Tribunal judiciaire, referes 2ème section, 15 juin 2026 — n° 25/00589

EXPOSE DU LITIGE Selon actes de commissaire de justice des 27 février, 3 et 4 mars 2026, en l’instance enrôlée sous le RG n°25/00589, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à BORDEAUX a fait assigner devant le juge des référés du tribunal Judiciaire de Bordeaux la SCP CBF ASSOCIES en qualité de mandataire commun des parts indivises de la SCI SAINTE CATHERINE, la SAS SB VICTOIRE et Monsieur [V] [G] afin de voir : - condamner in solidum la SCI SAINTE CATHERINE 278, la SAS SB VICTOIRE et Monsieur [G] à procéder à la suppression des travaux de climatisation/réfrigération de son local commercial réalisés au mépris des dispositions venant régir l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à BORDEAUX ; - condamner la SCI SAINTE CATHERINE 278, la SAS SB VICTOIRE et Monsieur [G] à la remise en état initial des parties communes affectées par lesdits travaux, comprenant notamment le rebouchage des percements effectués dans les murs et la suppression de la goulotte ; - ordonner pour l’ensemble, une astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois courant à compter de la signification de l’ordonnance à venir ; - se réserver la compétence pour liquider l’astreinte ; - autoriser le SDC [Adresse 1] à BORDEAUX à faire constater la cessation de l’infraction suivant procès-verbal de constat établi par commissaire de justice et dont les frais seront mis à la charge exclusive de la SCI SAINTE CATHERINE 278; - condamner la SCI SAINTE CATHERINE 278, la SAS SB VICTOIRE et Monsieur [G] à lui verser une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ; en toute hypothèse, - condamner la SCI SAINTE CATHERINE 278, la SAS SB VICTOIRE et Monsieur [G] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, - condamner in solidum la SCI SAINTE CATHERINE 278, la SAS SB VICTOIRE et Monsieur [G] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé le 3 janvier 2024 et celui qui sera réalisé à l’avenir pour le constat de la cessation de l’infraction, - condamner la SCI SAINTE CATHERINE, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à supporter seule la charge des frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance. Selon acte de commissaire de justice délivré le 17 septembre 2026, en l’instance enrôlée sous le RG n°25/01959, le SDC [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [L] [C] devant la présente juridiction afin de voir : - joindre les instances, - condamner Monsieur [C] à procéder à la suppression des travaux affectant les parties communes et comportant notamment l’installation des différentes bouches d’aération et de ventilation ainsi que les goulottes reliant la réserve au local commercial réalisés au mépris des dispositions venant régir l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 1], - condamner Monsieur [C] à la remise en état initial des parties communes affectées par lesdits travaux, comprenant notamment le retrait des différentes bouches d’aération et de ventilation ainsi que les goulottes reliant la réserve au local commercial, mais également le rebouchage des percements effectués dans les murs, - ordonner pour l’ensemble, une astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois courant à compter de la signification de l’ordonnance à venir ; - se réserver la compétence pour liquider l’astreinte ; - autoriser le SDC [Adresse 1] à [Localité 1] à faire constater la cessation de l’infraction suivant procès-verbal de constat établi par commissaire de justice et dont les frais seront mis à la charge exclusive de Monsieur [C] ; - condamner Monsieur [C] à lui verser une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; en toute hypothèse, - condamner Monsieur [C] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, - condamner Monsieur [C] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 3 janvi…

MOTIFS DE LA DECISION Il convient à titre liminaire, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, de joindre les instances sous le seul numéro RG n°25/00589. Il convient en outre d’ordonner la mise hors de cause de la SCP CBF ASSOCIES, assignée en qualité de mandataire commun des parts indivises de la SCI SAINTE CATHERINE 278, et qui ne représente plus à ce jour le propriétaire bailleur de la société SB VICTOIRE, à savoir Monsieur [L] [C] suite à la réduction du capital social de la société SCI SAINTE CATHERINE 278 par retrait immobilier et annulation de parts sociales, ainsi qu’à la liquidation et au partage de la succession de Monsieur [W] [C]. Aux termes des dispositions de l’article 117 du Code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : le défaut de capacité d'ester en justice ; le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ; le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. Aux termes des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. En revanche, une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés. Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Selon l’article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Monsieur [C] soulève en l’espèce une fin de non-recevoir tirée du faut de qualité à agir du SDC [Adresse 1] aux motifs que ce dernier, d’une part, ne justifie pas que les demandes qu’il forme à son encontre sont l’expression d’un intérêt collectif de la copropriété et d’autre part, qu’il ne démontre pas que l’action dirigée à son encontre est couverte par une habilitation claire, ni qu’elle répondrait à la sauvegarde de droits afférents à l’immeuble. Il convient d’abord d’indiquer que le défaut d’autorisation du syndic d’agir au nom du syndicat des copropriétaires constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte, et non une fin de non recevoir. En tout état de cause, une telle autorisation n’étant pas nécessaire en référé, il convient de débouter Monsieur [C] de son exception de procédure et partant, de constater la régularité de l’assignation qui lui a été délivrée. En outre, il est constant qu’en cas de travaux réalisés sans autorisation du syndicat des copropriétaires alors même qu’une telle autorisation était nécessaire, le Syndicat des copropriétaires a qualité et intérêt à agir pour solliciter la remise en état des lieux, sans qu’il ne soit nécessaire de justifier d’un intérêt collectif de la copropriété, cet intérêt découlant logiquement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Il convient dès lors de débouter Monsieur [C] de sa fin de non-recevoir. Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d'un droit, d'un titre ou, corrélativement, d'une interdiction les protégeant. Selon les dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les travaux effectués à leurs frais par certains copropriétaires affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, requiert une autorisation donnée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Il est en l’espèce constant que la résolution n°18 tendant à autoriser la SCI [Adresse 7], qui était propriétaire des lots n°1 et 24 de la copropriété, d’effectuer des travaux de pose d’une climatisation, a été rejetée à l’unanimité des copropriétaires aux termes de l’assemblée générale du 7 mai 2019. Il est en outre constant qu’après avoir constaté la réalisation de travaux illicites, l’assemblée générale des copropriétaires du 19 septembre 2023 a adopté une résolution n°19 visant à accorder à la SCI SAINTE CATHERINE 278 un délai de trois mois pour remettre les parties communes en état, à défaut de quoi une procédure judiciaire serait engagée. Il a été relevé par Maître [Z], aux termes d’un procès-verbal de constat dressé le 3 janvier 2024, la mise en place d’un extracteur d’air sur le mur du local de la réserve louée par la société SB VICTOIRE (lot n°24), générant des nuisances sonores, outre, selon procès-verbal de constat dressé le 6 février 2026 par Maître [S] “la présence d’un conduit circulaire traversant la maçonnerie, équipé d’une grille métallique de protection, constituant un orifice de rejet d’air ; la présence d’un percement en partie basse du mur, la présence d’un second percement au-dessus des boîtes aux lettres”. Le commissaire de justice indique que l’extracteur génère des nuisances sonores importantes. Il relève en outre la présence d’un conduit circulaire à l’intérieur du gros oeuvre et donnant sur la cour intérieure outre la mise en place d’une goulotte entre la réserve et le local commercial. Le rapport BATMAX en date du 02 avril 2026 met par ailleurs en exergue de fortes odeurs de fritures dans les parties communes provenant d’un défaut d’étanchéité de la gaine d’extraction des fumées et préconise une reprise de l’étanchéité. Maître [S] a en outre indiqué aux termes de son procès-verbal de constat dressé le 2 avril 2026 que la cheminée en toiture ne respectait pas les dispositions de l’article 63-1 du règlement sanitaire départemental, notamment en termes d’implantation, de distance aux ouvrants et d’équipement d’extraction. Il est aussi constant que la société SB VICTOIRE a modifié l’enseigne et mis en place un macaron sur la façade, alors même que lors de l’assemblée générale du 20 mai 2025, la modification de l’enseigne avait fait l’objet d’un refus. En réplique, Monsieur [C], Monsieur [G] et la société SB VICTOIRE se prévalent de la prescription de l’action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1], et soulèvent en outre l’antériorité des éléments matériels invoqués. Ils font enfin état de contestations tenant à la répartition des responsabilités et à l’imputabilité des désordres. Il convient toutefois de relever que ces moyens ne sauraient faire obstacle à la compétence du juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que des mesures de remise en état peuvent être ordonnées même en présence d’une contestation sérieuse lorsque le trouble manifestement illicite est caractérisé, ce qui est le cas en l’espèce s’agissant de travaux réalisés sur les parties communes et la façade sans autorisation de l’assemblée générale.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.