Tribunal judiciaire, 2ème chambre civile, 18 juin 2026 — n° 24/01251

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 26 mars 2024, la SCI AUSTRALE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet OLIVIER BRUN IMMOBILIER, devant le Tribunal judiciaire de Nice. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 février 2026, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SCI AUSTRALE demande au Tribunal, au visa des articles 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1242 du code civil, de : - juger que la responsabilité d’un Syndicat des copropriétaires se trouve engagée dès lors que le dommage trouve son origine dans les parties communes de l’immeuble ; - juger que tout Syndicat des copropriétaires est responsable des préjudices divers causés par les choses qu’il a sous sa garde à savoir parties communes ou éléments d’équipement communs ; - juger que la responsabilité d’un Syndicat des copropriétaires est engagée pour vice de construction, alors même que les travaux ont été réalisés conformément aux règlementations techniques en vigueur ; - juger que la construction de l’immeuble PALAIS AFRICAIN s’avère défaillante et qu’il existe, en outre, des vices de construction (matériaux et étanchéité) ; - juger que l’ensemble des désordres constatés et relevés par l’expert, subis par la SCI AUSTRALE, trouvent leurs origines dans les parties communes de l’immeuble ; en conséquence, juger que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS AFRICAIN se trouve de plein droit responsable de l’ensemble des désordres subis par la SCI AUSTRALE, copropriétaire de l’immeuble ; - condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS AFRICAIN, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à procéder aux travaux de nature à remédier aux problèmes de ventilation des colonnes, tels que décrits par Monsieur [G] ; - condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS AFRICAIN à verser à la SCI AUSTRALE les sommes suivantes : 8.000 € au titre du préjudice matériel subi, correspondant au coût de rénovation des peintures et papiers peints des deux chambres, du salon et de la salle d'eau, somme qui sera révisée sur la base de l’indice du coût de la construction à compter de la décision à intervenir ;5.868 € au titre du préjudice financier subi, correspondant aux frais avancés par la SCI AUSTRALE pour les besoins de l’expertise ;5.700 € au titre du préjudice de jouissance relatif à l’odeur de fioul ;35.055 € au titre du préjudice de jouissance relatif aux problématiques de ventilation et d’humidité dans l’appartement, somme qui sera actualisée à la date de la décision à intervenir ;10.000 € au titre du préjudice moral subi ;- dispenser purement et simplement la SCI AUSTRALE de participation à la dépense commune relatives aux frais de procédure, à savoir les frais irrépétibles et les dépens ; - condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS AFRICAIN à verser à la SCI AUSTRALE la somme de 7.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise de Monsieur [G], distraits au profit de Me Vivian THOMAS, avocat aux offres de droit ; - rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 février 2026, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL OLIVIER BRUN IMMOBILIER, demande au Tribunal, au visa des articles 1242 et 1792 du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965, 699 et 700 du code de procédure civile, de : A titre principal : - rejeter l’ensemble des prétentions de la SCI ASUTRALE ; A titre subsidiaire : - ramener à de plus justes proportions les prétentions indemnitaires de la SC…

MOTIFS DE LA DECISION Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires L'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Il s'agit d'une responsabilité de plein droit, de sorte que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité si le dommage trouve son origine dans les parties communes, sans qu'il ne soit nécessaire de démontrer une faute de celui-ci. En l'espèce, la SCI AUSTRALE expose être propriétaire de deux lots (une cave et un appartement) au sein de l'immeuble PALAIS AFRICAIN à Nice. Après avoir constaté des désordres au sein de son appartement, la SCI AUSTRALE a sollicité la désignation d'un expert judiciaire auprès du juge des référés. C'est ainsi que M. [G], expert désigné par ordonnance du 16 décembre 2014, a rendu son rapport le 24 novembre 2023. Sur la base de ce rapport d'expertise judiciaire, la SCI AUSTRALE sollicite l'indemnisation des préjudices qu'elle indique avoir subis. Le syndicat des copropriétaires relève que l'article 14 précité n'est entré en vigueur qu'en 2020, soit postérieurement aux faits qui concernent le présent litige. Toutefois, dans sa version antérieure, l'article 14 permettait également de rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires, pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. La SCI AUSTRALE vise principalement trois désordres : - des odeurs de fioul dans l'appartement, - la présence d'humidité dans l'appartement, - un défaut de ventilation des colonnes de l'immeuble. S'agissant des odeurs de fioul dans l'appartement, l'expert judiciaire indique ne pas avoir constaté le désordre d'étanchéité de la colonne au niveau de la salle de stockage du fioul située au sous-sol. Il ajoute cependant que ce désordre, non contesté par les parties, est attesté par les documents historiques. L'expert mentionne notamment un courrier de Mme [Y] du 10 mars 2014 relatif à des odeurs de mazout en WC et salle de