le règlement de copropriété avec l'état descriptif de division ainsi que le titre de propriété de Mme [I]. Nous avons découvert les termes de l'assignation et l'ordonnance afférente ne sont pas conformes à la réalité. En effet, le lieu du litige ayant subi des infiltrations était une cave qui a été transformée sans autorisation ou accord de la copropriété ». Le certificat de superficie daté du 4 avril 2016 comporte un plan de l'appartement, démontrant d'une part que la cave a été aménagée en salle de bain et d'autre part que les deux lots ont été réunis en un seul appartement. Il ressort en outre de l'acte de vente du 6 juin 2023, aux termes duquel Mme [I] a vendu les lots lui appartenant à la SAS FONCIERE ATM, que le vendeur déclare : « Qu'il a créé de la superficie habitable et ce, en portant atteinte à la destination de l'immeuble en affectant une partie des parties communes à son usage personnel (cf.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, CONSTATE l’intervention volontaire de la SAS FONCIERE ATM ; REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action, soulevée par la SAS FONCIERE ATM ; CONDAMNE la SAS FONCIERE ATM à procéder : - à la remise en état des lots n° 23 et 24 conformément à leur destination d'origine, telle que décrite dans l'état descriptif de division et dans le titre de propriété de Mme [I] ; - à la libération complète des parties communes qui se sont trouvées annexées aux lots n° 23 et 24 sans autorisation ; - à la suppression du ballon d’eau chaude installé dans les parties communes ; DIT que ces travaux devront intervenir dans un délai maximum de quatre mois après la signification du présent jugement ; ORDONNE qu'à défaut de complète exécution passé le délai de quatre mois après la signification du présent jugement, la SAS FONCIERE ATM sera redevable envers le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE exerçant sous l'enseigne FORIMMO, d'une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, qui courra durant six mois, à charge pour le demandeur, à défaut de complète exécution, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire ; CONDAMNE in solidum Mme [S] [G] veuve [I] et la SAS FONCIERE ATM à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE exerçant sous l'enseigne FORIMMO, la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour l'occupation non autorisée des parties communes ; CONDAMNE in solidum Mme [S] [G] veuve [I] et la SAS FONCIERE ATM à rembourser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE exerçant sous l'enseigne FORIMMO, les sommes exposées par lui en vue de la remise en état des parties communes annexées sans autorisation aux lots n° 23 et 24, et ce sur présentation de factures acquittées mentionnant les travaux réalisés ; REJETTE la demande en paiement de la somme de 80 000 € formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE exerçant sous l'enseigne FORIMMO, à titre de dommages et intérêts pour le retard pris dans la remise en état des parties communes ; REJETTE la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE exerçant sous l'enseigne FORIMMO et tendant à la production par la SAS FONCIERE ATM de devis relatifs aux travaux de remise en état des parties privatives ; REJETTE la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE exerçant sous l'enseigne FORIMMO, tendant à ce que les travaux soient exécutés sous le contrôle du syndicat des copropriétaires et de son architecte après transmission des devis, outre constat contradictoire de conformité, la démonstration de la bonne exécution desdits travaux relevant en tout état de cause de la SAS FONCIERE ATM, sur qui pèsera la charge de la preuve ; CONDAMNE Mme [S] [G] veuve [I] et la SAS FONCIERE ATM à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIER SOCIETE NOUVELLE exerçant sous l'enseigne FORIMMO, la somme de 3 500 € chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE les demandes formulées par Mme [S] [G] veuve [I] et la SAS FONCIERE ATM au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Mme [S] [G] veuve [I] et la SAS FONCIERE…