bain, via les conduits naturels d'aération. Une facture d'intervention pour des tests d'investigation au niveau des gaines de ventilation fait par ailleurs état d'une remontée des odeurs de la chaufferie et de la gaine de ventilation basse, le 30 septembre 2014. L'expert confirme ainsi l'existence de ce désordre, qui selon lui provient d'une prise d'air. Il est précisé que le mauvais fonctionnement des gaines de ventilation provient à la fois du système constructif adopté et des rétrécissements. Il est ainsi démontré qu'il s'agit d'un vice de construction au sens de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précité, de sorte que ce désordre engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires. S'agissant de la présence d'humidité dans l'appartement, l'expert indique avoir constaté au plafond des chambres des petits écaillements de peinture et dans le salon des petits décollements de tapisserie en bordure de lé. Il retient que l'aspect mineur de ces désordres démontre qu'ils sont liés à l'ancienneté des matériaux. L'expert ajoute par ailleurs que l'obturation volontaire des ventilations de l'appartement comme en atteste Mme [Y] dans son courrier du 12 octobre 2013, a pu contribuer à cette humidité sans toutefois en être une cause à retenir. L'expert conclut que ce désordre est uniquement d'ordre esthétique et qu'il n'est pas en lien avec les désordres des installations de la copropriété. En conséquence, il n'est pas démontré que ce désordre serait issu d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes. La SCI AUSTRALE conteste cette conclusion, citant notamment l'expert qui indique que « l'obturation volontaire des ventilations (...) a pu contribuer à cette humidité sans toutefois être une cause à retenir ». L'expert ajoute cependant « car, selon la conception de l'immeuble, l'apparition de l'humidité devait être compensée par l'ouverture volontaire des ouvrants ». Or, l'expert conclut, page 149 du rapport : « Je ne relie pas ces désordres à ceux de ventilation de la copropriété, mais au mode d'habitation de ces pièces par les occupants et notamment à l'usage insuffisant des ouvrants ». Il ressort de ces éléments que l'obturation des ventilations aurait dû être compensée par l'ouverture des ouvrants, ce que les occupants de l'appartement n'utilisaient pas suffisamment. En outre, l'expert rappelle également qu'il ne s'agit pas d'une erreur de conception, mais uniquement de normes de construction différentes à l'époque de la construction de l'immeuble. Dès lors, aucun vice de construction n'est démontré en l'espèce. La responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est pas démontrée et les demandes formulées à ce titre seront rejetées. S'agissant du défaut de ventilation des colonnes de l'immeuble, l'expert a pu constater à plusieurs reprises des flux d'air non continus et parfois inversés entre les gaines de ventilation et la pièce en WC, salle d'eau, et cuisine. Il précise que ce flux d'air était visualisé par un fil ou une feuille de carton placé au niveau de la bouche d'extraction. Il confirme que ce désordre est avéré. L'expert ajoute que ces défauts de ventilation contribuent à un mauvais renouvellement de l'air de l'appartement.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, RETIENT la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet OLIVIER BRUN IMMOBILIER s'agissant des odeurs de fioul et du défaut de ventilation des colonnes de l'immeuble ; REJETTE les demandes formulées au titre de la présence d'humidité dans l'appartement ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet OLIVIER BRUN IMMOBILIER, à procéder aux travaux préconisés par l'expert pour mettre fin aux désordres relatifs au défaut de ventilation des colonnes ; DIT que ces travaux devront intervenir dans un délai maximum de quatre mois après la signification du présent jugement ; ORDONNE qu'à défaut de complète exécution passé ce délai de quatre mois, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet OLIVIER BRUN IMMOBILIER, sera redevable envers la SCI AUSTRALE d'une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 50 € par jour de retard pour une durée de six mois, à charge pour la demanderesse, à défaut de complète exécution, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire ; CONDAMNE à verser à la SCI AUSTRALE, les sommes suivantes : 5 839,20 € au titre du préjudice financier ;2 375 € au titre du préjudice de jouissance relatif à l'odeur de fioul ;14 060 € au titre du préjudice matériel relatif à la ventilation ; REJETTE les demandes formulées par la SCI AUSTRALE à hauteur de 8 000 € au titre du préjudice matériel, et à hauteur de 10 000 € au titre du préjudice moral ; RAPPELLE qu'en application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la SCI AUSTRALE est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet OLIVIER BRUN IMMOBILIER, à verser à la SCI AUSTRALE la somme de 6 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet OLIVIER BRUN IMMOBILIER, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet OLIVIER BRUN IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ; AUTORISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Vivian THOMAS, avocat, à recouvrer directement contre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet OLIVIER BRUN IMMOBILIER, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision ; DIT qu'il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile. Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés LE GREFFIER LA PRESIDENTE